牛刀:2010中国进入加息通道 房价将大幅下降
房天下综合整理2010/02/09 09:09
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牛刀老师：
每天看你的博客，也买了你的书，对你深为钦佩。看见你日夜笔耕不辍，万万注意身体。只是我现有一事不明白，你说过多次，加息就是房价的拐点，加息为什么会导致房价出现拐点呢？还有，会是一个什么样的效应？谢谢。
何塞
何塞先生：
谢谢你的关注。
今年以来，央行已经为加息做好了一切准备，应该说，现在是在确定一个时间节点。中国的利率水准较高，与中国的经济增长和货币贬值速度不相称。作为央行的主要货币工具，加息与否不仅仅只是看CPI数据，也要看货币贬值的速度。但是，对外央行一般会称作是应对通货膨胀。现在的阶段，叫做管理通货膨胀预期。
从全球来说，现在的提法是暂时不退出刺激经济计划，G20国家都各怀鬼胎，不一定会随大流。在各大经济体中，我们主要看美国和欧元国家。简单的说，一旦美联储宣布加息或者说有加息的意向，中国央行会做出反应。
为什么加息会促使房价的拐点？这个问题说起来太复杂。加息的效应对外将可以遏制通货膨胀，对内是弱化投机行为，放缓货币贬值的速度。你从我国2009年的货币发行的数据就可以看出，流动性的泛滥成灾，已经成为经济增长的天敌，无论是一线城市已经生成的房价泡沫，还是海南房地产目前的状态，非理性的投资行为主导市场，最终绞杀了普通城乡居民的终端消费。
也就是说，如果最终需要房子的人被逼出了市场，那房价的泡沫就会破灭。无论资本玩的怎么大，终端消费主宰所有的价值。中国现在的终端消费群体，不是以自己的购买力来承受现在的房价，整个房价是虚高的。因此，市场充满投机行为，这种大规模的投机行为不是财税政策和产业政策所能阻止的，只有货币政策才能引导资本的流向。
当美元指数突破86点时，中国输入型通货膨胀大爆发，反映在稀有贵重物品和轻工用品的涨价上。国家发改委一帮人到现在为止还没有觉察到中国通货膨胀的引线已经点燃，这个巨大的炸药包随时都会爆炸。中国的体制，可以控制粮食和猪肉的涨价，但是，控制不了资产价格泡沫和输入型通胀。这也是元月份PPI大幅上涨至5.5%的主要原因。
通货膨胀加重城市居民的生活压力，加息又将迫使普通买房人跟着增加每月的月供支出。开发商财务成本提高，会加快开发进度；投机客持有成本增加，会大量抛盘；个人在计算房贷支出时，会延后购房的冲动；各方面都处在一个货币体系之下，促成了房价的下调，因此，加息会生成房价的拐点。
中国的二三线城市次加息的效应还不是很明显，但是，一线城市的楼市根本就不存在任何市场的供求关系问题，加息弱化投机预期后，市场很快将作出反应。现在还没有加息，一线城市的成交量已经大幅萎缩，深圳昨天成交54套。有人说开发商不差钱撑得住，其实，这种成交量，开发商连还利息都不够，怎么可能不差钱？所以，一面是开发商要被迫抛盘，一面是市场没有承接力，房价下降的趋势不可逆转。
一线城市在加息后三个月内，房价下跌20%，有的投机炒作过度的区域下跌幅度更大。所以，市场一定要明白一个道理，中国资产如此巨大的泡沫，不是政府可以保护。中国在2010年进入加息通道后，至少有2至3次的加息，将促成房价大幅下降。牛刀博客
牛刀：收回闲置土地是遏制高房价的重锤
国11条颁布后，开发商一直嗤笑这是政府的按摩拳，打在开发商身上很响，其实是给开发商舒筋活血。政府边打边说，你累啦，好好休息，本小姐给你按摩按摩。你说开发商活得舒坦不舒坦，当然，开发商付小费也从来都是很慷慨的，该给的，毫不含糊。本来有没啥，可一来二往，开发商色胆包天，拖着小姐上床，这就不地道了。
这不，继北京收回大龙地产顺义地块后，南京市国土局日前发布公告，收回了两家外企已取得开发权的该市城东仙林一地块，并没收了保证金2.45亿港元。这是在2007年地王热中，炒买炒卖哄抬房价争做地王的一个小高潮，香港招商地产和九龙仓置业拿地的瑞嘉投资实业有限公司和实创投资有限公司以24.1亿元人民币的总价，拿下该地块。这一地价是当年南京市第二高价。作为外资企业的两公司交付保证金为2.45亿港元。从南京市国土局的公告可以看出，开发商在拿到这块地后，除了拍卖前交纳的保证金，事后就什么也没做。
这种情况在是太多了。2007年的地王真正开发或正在开发的屈指可数，而大量的都是没有开发的。千万不要小看这些没有开发的地王，想当初他们在哄抬高房价中表现出色，功不可没。只要地王一落锤，周边房价应声而涨，可那都是骗那些买房人的，因为开发商根本就没法开发。当然，老百姓说这些地王那是一个痛恨，所谓地王，就是官商勾结哄抬房价的典型，简直就是恶贯满盈。可是，老百姓没办法。
被同时收回的还有几块地王。在广州，恒大地产于2008年1月8日以41亿元高价拍得的员村绢麻厂地块也被收回，并没收了1.3亿元保证金。广州富力地产、金地集团、中莱投资等几家公司未开发的地块也全部被收回。新闻报道出来的这几块地，对未开发的闲置土地来讲，只是九牛一毛。2009年不是又拍出了许多地王吗？同样起到了哄抬房价的作用而同样无法开发，开发商之所以敢这样做，就在于把按摩小姐搞掂了。
这世界变化快。现在按摩小姐也变了，一下变成了巴东玉女邓玉娇。地方政府还真的开始收回闲置土地，这可不是一点点的土地，如果真能全部收回，那把这些土地建成社会保障住宅，那将是很大的盘量。这下开发商傻眼了。这帮开发商就是一个皮包商，除了会行贿官员，打通关节，是啥本事也没有。他们干啥呢，有的管理一家看上去很大的上市公司，其实啥也不用干，天天像我一样写博客，开讲座，上电视。
土地是一个国家的立国之本。所有涉及土地的问题都是严肃的，唯独中国的土地市场乌烟瘴气，有法不依执法不严，炒买炒卖哄抬房价，把应该为百姓建住房的土地席卷一空。管好了土地，高房价就成了无源之水无本之木。所以，在土地被炒高了几倍十几倍后，来收回闲置用地，这就不是按摩拳了，而是千斤铁锤，打得这帮炒地的开发商无处藏身。日本房价泡沫最后算总账，也是政府给炒地的开发商打了一个铁锤，颁布《土地融资限令》，日本房价大跌80%。
泡沫总是要破的。中国的很多经济学家在研究经济问题时，往往忽视社会制度的缺陷，用单纯的市场观点来看一个国家的房价泡沫，涉及到住房这样一个民生的问题，一定要研究这个民族的文化和历史沿革，了解这个民族的生活习性，才有可能判断的准确。金岩石先生用货币原理去解释房价上涨，并作出房价五年翻一倍的判断注定是要破产的，因为相对经济增长和居民收入水平，中国的房价基本上要向日本一样跌去80%。前提是，只要收回闲置土地。而且，政府不可能不收回闲置土地，也就是说这一铁锤是一定要砸向开发商那看上去硕大无朋其实是豆腐渣的脑瓜。
