2010年楼市发展三个大方向 可投资二三线城市

贾卧龙：2010年楼市发展三个大方向

中国的楼市一直以来都是以政府的宏观调控为发展基础的，宏观调控政策对于房地产市场的引导性是决定性的。2007年的国家宏观调控政策给房地产市场带来了前所未有的打压，尤其是货币紧缩政策使开发商赖以生存的生命线“资金”受到了强烈的考验，许多城市的房价出现了不同程度的下滑。

于是，08年开始国家的宏观调控从打压转变为促进，房地产市场快速回暖。但是，政策出现的部分副作用已经初步显现，如流动性增加过快，通胀预期明显，资产泡沫加大等等。为了控制泡沫的扩大，国家再次出台政策稳定楼市。但此次出台政策的背景与以往有着很多不同，毕竟我们刚刚经历了国际金融风暴的袭击，经济复苏态势刚刚趋稳。根据经验分析，2010年的楼市将向以下三个大方向发展：

短期压力明显成交量下滑成必然

国家出台的调控政策，在短期内，市场必然会受到一定的冲击。这主要是由于政策的效应对购房者产生一定的心理预期，转入观望；并且，很多政策是在2010年1月1日才开始执行的，购房者会在2009年底能享受的政策优惠期内集中将手续办完；另外，新旧年交替的这个阶段，许多房源已经售罄，新的房源还未推出。所以，该买的房已经买了，成交量会出现一段时期的断档期，成交量下滑是必然的。如果不出意外，待四月、五月的黄金销售旺季来临，开发商推出大量房源，政策预期的压力也逐渐得以释放，百姓的观望氛围减少，成交量自然会有所回温。

鼓励自住需求投资需求有所减少

中央决定1月18日起上调存款准备金率0.5%，主旨在于“紧信贷”，这也是配合新政而来的金融手段，其根本意义在于控制投资需求的扩大。之所以会“宽货币紧信贷”是因为迪拜的案例以及海南市场曾经的泡沫破裂带给我们的启示，房价上涨过快、信贷发放过猛，对于国家经济而言都是很大的隐患。

并且，国家将从物业税的开征、二套房贷的缩紧、外资进入楼市的限制等多个方面来进行对投资型和投机行为的遏制。这对于中国楼市以及普通购房者而言是个非常利好的消息。所以，部分投资型需求会逐渐的退出市场，而自住型需求将逐步放量。但是，如果房价依旧增幅过快，投资、投机的行为依然很难得以控制。尤其是在一些典型的一线城市，房子的价格大大超过了其基本价值，遏制投资需求，国家的力度或许还会加大。

楼市回归理性房价不会快速疯涨

从中长期来看，市场的需求量依然很大，观望期毕竟是短暂的，自住型需求和改善型需求依旧会在2010年逐步放量。而且，存款准备金率的调整只是“紧信贷”，并非要“紧货币”，开发商降价的压力并不明显。待第二季度传统旺季来临，房价仍有可能继续小幅上涨。并且，保障性住房的供应量一直是其软肋，很难满足中低收入者的需求，对房价产生的遏制力并不明显。所以，在房地产市场供求关系不能发生转变的条件下，房价很难有下降的可能。

综合来看，政策的基调是明显的，鼓励自住型需求，控制投资型需求，增加普通商品房及保障性住房供给，遏制部分城市房价过快上涨，从而保持房地产市场的健康稳定发展。所以，房价的波动是在一定范围内控制的，稳定市场才是其核心目的。

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地产行业：2010年关注三大焦点

辞去跌宕起伏的2009年，迎来了展新的2010年，中国房地产行业经过了诸多起起伏伏，逐渐形成一些具有普遍意义或者启示意义的现象。回望2009年房地产市场整体形势大好，在房地产市场热火朝天的同时，实体经济的复苏相对缓慢，并且仍存有不确定性，这使得下半年以来，大量资金流入房地产市场。投资性需求入场，引爆了豪宅市场，推动了整体房价的进一步走高，房价涨幅已经突破了07年的高值，创下了新高。

那么，随着房价的高涨，投资回报也渐渐随之湮灭，2010年投资型需求又会呈现怎样的一个态势？显然，中国的房地产市场还有较大的上升空间，不会无路可走。这一点可以从二三线城市2010年走势趋于平缓和中高端、改善型热仍将延续以及商办物业投资机会凸显等方面显见。

，从二三线城市看，2009年走势平缓，有一定投资机会。从各城市来看，2010年市场走势将有所分化，一线城市走势趋稳，而二三线城市投资机会显现，房价有可能迎来较大涨幅。一方面，由于二三城市目前仍然是以自住型的刚性需求和改善性需求为主，并且二三线城市的涨价主要是受供不应求的影响推动，投资对市场的影响相对较小，因此2009年二三线城市的房价涨幅也相对较小，基本集中在10-30%之间，远远小于一线城市的30-70%的涨幅。价差的扩大，将引导大量客户流入二三线城市，带动成交放量，房价将逐步上扬。

另一方面，一线城市经过这一轮的价格暴涨，投资进一步压缩，因此不少投资者开始将目光转向到二三线城市中来，引发了年末二三线城市中高档住宅的热销。由此带来的传导效应还将延续，2010年在投资需求的带动下，必将拉动二三线城市的房价上涨。当然也有个别小城市投资已经出现过热现象，这些城市主要有三种表现。一是资金驱动型城市，例如温州、宁波；二是资源驱动型城市，例如呼和浩特、鄂尔多斯(12.28,0.00,0.00%)；三是政策驱动型城市，例如南宁、南通。这类二三线城市未来有可能引发一轮小调整。

第二，从中高端、改善型看，中高端、改善型仍是热点。由于通货膨胀预期不断增强，明年投资需求将持续旺盛，尤其是在一线城市以及发达二三线城市，大量资金缺乏良好的投资渠道将继续涌入中高端物业市场。年底政治局经济会议表示将保持政策的延续性，改善型项目是国家政策扶持的产品之一，并且兼具自住与投资的功能。因此在良好的政策环境下，改善型项目明年将继续保持旺销态势。

第三，从商办物业的投资机会看，商办物业投资机会显现。在商品住宅市场走好的推动下，商办物业也呈现量价齐涨的态势，继商品住宅市场后，商办物业明年将迎来较好的投资机会，主要有以下三个方面的推动。首先是新保险法的出台，提高了保险资金投资不动产的比例，而正值上升势头的商办物业将会是良好的投资对象；其次是人民币压力不断增强，在此情况下，国际热钱将不断涌入房地产市场，尤其是商办物业；最后是通货膨胀预期增强，投资需求不断上升，除了中高档住宅项目外，商办物业也是一个很好的投资机会。

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