专家:2010年中国房地产市场就一个字—“跌”
房天下综合整理2009/12/08 09:43
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2010年中国房地产市场就一个字--"跌"！
这是中国社会科学院经过反复研究后得出的基本结论。日前，中国社科院发布的2009年经济蓝皮书中对中国楼市未来的发展趋势再次进行了预测：楼市从高位下跌的"拐点"已经形成，刚性需求和投资需求得到了集中释放，支撑房价上涨的市场要素已经不复存在，短期内房价下调将成为定局。
上海本年度的最后一场大型房展会昨天起在上海展览中心举行。也许是今年楼市热情已经消耗得太多，首日参观者并不算多，场面较为冷清。在展会现场，居高不下的房价让购房者面色凝重
怒了
购房者： "妖怪"将被打回原形
中国城市目前的房价已 过了2007年楼市价格。在2009年年初到9月份还活跃在各大媒体、门户网站、个人博客上的专家学者，如今大部分都是闭口不言。似乎专家学者已被滚烫的房地产烧傻眼了。而就本月1日在深圳举行的"2009年中国地产年会暨中国人居60周年高峰论坛"上，似乎是清一色的"看好派"，大胆预测着明年房价还会涨20%~30%。"与其说是'预测'，还不如说是'鼓吹'！这一边倒的声音，你说正常吗？"一位不具名业内人士告诉记者。刚放弃购房念头的李先生告诉记者："我觉得中国楼市现在就像《西游记》里修成的妖怪，终有一天，将会被孙悟空打回原形。"
政策收紧成定局
"不敢预测了，太离谱了，看市场吧。不过房价和政策有很大的关系，肯定的是宽松的货币政策将适当微调，并且央行已经对第二套住房房贷实施了全面收紧的政策，购买第二套房屋的贷款优惠利率已经取消，基准利率要上浮10％，购买第二套住房的首付款不低于40％。这些可以看出，政府的'楼市新政'有收紧的趋势。"一位不愿透露姓名的政府内部人士接受记者采访时表示。
土地闲置程度惊人
据国家统计局统计数据显示，截至2008年12月底，商品房空置面积1.64亿平方米。一位土地学家透露：批而未用的土地估计甚至可能达到千万亩的规模。而今年的土地利用指标不过600余万亩，此前几年也都维持在580万亩的水平。以此推算，当前批而未用土地的总量相当于2年多的土地利用指标。也就是说，如果能把这些土地真正利用起来，即使中央不再新批土地，也可以让用上2年。
记者通过各种渠道了解，京沪深三地作为中国楼市的风向标，楼盘的空置率达到百分之五十。
"一切皆有可能"
"一切皆有可能！之前谁会想到迪拜神话会破灭？中国房价现在也是一个'神话'，有钱人都梦想着在北京买一套房子，就此认为北京的房价永远不会降是错误的。"一位经济人士分析。
买得起、买不起房子的人们都在仰望，房价何时会涨到头。"房地产泡沫必破是铁律"，经济评论家马光远称。
怕了
王石： 地产泡沫扩散恐导致破坏性后果
据海外媒体昨天报道称，中国地产开发商万科地产董事长王石警告说，中国一些城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，可能会给市场造成破坏性后果。
王石在采访中说，为了避免中国经济陷入全球经济衰退，中国政府一年前实施了刺激政策，一定程度上推动在全球金融危机来袭之前陷入严重困境的中国房地产市场从根本上出现好转。
王石说，受此影响，中国房地产价格今年出现回升，虽然目前大多数中国城市今年的房价涨幅还不是很大，但在北京、上海和深圳等城市，房价飙升程度令人惊讶。
王石说："就而言，情况还没有发展成为一场房地产泡沫。但就单独城市，以及一些主要城市来说，泡沫是显然存在的。这点毫无疑问，我对此非常担心。"王石说，他担心这种势头可能会波及二线城市，这样一来其性质就会类似日本历时十年、于上世纪九十年代初破灭的房地产泡沫。
急了
温州炒客： 加紧出手北京房产
"特价房源，业主在温州来电特意委托急售。"这几天，许多网站出现这样的帖子。据中介机构统计，在某知名房源网站上登记的卖房总房源为40万套，而其中增加了"甩卖""急售"两字的就超过5万套。虽然有大量重复登记，但是同样的字眼在一个星期前仅有1万至2万套。
"迪拜事件"是引子
最近，美联物业富贵园 (论坛 新闻)分行的李建接到了好几个外地口音的卖房电话，这让一直为买房人多、卖房人少发愁的李经理喜出望外。可是这些业主都说人在温州但是急卖房。其中一位季先生最典型，季先生2006年底以13000元每平方米购买了庄胜二期的5套一居室投资，这几天以29000元的单价出手。季先生介绍，卖房原因主要是最近被迪拜吓着了。季先生很多老乡在迪拜投资了房产，最近跌了70%。所以看现在房子3年时间已经赚了一倍多了，就想赶快出手。
"急售"满网都是
记者打开一家房产网站的页面，在"房源搜索"中，输入"急售"字样，"符合要求的房源"49397套，"亦庄核心位置别墅急售""北四环好房源急售"的字样比比皆是，但明确标明"温州急售"的并不太多，而且这些"急售"房源也不是特别便宜。一家中介的经纪人向记者介绍说："最近温州一带的投资客出售房源的是多了一些，但不一定明确标出来，另外，平时也有这样的房源，他们中的一些人就是专门倒房子的，有些'急售'是真的，也有一些是为了吸引购房人打出的噱头。"
国家信息中心：二套房贷明年或全面收紧
信息时报讯 （记者 罗莎琳） 明年楼市政策将走向何方？日前，国家信息中心给出了方向。该中心首席经济师范剑平表示，明年将继续刺激居民首次购房需求，购房契税、房贷利率等优惠政策要延续，对二套房贷则要严格把关。业内人士认为，二次房贷明年或将全面收紧，目前市场的主力消费力量——多次置业购房热情将受到打击，楼价可能面临下调。
二次房贷明年或收紧
范剑平表示，2009年，中央和各地已采取一系列措施拉动消费，效果很好，前三季度社会消费品零售总额实际增长17%，最终消费对GDP贡献了4个百分点。如果2010年的宏观经济政策能与这一趋势相契合，将取得事半功倍之效。他进一步表示，2010年，国家应该延续并完善今年出台的消费政策。在购房消费上，继续为低收入者增收减负，让其有能力消费；继续刺激居民首次购房需求，购房契税、房贷利率等优惠政策要延续，对二套房贷则要严格把关。
地产专家韩世同分析，从这个风向标来看，明年的二次房贷肯定要进一步收紧，但至于是否完全取消优惠利率，则要看经济恢复的程度和楼价发展的态势。
优惠政策延续亦难解渴
今年3月3日，为了刺激低迷的房地产市场，广东省曾公布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，业界俗称为“粤15条”。这一包括营业税、个人所得税以及契税的优惠将在今年12月31日结束。对于国家信息中心表示明年将继续刺激居民首次购房需求，购房契税、房贷利率等优惠政策要延续，满堂红研究部高级主任肖文晓认为，这也意味着，“粤15条”当中的对于首次买房的优惠政策或将持续。
但有地产人士提出质疑，楼价那么高，即使降低契税，也让很多首次置业的买家望而却步。天河某楼盘营销总监分析，市区一套100平方米的三房，总价就超过120万。如果首次置业者可享受1%的契税优惠（非首次置业者契税为3%），也就是少了2.4万元。对于总价来说，也是杯水车薪，买不起房的人还是买不起。
新闻背景
收紧二次房贷 细则迟迟未出
对于二次房贷的收紧，自今年下半年以来，多个部门都已经明确表示，但收紧的细则却迟迟未出台。据记者了解到，目前广州各大银行对于二次房贷都有不同程度的收紧，二次房贷想要再享受之前的7折利率几乎是不可能。其中四大国有银行一般按基准利率，或上浮10%。而有的小银行仍然有比较宽松的优惠，利率可以下浮20%~29%。“但能享受到29%的利率的客户少之又少，尤其是到了年底，银行的放贷任务已经大大超过预定的任务，所以想要享受优惠利率更为困难。”广州某按揭公司经理透露。记者 罗莎琳
分析
调整或抑制购房欲望
目前楼价一路上涨，其中多次置业者(包括投资客)占了不小比例。明年对二次房贷进一步收紧，若无其他利好政策支撑，楼价或面临调整。
肖文晓表示，目前二手楼市中的投资客占到了三成比例，一手楼更严重，大概有五成。严格执行二次房贷政策，等于提高了投资门槛。据悉，假设一位自住客原本计划贷款100万元30年等额还清的话，7折利率情况下的月供款为4865.69元，而8.5折利率下的月供款将涨至5398.2元，如果完全取消优惠，月供则需5956.98元。前后住房供款多了1100元。
“收紧7折利率，也就意味着增加投资者的投资成本，风险进一步加大，因此会抑制他们的购房欲望，有利于抑制楼市的投资气氛，楼价也会相应回落。”肖文晓表示。
记者 罗莎琳
数字
上周重点城市成交面积跌多涨少
据中指研究院的监测，11月30日至12月6日，在被监测的31个城市中，楼市成交面积环比上升的城市有15个。在10个重点监测的城市中，6个城市成交面积环比下跌，其中深圳成交面积环比下跌近30%；成交面积环比上涨的3个重点城市中，杭州、南京涨幅都在5%以内。总体来说，上周重点城市成交面积跌多涨少。其中，深圳、重庆、上海和北京量价齐跌，分别环比下跌29．98%、16．89%、15．55%、5．90%。
截至上周，2009年1~49周累积成交面积前三位依次是上海、重庆、北京。1~49周的成交面积同比增幅一倍以上的城市有杭州、天津、苏州、南京、武汉、成都等六个城市。
据统计，截止到今年12月份，广州市中心六区的成交均价从2月再破万元关口后，除了4月稍有回落外，已连续数月超过12000元/平方米。
