房贷利率优惠政策未变 利率市场化或成未来方向
房天下综合整理2009/11/24 09:08
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临近年底，房贷利率7折优惠政策面临“存废”大限。尽管权威部门出面澄清“政策未变”，但记者调查发现，一些银行出于自身盈利及风险控制考虑，已经开始有针对性地调整房贷政策，利率优惠不再一刀切。业内人士认为，利率市场化或是银行业大势所趋，今年各家银行在房贷业务上的争夺战，也暴露出银行盈利模式单一的缺陷。
首套房利率：优惠不再一刀切
关于房贷利率优惠取消的传闻近来不绝于耳，银行收紧信贷政策的报道也屡见报端。对此，银监会副主席蒋定之日前表示，房贷政策目前没有改变。
但记者调查发现，一些银行已率先对房贷政策进行了细化和差别化调整，根据不同客户、不同的信用等级，确定贷款者是否享受7折利率优惠，包括首套住房。
记者致电建设银行客服部门，了解到该行的商业性个人房贷政策是，对于首套房贷款，根据首付比率不同而实行弹性的利率优惠：如果客户的首付在40％及以上，房贷利率为7折；首付在30％到40％，房贷利率为7．5折；首付在25％到30％，房贷利率为8折；首付在20％到25％，房贷利率为8．5折。
工商银行贷款利率7折优惠。不过工行对于首付有一定的要求：住房面积在90平方米以下的，首付可低至20％；而住房面积在90平方米以上的，首付不得低于30％。
此外，中国银行和招商银行均表示政策基本按照银监会此前的指导政策执行，首套房仍然可以享受首付两成、利率7折的优惠。
上海杨浦区一家房产中介的负责人介绍说，除了建行，目前开始调整房贷利率优惠的银行不多。“不过，近期银行开始收紧贷款倒是真的，在贷款审核方面也严格了很多。”
门槛提高，房贷业务成鸡肋？
与此同时，二手房贷门槛自然也有所提高。对于非改善型二套房，招商银行与中国银行均严格执行首付40％、利率上浮10％的政策。即使是改善型二套住房，中国银行也要求首付30％才能享受7折的利率优惠。
尽管多数银行首套房贷政策未变，对二套房也仍有一定的利率优惠，但审批条件趋于严格、审批周期延长则是普遍现象。建行上海分行徐汇区支行房贷部门业务人员轻松地说：“年底贷款收紧是正常现象，（信贷）任务完成了嘛！”
一位股份制商业银行个贷部门负责人则告诉记者，除了信贷指标提前完成，银行“刹车”房贷还有更深层次的原因。银行向掌握客户资源的中介返点是业内“公开的秘密”，今年沪上银行向中介“返点”时达到1．5％。在房贷利率普遍打7折的情况下，即便按一年期存款的成本2．25％和5年以上的优惠贷款利率4．158％来计算，银行从房贷上获得的毛利已不足2个百分点。如果再去除人工费用、房租、管理费用等不可回避的成本，实际获利肯定低于1个百分点。因此，历来属于优质资产的房贷业务，几乎沦为“赔本买卖”，银行食之无味、弃之可惜。
央行上海总部数据显示，10月份上海个人住房贷款新增91．6亿元，较上月少增51．8亿元，下滑逾三成。除了楼市成交量冲高回落，银行放贷指标提前完成、利润驱动力不足，也是导致个人房贷增量趋缓的原因。
利率市场化是方向？
某上市银行上海分行一位相关负责人表示，管理层“政策未变”的表态与部分银行率先微调的举动，看起来不一致，实际上并无矛盾。相关政策只是规定利率执行的上下限，在此基础上，银行有权根据自身盈利和风险控制的需要上下浮动。
“建行等国有大行率先提高房贷门槛无可厚非，可以视作利率市场化的一个表现。”他说。
另一方面，临近年底交成绩单之际，各家银行也开始反思在房贷业务上不惜成本的激烈争夺。“如果按照7折利率，加上中介返点等成本计算，个人房贷业务在5年内几乎没有盈利。而我们的统计显示，个人房贷的平均存续期也是5年。”民生银行一位基层业务员说。
业内人士认为，银行对房贷业务的过度倚重，从一个侧面暴露出我国银行业盈利模式单一的缺陷。银行应跳出单纯“吃利差”的经营模式，提高中间业务比重，开发出更多个性化的产品，实现差异化竞争。来源： 中国证券报
专家称二套房贷政策可能会真正收紧
“明年房贷政策有收紧趋势，但应该不会有太大变化，因为其都是以支持消费性需求为主。只是，二套房贷政策可能会真正收紧，主要目的是为了抑制投资。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受中国经济时报记者采访时表示，通胀预期使得明年房地产政策调控的重点在于抑制投资。
房贷政策年终收紧
近期，在房地产界盛传已久的“房贷优惠政策即将取消”的消息最终被银监会否认，但是，各大商业银行已经在不同程度上对房贷有所收紧。
“明年房贷政策不可能还这么宽松。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华在接受本报记者采访时认为，今年政策之所以宽松，是在金融危机的大环境下，国家为了刺激消费市场出台了系列优惠政策。而目前房价上涨势头过猛，如果继续执行刺激性政策，泡沫会越积越多，不利于房地产市场的长期健康发展。
从近期各个银行的表现来看，除了一些银行已经在收紧房贷政策之外，日前还有消息指出京沪多家银行停办个人抵押贷款业务。“受到批贷政策从紧和第四季度多数银行贷款额度告罄的影响，个人抵押贷款难度确实越来越大。但从官方口径发布停止抵押贷款的可能性不大。”徐东华向记者介绍，目前个人抵押贷款的办理时间较前几个月已经明显加长。“除了流程上的变化，各家银行对于抵押贷款利率的控制也更加严格，直接上升的贷款成本也导致了很多申请人无功而返”。
“年初宽松年底严格，这是商业银行的一种规律。”中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌在接受本报记者采访时表示，关于房贷优惠政策，央行并没有出台新的规定，因为在最初制订房贷利率七折优惠政策时，相关部门并没有明确到期日期。
顾云昌告诉记者，现有的房地产优惠政策共有三个方面：房贷优惠、税收优惠、土地优惠。其中，真正涉及年底到期的只有税收优惠政策中的营业税。
去年年底，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。《意见》明确了实施营业税减免：“将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。”政策暂定执行时间至2009年12月31日。
“除了营业税减免政策年底到期外，目前尚未有相关部门表态暂停执行房贷优惠政策。”顾云昌表示，现在是政策制定层面没有变化，但在执行层面，各个商业银行一改年初的宽松态度，在严格执行贷款程序的过程中又提高了门槛。因此，市场普遍感觉房贷政策在收紧。
严格执行二套房贷政策
虽然年底房贷政策收紧已成为很多业内人士的共识，但同时，业界表示这种调整只是微调，明年不会出台过于强烈的利好或利空消息。
“事实上，房贷市场不需要再出什么重拳，只要严格执行二套房贷政策就行。”尹伯成告诉记者，二套房贷政策是个老政策，但今年经济环境特殊，很多银行几乎放弃执行这一政策。
顾云昌也表示，今年一季度甚至二季度，一些商业银行为了完成贷款额度以及应对行业竞争，没有严格执行二套房贷政策，在执行过程中不是适度放松而是过度宽松。以至于今年五六月时杭州市、上海市等地银监会不得不再次强调要严格执行二套房贷政策。
二套房贷政策可以说是影响房地产最重要的行业政策，从2007年9月份出台以来就开始显示其政策威力，揭开了市场调整的序幕。但后来，随着改善型普通自住房定义的出现，二套房的界定模糊不清，使得这一政策名存实亡。虽然今年下半年银监会再次要求从严执行二套房贷政策，但目前市场仍处于“非一刀切的从严”。
“一些银行一直都在通过二套房界定模糊不清来打擦边球，但明年，监管部门必须严控这种行为。”尹伯成表示，明年通货膨胀预期加大，市场面临流动性过剩，如果不对房地产市场投资、投机有所限制，炒房行为会重现。届时，房地产泡沫只会越吹越大。
对于明年要严格执行二套房贷政策，顾云昌也表示非常必要。但他同时建议，商业银行在执行时应该有所区别，如热点城市严格执行，而中西部等非热点城市可以适度宽松，因为其市场尚未形成投机。各商业银行的政策也应各有侧重，市场要有所竞争，这样政策才能发挥真正的效应。
对于房贷政策收紧的消息，开发商显得并不担心。一位不愿意透露姓名的地产商告诉本报记者，每年年底信贷政策都会收紧。最重要的是，现在经济形势还没有好到国家需要重拳调控房地产市场的时候。该地产商同时表示，今年经济环境如此之差，房子却卖得非常好，大家的资金链也不像去年那么紧张，所以信贷收紧对地产商的影响不会太大。相反，老百姓更关心房贷政策的变化，近期因为“房贷优惠政策取消”的消息而导致二手房成交量上升就是一个例子。来源： 中国经济时报
