土地变局棋至中盘 房产企业再掀土地储备大战
房天下综合整理2009/08/03 13:16
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房地产企业再掀土地储备大战新一轮圈地启动
去年还是房企“包袱”的土地储备，今年又摇身一变成为了“香饽饽”。
“根据公告，自2008年再次动手拿地至今，保利地产的土地储备估计已净增加约400万平方米，其土地储备总面积将超过2600万平方米。”一位业内人士分析。
万科虽然未竞得地王，但已在5、6月接连出手，悄然砸下约70亿元拿地扩张。
除此之外，金地集团、绿地集团、华润置地、金隅嘉业等众多地产大鳄也频频在土地市场有所动作。
继2007年之后，新一轮的“土储”大战似乎已开始上演。
新一轮圈地启动？
“土储”大战中的霸主之争，最为激烈。
7月6日，保利集团以16.3亿元的价格竞得北京大兴区黄村新城北区2号地住宅及公建项目用地，该地块7250元/平方米的楼面价成为大兴区单价“地王”。
6月25日，保利地产刚刚以38.1亿元击败万科，获得重庆鸿恩寺占地块使用权。
有业内人士预估，保利地产的土地储备或将超过2600万平方米。而根据中报，2008年、2007年和2006年公司的土地储备分别为1828万平方米、1579万平方米、823万平方米。
与保利地产的激进所不同的是，万科在土储增持方面仍然较为谨慎。根据公开的资料，万科在6月份加大拿地力度，共投入47亿元拿下厦门、福州、重庆、上海、顺德和鞍山的8个项目，总建筑面积203.3万平方米。相比5月份，万科用于拿地的资金翻了一番，所获项目建筑面积增长78%。更有消息称，万科的未竣工面积已达3206万平方米。
然而，在整个“土储”军团中远不止保利地产和万科，金地集团、绿地集团、绿城集团、招商地产等多家地产大鳄也位列其中。
7月6日，上海绿地集团30.25亿竞得北京大兴区黄村19号商业金融及混合用地。据悉，绿地2009年上半年新增土地储备14幅，土地面积逾3000亩。除年初获得天津蓟县千余亩土地，还在上海浦东、松江、宝山、徐汇、宝山区顾村等区拿到多幅土地。6月，绿地集团与延安市政府签署战略合作开发协议，拟投资70亿元参与延安新城大型现代服务业综合项目建设。
7月3日，金地集团以15.62亿元斩获北京大兴区黄村（新城北区16号地）居住项目用地。事实上，早在4、5月份，金地就分别以5.6亿元和3.068亿元在上海和武汉拿地。
据初步估算，金地集团、招商地产的土地储备都已超过1000万平方米。
而记者还获悉，若经济态势无重大变化，眼前的这种“圈地”扩张或只是一个序幕而已。
有知情人士报料，保利地产计划今年将投入120亿元用于“资源整合”。
来自绿地的消息，公司还有一些大型项目还没有形成最终的土地购买，但已经确定开发意向，比如，在合肥、郑州、西安等城市的项目都在谈判之中。
金地集团董事会秘书徐家俊就此问题曾接受媒体采访，他表示，倘若公司定向增发成功，将投入100亿元资金获取优质土地资源，的计划也将有50亿元。
同时，首创置业、远洋地产、路劲地产以及苏宁环球都对外表示，将加大现有项目开发量，并获取新的土地储备。
手握重金 拿地勇气倍增
追溯“土储大战”的原因，或可概括为经济复苏和通胀预期，楼市回暖刺激以及去年拿地停滞之后补充土储的需要等几方面。人们关心的是，“土储大战”将持续多久？
沿海集团副总裁成实从宏观的角度加以分析说，中国经济受全球经济危机的影响还没有实质性的改变，中国经济对出口的依赖仍未根本改变，这决定了中国经济在全球经济中的角色转变还有一个时间过程。“2011年年底中国经济以及房地产的调整才可能结束。”
中原地产研究中心一位负责人也认为，开发商的心态已从之前的保生存，慢慢转变为谋发展，开发商拿地，更多的是出于战略性土地储备的考虑，这并不能代表他们认同楼市将由成交“回暖”走向价格“回升”，这暗示了开发商的谨慎态度。
保利地产北京公司负责人则表示，目前经济环境仍未企稳，公司对土地市场持谨慎态度。
万科总裁郁亮近日在出席某活动时也表示，“目前市场出乎所有人意料，反转速度比较快，这反而令我们警惕。”据了解，万科仍将采取保守的拿地策略，为此将转战二线城市，以暂避一线城市的风险。
对于土地市场，业内机构已经开始预警风险。中国不动产研究中心指出，就北京土地市场而言，下半年总体持乐观态度，成交活跃并保持一定溢价，全年的总体溢价率估算在20%至45%之间。但存在局部过热，一定程度上已经出现泡沫。
SOHO中国董事长潘石屹对此也表示，面对市场，最重要的是理性和纪律性，这是公司能健康发展的保证。他指出，2007年上半年的土地疯狂才刚刚过去，那段时间“地王”不断出现，几乎每周都创造新的价格新高。但2008年房地产市场的低迷，有多少公司之后退掉了地王；又有多少公司虽拍到地王，但拖欠政府的地价款不付……这对公司的信誉都造成了很大的影响。“现在，市场上钱很多，但很难流入到实体经济中去，都集中在土地和股票市场上了。但一定要吸取以往的经验教训，不要‘好了伤疤忘了痛’，‘记吃不记打’。”
大幅增加土地储备，资金是制约因素。上半年销售市场的全面回暖，令地产商有了拿地的底气。
7月8日晚间，金地集团发布公告称，公司上半年实现销售金额85.75亿元。公司此前已拟定向增发融资41亿元。同日，保利地产发布上半年销售业绩，公司上半年则实现签约金额210.54 亿元，此前的7月1日，保利地产80亿元的定向增发获证监会批准。
据不完全统计，一批知名地产商上半年已完成全年销售计划的60%以上。万科仅今年上半年的销售额就达到307.6亿元。据统计，富力地产将达到128.3亿元，招商地产也约有80亿元，龙湖地产则有95亿元左右，远洋地产为70亿元，首创置业有50亿元。 （21世纪网）
土地变局棋至中盘
这是一个出人意料的上半年。从开发商到地方政府再到行业意见领袖，没人料想到市场回暖的速度如此之快。
意外之喜所带来的结果是措手不及。绝大多数开发商因看空2009年从而纷纷减缓了开、竣工速度，却没料到在上半年市场供应萎缩及需求上升的双重推动下，造成了企业的库存被快速消化，甚至有的企业在回暖期间出现了“无房可售”的尴尬局面。
棋至中盘，波诡云谲的土地市场依旧混沌一片。激进者激进，保守者保守，摇摆不定者努力寻找前进的方向。
激进者调头
鉴于对市场的悲观预期，万科2009年计划开工面积仅有403万平方米，较2008年实际开工面积还下降23%。
做出类似判断的不仅仅是万科。金地集团以及保利地产等企业对于2009年的开、竣工计划也相当谨慎。
但进入2009年后，现实让他们有些茫然。
DTZ戴德梁行在《中国住宅市场2009年上半年分析报告》中指出，2009年1～6月商品住宅销售面积高达3.14亿平方米，同比增长33.4%。
面对市场突变，万科从5月份开始陆续在拿地。据克而瑞（中国）数据统计，万科在今年上半年新增土地储备405万平方米，居开发商之首。
同样反应迅速的还有保利，其今年上半年新增土地储备面积仅次于万科，达到254万平方米。仅在6月份，保利就斥资42.64亿元在广东、重庆及天津拿地，合计增加土地储备82万平方米左右。
“两个企业在上半年销售面积分别达到306万平方米和239万平方米，如果按这个标准，储备面积仅供它们开发3～5年，我推测在下半年它们会继续加大土地储备的力度。”克而瑞（中国）研究中心总经理陈啸天认为。
而实际上万科和金地已经宣布，可能上调2009年计划开、竣工面积。“这只是一个开始，如果下半年市场稳定发展，将有更多的企业上调其开、竣工目标。”陈啸天说。
金地在今年上半年也表现抢眼，连续5个月销售实现增长，这也令其在土地市场上更为活跃。6月24日，金地增发融资41亿元的方案获得了中国证监会有条件通过，这意味着金地将有条件进行其“百亿元资金土地储备计划”。
据统计数据显示，6月份十大上市房企土地储备金额环比增长74%，其中万科、保利、金地、华润四大上市房企共新增土地11幅，金额达到107亿元。
“资金多，土地少，拿地是很正常的。它的意义还在于厘清了下半年土地市场的走势。”北京首开仁信置业有限公司副总经理李捷表示。
北京联达四方投资管理有限公司董事总经理杨少峰告诉记者，在2009年年初的一次开发商内部研讨会上，他曾提及2009年市场会回暖这个观点，“当即有五六家上市公司负责人表示反对”，但时至今日，“大部分公司都在调整拿地策略”。
大地主冷静
此消彼长的市场上，激进与保守总是相伴相生。在万科、保利、金地等企业在土地市场上厉兵秣马之际，远洋、雅居乐与合生创展则同时选择沉默。今年上半年，这三家开发商没有增加任何土地储备。
一个重要原因在于销售不畅。
在15家品牌开发商销售面积统计表上，上述三家企业分别以73万平方米、78万平方米和60万平方米排名后五位。“对于那些上半年销售业绩并不十分突出的企业来说，继续加快库存的消化而不增加新的项目储备也成为了这类企业共同的战略策略。”陈啸天说。
而另一个重要原因在于它们土地储备量巨大。
据克而瑞（中国）统计，远洋、雅居乐、合生创展至上半年结束时的土地存量分别为1155万平方米、2793万平方米和2506万平方米。
陈啸天表示，根据这三家企业上半年的销售业绩，开发完现有土地储备远洋需要5年以上；雅居乐、合生创展则需10年以上。“高额的土地存量也意味着它们在下半年可能继续放弃新增土地的战略选择。”
下半年同样可能选择不拿地的还有碧桂园，尽管其上半年销售面积达到151万平方米，但其土地储备面积已达4414万平方米，居开发商之首。
大多数观望
上半年市场的风云变幻，已为下半年土地市场的走向做了最生动的注脚。
亿城股份投资发展部经理王硕墨对本报记者表示，亿城年初全力推动“快速化出货”，而现实的一个境遇则是“土地储备量不够了”，所以亿城下半年会着力寻找合适的土地。
而这项工作在北京金隅嘉业房地产开发有限公司投资发展部经理姜新萍那里已经展开。她7月中旬飞往杭州，惊讶地发现当地的土地市场已经涨声一片。“好几块地楼面地价都超过了2万元/平方米，那里市场太‘热’了。”
金隅嘉业上半年拿地近80万平方米，姜新萍认为这个数字“没达到要求”，这也意味着，金隅在下半年依旧会在土地市场上展开追逐。“下半年的地价应该稳中有升，我们担心的是地价超出预期。”姜新萍说。
诸多受访的业内人士均对下半年土地市场持乐观态度。陈啸天在展望下半年土地市场时表示开发商可能不再一味求稳。“上半年是守，下半年则是守中带攻。”就而言，他认为上半年的土地市场还称不上活跃，比如天津在6月份成交的40个地块均为底价成交。“这反而意味着下半年土地市场仍有很大潜力。”
土地市场量与价的纠葛始终未有定论，陈啸天表示，各级政府都看到了土地供应不足对房价走势的影响，因而“政府将会大力推地”。
的变数来自政策层面，几个月来市场对于信贷政策的猜测不断。但7月29日晚，央行通过其官方网站第三次表态，将继续执行适度宽松的信贷政策。这个消息对众房企高管来说，不啻于吃了一颗定心丸。 （中国房地产报）
