牛市本无事，拿鼠谬论之
房天下论坛2009/02/17 09:04
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
最近工作原因，很少在论坛发表意见了，原因是很无奈目前的局面，前些日子某人发表的《摇摆不定楼市政策是有害的》这是很情绪化的表达，因为实在不明白为什么救市刚刚启动，效果还没有开始显现，这是很正常，也很自然的。但是，无疑舆论和某些高官又开始怀疑政策是否见效，这不是庸人自扰吗？
即使是刚刚市场化房地产改革之初，房价也一直被认为超过居民收入，那时的收入是什么水平大家心知肚明。但是正像任志强所说：一个月的工资买一平方米的住宅实际是很糊涂的认识。这样的看法很不新鲜。
我们做个假设，03年如果不开始本轮持续五年的宏观调控，而且不是收紧土地和信贷投放，那么土地和房价不会有07年的暴涨局面是一定的。垄断最容易出现价格问题，房企本身面对的是高度市场化销售和高度垄断的土地出让形势，这是很不合理的资源配置。
那么我们到底是什么问题才出现07年的局面？我认为有以下四方面：
垄断的土地加上高昂的税费使得房企的空间很狭窄，特别是商业资金的资金投放舍弃为市场主导的私营企业，完全转为支持大国企和上市企业，使得不该垄断的行业真实垄断起来，此其一；
中小房企的艰难表现在融资方面，还表现在灰色成本高昂，中国房地产市场本身不是大企业为主导的，万科这样的企业不可能渗透到最基层，市场上小鲶鱼的数量越多，垄断越无法形成，这是常识，但是我们看到的是：把市场上的小鲶鱼得以存活的水给倒掉，晒干小鲶鱼，形成高度垄断，07年的局面原因在于非市场化土地出让和融资方式，此其二；
加税加费，美其名曰抑制炒房。先不说该不该抑制，只说效果，一是07年国家财政受益于房地产税收的幅度大幅增加；二是量的居住需求付出了高昂的税费成本，此其三；
情绪化表达和对房企的妖魔化，使得房企的任何合理行为均被异化，耕地直接收储大幅减少是事实，存量建设用地是未来开发的主流，但是拆迁成本的高昂我们一方面视而不见，一方面舆论和网民还在鼓励钉子户与开放商作斗争，更加大拆迁成本是无疑的，那么会不会最终转嫁给购房者？实际是不言而喻的；这才有保障住房成本也高昂的结果，此其四。
我们的误区在于所谓的企业社会责任问题，片面狭隘的理解房企社会责任就是把住房问题全部加到企业的头上，这是错误的表达。企业的社会责任就是依法纳税，保障责任不在企业，企业逐利无可厚非的。而其房企没有垄断市场的能力，有能力的只有垄断行业本身。
那么，正确的还本来面目于地产业，才是房地产市场平稳发展的动力。
其他观点：
八带：楼主所言即时，房地产行业现在也是走在风头浪尖，承担了很大的舆论压力。“正确的还本来面目于地产业，才是房地产市场平稳发展的动力。”这是我们都希望看到的。
三号房：撇开企业的社会责任！前段时间看中央二台的新闻。房地产商似乎也被09年预期的冷淡给吓着了！年后的几场土地拍卖会参拍企业很少，几块建筑用地都被低价拍出!从这层角度上来看我们09以后楼市必将降价到一定的程度，然后才能保持平稳。相信这也就是斑竹所说的还房地产于本来面目了吧！