芝罘出台老旧小区改造细则 年内完成7个试点改造

近日，芝罘区出台了《芝罘区推进老旧住宅区整治改造和社区物业管理的实施意见》，进一步提升城市管理水平，夯实社区城市管理工作基础，彻底解决老旧住宅区管理难题。

《意见》以改善社区居民环境为出发点，以推行和加强社区物业管理为重点，按照“政府主导、居民参与、企业介入”的总体思路，通过政府财政补贴、引入物管企业管理、发动居民参与、引导居民自觉缴纳物业费的办法，在开放式老旧住宅区推行社区物业管理模式，整合社区管理资源，建立社区长效管理新机制，实现“百姓得实惠、企业得效益、政府得民心”。

年内完成7个试点社区的整治改造

此次纳入整治改造和推行物业管理的住宅小区，原则上是国有土地上1995年以前建成的住宅小区，各类配套设施较差、居民改善生活环境意愿强烈的小区可适当放宽建成年限。今年年内内完成南沟、黄山北、南洪、新海阳、青华、向阳街和前进路等7个试点社区的整治改造和社区物业管理推行工作，启动市府、华茂等5个移交市属小区的整治推行工作；2016年底前完成所有计划区域的老旧住宅区基本整治改造和社区物业管理工作，完成3个以上小区的升级整治改造工作；2017年起逐年增加社区升级整治改造数量。为推进老旧住宅区整治改造和加强社区物业管理工作这项民生工程，将坚持整治与管理相结合、居民参与、有偿服务的原则。先物业管理后改造整治，在完善硬件配套设施的同时，建立健全社区物业管理工作机制，实现建管并举。在整治、改造和后期社区物业管理中，鼓励居民共同参与，充分尊重民意，确保居民的知情权和监督权，明确居民共同管理小区的义务和责任。按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，发挥街道(园区)在整治、改造、社区物业管理过程中的主导作用和社区的主体作用。政府投入与居民自费相结合，对于私属物业服务项目，引导居民自觉缴纳物业管理服务费，实行契约化管理。

整治改造分基本改造和升级改造两档进行

老旧住宅区整治改造内容视老旧住宅区的现状和居民的实际需求，对治安防控设施、环卫消防设施、社区环境设施、社区基础设施、文化宣传和健身设施等5个方面内容，分基本整治改造和升级整治改造两档进行。基本整治改造内容包括：清理楼宇间和楼道内乱堆杂物，疏通消防通道；安装单元防盗门、楼道灯，粉刷楼道内墙；安装电子监控设施、路灯，划定停车位，配置宣传栏；升级改造社区绿地；补齐社区物业管理用房。升级整治改造内容包括：在基本整治改造的基础上，改造社区内的给排水、强弱电、供暖、供气管网；改造楼体内外公共部位的相关管线；对楼体进行建筑节能改造；增加环卫消防设施及文化宣传和健身设施；实施住宅区封闭改造。

社区物业管理重点是社区公共物业，同时逐步向居民私属物业服务拓展延伸。主要内容包括：公共秩序管理；公共卫生保洁；公共绿化管护；公用设施维护；公共安全防范；便民利民服务。

实行社区物业管理联席会议制度

芝罘区现已成立“推进老旧住宅区整治改造和社区物业管理工作”领导小组，负责对老旧住宅区整治改造、推行社区物业管理工作实施组织领导，研究解决全区面上的重大问题。街道(园区)成立社区物业管理办公室，负责整治改造、社区物业管理工作的组织实施，组织对物管公司的监管、考核。物业服务企业在社区设立专门的物业服务站，并配备专职工作人员负责社区物业管理工作，受理各种投诉，及时解决居民反映的社区物业管理问题。同时，社区安排专人加强与物业服务企业的沟通联系，协调解决居民与物业公司的矛盾纠纷，指导和监督物业服务企业开展服务活动，解决各类问题。

实行街道、社区两级社区物业管理联席会议制度。街道物业管理联席会议由街道办事处召集，区有关部门、社区、物管公司以及业主代表或者居民代表参加，协调解决本辖区内社区物业管理中的重大问题。社区物业管理工作联席会议由社区居委会召集，社区居委会主任、人民调解委员、城管队员、派出所民警、安监队员、业主代表或者居民代表等人员参加，研究解决社区物业管理中出现的具体问题。建立网格化的责任承包机制。在社区范围内划分设立适当数量的物业管理网格，落实城管中队、公安派出所、安监中队的执法责任人员，并对其进行责任制考核。实行“定岗、定责、定时间、包效果”的区域监管责任制，加强区域内的社区物业管理工作的日常巡查和督导，加强与物管公司的协调联动，及时纠正、查处物管公司劝阻不听的违法违规行为。

制定《芝罘区社区物业管理考核办法》，建立“三考一评”工作机制。区城管局负责考核各街道(园区)的城市综合管理质量，结果纳入全区岗位目标责任制考核范围；区住建局负责健全物管公司信用评定体系，监管考核物管公司运行情况；街道(园区)负责组织实施物管公司的日常绩效考核，结果与资金拨付挂钩。社区居委会负责组织楼片长、居民代表，对物管公司的居民满意度进行测评，测评结果报街道(园区)备案，作为对物管公司的考评依据。

社区私属物业管理费用由居民承担

为给工程提供资金保障，住建部门将积极向上争取外墙节能改造、住房维修等专项补贴资金和相关政策扶持；经信、城管部门加强对上沟通，协调供电、通信、广电、排水、燃气、热力等单位，优先将社区整治改造中电力、通信、有线电视、给排水、供气、供暖等线路和设施的改造或迁移列入本单位、本系统工程计划，由其相应安排专项资金。区政府根据财力状况，出资整治改造社区公共环境，增加便民设施；在将街巷保洁经费和社区绿地养护经费纳入社区物业管理资金保障体系基础上，按60元/户的标准给予经费补助，以后视情况逐步减少或取消补助；社区私属物业管理费用由居民承担，由物管公司与居民协商确定，原则上每平方米为0.15元—0.30元。

各级各部门和物业服务企业将采取多种形式，大力宣传《山东省物业管理条例》及相关的政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业管理的商品消费观念。引导业主主动支持、参与物业管理，及时缴纳物业服务费用，积极维护社区环境，努力形成“社区是我家，洁美靠大家”的良好氛围。

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社区物业管理服务内容及标准

一、综合服务

1.配有物业管理用房，办公场所整洁有序，物业服务工具齐全。

2.与被服务方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

3.有完善的物业服务方案、物业档案，管理制度健全。

4.管理服务人员着装统一、挂牌上岗，仪表整洁规范，服务主动、热情。

5.物业管理制度、服务项目、收费标准在社区醒目处公示。6.主要路口设有路标，门牌号码齐全，公共设施、场地有明显标志。

二、公共服务

1.公共卫生保洁。社区内公共场所、道路保持清洁；及时清除道路积水、积雪。

2.公共秩序管理。配备专职公共秩序维护人员，每天12巡逻，规范管理市容秩序，制止乱设摊点、乱堆乱放等行为；对社区道路两侧、楼栋间空地进行划线管理，规范停车。

3.公共绿化管护。对社区绿地、绿化带卫生保洁，苗木、园林、景观及设施进行养护和管理，制止各种毁绿占绿行为。

4.公共设施管理。对文体器材、宣传设施、监控设施等公共设施设备进行管理维护，巡检和维修记录齐全。

5.公共安全防范。配备专职安保人员每天24治安巡查，利用好监控系统实行全方位安全防范；维护好消防设施设备，确保消防通道畅通；及时报告火灾、治安、公共卫生等突发事件，并采取相应措施防止事态进一步扩大。

三、私属服务

1.楼道、楼梯扶手每周檫洗1次，共用部位玻璃每半年清洁1次。

2.对单元防盗门、楼道提供日常维修维护。

3.单元化粪池每年清掏1次，居民居家下水管道每年免费疏通一次。

4.为水、电、暖等维修提供简单服务或协调相关专业公司进行维修。

5.在家政、代买代卖、老人陪护、小饭桌等方面为居民提供低偿服务