三问烟台楼市:回暖=涨价?

在前几个月楼市低迷的衬托之下，今年5月的楼市表现显得难能可贵。楼市新政分别从购房首付比例、信贷放松、公积金贷款等层面支持居民自主和改善性住房需求，这在很大程度上刺激了购房者的出手欲望，从而推动楼市从消极走向活跃。

同时，国家统计局发布了4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，烟台新建商品住宅价格4月份环比下跌0.1%，同比下跌7.5%；二手房价格环比下跌0.5%，同比下跌7.4%。虽然烟台房价同环比虽然继续遭遇下跌，但是房价显然已经筑底，极有可能在5月份迎来上涨。

在看似一片欢腾的氛围中，楼市是否真的已经回暖？购房者是否已经毫无顾虑地出手买房？房价筑底之后会否迎来大涨？

一问：楼市是否已经真回暖？

毫无疑问，回暖是5月以来楼市的主基调，一方面各城市成交量都有明显回升，另一方面房价也已经达到低点，开始回升，这一切在各方人士看来无疑是向好的征兆。而在烟台来看，前四周新建商品房成交量已经接近3000套，是近几个月来的好成绩，而房价仅下跌0.1%，或许将在5月份止跌回升。

那这一切到底是真回暖，或者只不过是暂时的假象？业内人士认为，现阶段楼市去库存压力较大、各地冷暖不均的基本格局短时间内依然难以改变，房地产市场年内持续调整仍将是大概率事件。因此，阶段性回暖并不能等同于全面回暖，楼市依然有很长的一段路要走。

尤其是对于烟台楼市来说，天量库存压顶，楼市才刚刚赢得一丝喘息的机会，现在谈回暖仍为时尚早。尤其是房价迟迟没有实质性的调整，购房人口相对减少，市场存量大等因素导致楼市一直供大于求，因此即使是回暖，也只能是温和的，成交量以及房价都不会出现较大波动。

二问：刚需支撑楼市还是改善型发力？

在经历了长时间的疲软之后，烟台楼市次明确释放出了回暖的信号，330新政、半年内三次降息，都极大地提高了购房者的买房欲望。购房者出手意向增强，加之二套房首付降低，房贷利率下降，刚需型和改善型购房者都受到了不同程度的鼓励。

而从开发商反馈的情况和房天下随机采访调查的结果来看，眼下买房的主力人群依然还是刚需客户，但也有一部分是改善型客户和投资客。一方面刚需购房者确实有买房的需求，另一方面，他们对政策的敏感性相对较强，在看房团中很多网友都表示自己详细了解了近期的楼市政策。

三问：房价会不会大涨？

既然楼市开始回暖，很多人就必然要担心房价的问题。房价会不会上涨，会上涨到什么程度，都在一定程度上影响着购房者的置业心理。

在各类宽松政策效应释放的基础上，去库存周期持续收窄。随着央行的第二次降息，供需双方入市节奏将继续姜块，政策叠加效应将继续释放，包括限购政策的取消、二套房贷政策的放款、公积金贷款额度的提高等。去库存周期收窄后，房价上涨的逻辑将更加清晰。

业内人士认为，虽然现在政策面已相当宽松，房价也在逐渐回到上升通道，但烟台楼市库存依然较高，截至目前新建商品房存量依然维持在10万套左右的高位，因此开发商不敢贸然大幅提价。对于刚需型购房者来说，当下其实是个不错的买房时机，但投资客还需要择优谨慎选择。