90%地级市建新城可容34亿人居 或成鬼城死城

国家发改委调查显示，九成以上地级市正在规划新城。其中部分城市新城规划面积是旧城面积的7.8倍，中国各城千城一面，房地产大跃进。

但是，新城热恐造成鬼城现象。国家发改委有消息人士表示，规划居住人口高达34亿，这远远高于总人口数。大肆制造新城，只会造成鬼城空城，三四线城市房地产价格虚高现象持续。如果不制止造城行为，中国三四线城市房地产崩盘在即。

按照国家新型城镇化规划，到2020年，常住人口城镇化率要达到60%左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。“城市发展究竟摊大饼好，还是点状布局城市群，已是部分新区面临两难。”陕西西咸新区研究院院长李应济说。

专家认为，目前新区建设不乏隐患：一是大兴土木，以大为贵。“大城小区”大同小异，甚至同一城市数个新城功能重叠、重复建设。

“这种大尺度、大生态空间，将导致服务业发展成本过高，可能形成"死城"。”李铁说。

二是密集投建，多头竞争。城市“摊大饼”带来路网交通投入不菲。孟庆轩认为，城镇化首先要解决融资投资的方向，“建城欠债”正时有发生。

“有研究数据显示，新城新区规划人口达到34亿。这意味着现在中国一倍人口也装得下。”国家发展改革委城市和小城镇改革发展研究中心副主任乔润令说，由于规划脱离实际，各个新区为招商引资互相压价，结果往往“两败俱伤”。

三是出现“空城”“睡城”等现象。“新城热”蔓延，背后不乏举债建设—出让土地—抬高地价“经营城市”做法。东京大学教授周牧之认为，中西部人口转移到沿海地区同时，一些新城发展仍只有住宅这一单一模块。

新城变鬼城:一半项目停工烂尾亮灯率难超一成

夜幕降临，位于营口沿海产业基地的五矿豪生大酒店裙楼灯火通明，然而，裙楼之上客房亮灯率却不足一成。与该酒店紧邻的是一个名为“丽湖名居”的楼盘，这个建筑面积约18万平方米的住宅小区已基本完工，但入住率依然为零。这一项目的开发商西藏藏业集团营口开发的三个项目都已陷入僵局。

这只是营口近年来房地产开发“大跃进”后遗症的冰山一角。《财经日报》记者在营口实地走访多日后发现，恒大地产、佳兆业、中南建设、嘉里建设等大牌房企在当地的销售均遇到很大的困难，一些中小开发商更是度日如年。

面对楼市僵局，地方政府显然坐不住了。

日前，一份名为《营口市住建委2014年二季度重点工作要点》的政府文件指出，市住建委将积极做好促进房屋销售工作，制定全年外销工作方案，拟定4月下旬召开营口地区春季房屋交易会。

目前，2014年营口春季房交会优惠政策已经出台——在4月1日~30日期间个人购买商品房，经各区财政部门房交会现场认证，给予购房者契税全额返还政策，同时，在这一时段购房，办理房屋所有权证时给予行政事业性收费减免政策。

在营口，这样的救市政策十分常见。2013年，营口市政府牵头房企赴黑龙江省的齐齐哈尔、大庆、牡丹江、佳木斯，内蒙古通辽、赤峰开展房地产项目巡展和房屋销售活动，并在北京举办专场营口房地产推介会，促进营口的房屋外销。

多位在营口从事楼盘销售工作的人士均认为，营口的房子确实太多了。几乎每个人都会提到的是：“老城区其实还好，主要问题在沿海产业基地、营东新城以及鲅鱼圈。”一位曾经在沿海产业基地某楼盘做销售的人士称：“把沿海产业基地形容成是‘鬼城’毫不夸张，有些楼盘甚至一套也没卖出去。”

五矿豪生大酒店的业主方中国五矿集团在营口的日子并不好过。财大气粗的五矿已在营口沿海产业基地“砸下”百亿元。

营口沿海产业基地位于营口老城区的南面，是辽宁省“五点一线”沿海经济带园区之一，最初建立在一片废弃的盐田和滩涂之上。2007年，五矿集团在这里圈下30平方公里土地，成立了五矿（营口）产业园。

然而，在土地财政的驱动下，当地产业的升级速度远远赶不上房地产开发的速度。大量的土地被迅速出让，产业却无法及时导入，最终让沿海产业基地陷入萧条。最直接的表现是，该区域的楼市已每况愈下。目前，沿海产业基地至少有20多个在售楼盘，其中大约有一半的项目已经停工或烂尾，夜里亮灯率超过一成的小区屈指可数。

“这些楼盘虽然看着没人住，但实际上不少已经卖出去了。”一位出租车司机对记者表示，“平时很少有人到沿海来，我们到这地方也是‘不打表’，因为根本没有回程客。”高空置率与销售困难不断蔓延，危机开始显现。

在沿海产业基地的核心地段，一个名为“澄湖建鑫城”的烂尾楼盘格外显眼，锈迹斑斑的钢筋斜插在天空，生锈的脚手架外滤网游魂似地随寒风摇曳。该项目由香港建鑫集团打造，于2011年6月9日奠基，在规模宏大的开工仪式上，建鑫地产相关负责人曾表示：“选择营口，看中的是营口未来的发展趋势，它有一个大发展的前景。”

澄湖建鑫城的遭遇并非个案。2012年底，沿海产业基地“星汇奥城”项目的开发商因延期交房不得不在当地媒体上公开发表了一封名为《致广大业主的道歉信》。值得一提的是，星汇奥城项目的土地已经被开发商质押，为关联公司的另一个地产项目发行信托提供风险担保。

泡沫与危机也在营口的鲅鱼圈板块蔓延。鲅鱼圈是闻名东三省的旅游景点，这里可以看到“夕阳落海”的奇观，夏日游人如织。傍上了旅游地产与沿海经济的双重概念，鲅鱼圈的房地产开发甚至比营口老城区更为狂热。

有数据显示，鲅鱼圈至少有50个楼盘在售，若以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算，这里的开发面积已超过1000万平方米。事实上，鲅鱼圈单个楼盘体量动辄就超过100万平方米，其中不乏万科[简介 实时动态]、嘉里建设、中南建设等大牌房企的身影。

嘉里建设发布的2013年年报显示，其在中国内地的物业有8%位于营口，总建筑面积约50万平方米。万科在鲅鱼圈也出手不凡，营口万科“海港城”占地约54万平方米，总建筑面积约120万平方米，项目将分十期开发，目前在售的是一期房源。

早于万科进驻鲅鱼圈的中南建设的日子并不好过。中南建设2013年年报显示，营口“中南世纪城[实时消息 价格 户型 点评][实时消息 价格 户型 点评]”项目规划建筑面积35.3万平方米，截至2013年底，结算面积为0，销售面积为7.29万平方米，楼面地价仅800元/平方米。不过，营口房地产交易中心网站显示，中南世纪城的占地面积为42.3万平方米，规划建筑面积为112万平方米。

中南世纪城的一位售楼人员对记者称，目前有六栋高层在售。“鲅鱼圈的房子确实过剩，一些小开发商‘跑路’的消息时有传出，但我们是上市房企，你完全可以放心购买。现在这边人气是不太行，但将来肯定会好起来。”

记者在鲅鱼圈看到，这里的在售楼盘数量已经和营口老城区相当，在宽阔的马路两旁，亦有不少已经停工或是烂尾的项目。为了促销房源，当地开发商已是无所不用其极，打地基就售房、一成首付、一年半内分六次付清全款等“打擦边球”的手段都已被用上。

一位当地人介绍，鲅鱼圈属于旅游区，对外来人口有一定吸引力，但一年中就夏天三个月“比较火”，确实有一些吉林人和黑龙江人会到鲅鱼圈买房。但由于严格的限贷政策，这样的外来新增需求在鲅鱼圈的天量供应面前也显得苍白无力。

死结何解？

周末，营口房地产交易中心大门紧闭。一位在门口晒太阳的工作人员说，这里周末都不上班。在国内许多城市，周末应该是房地产交易中心最为忙碌的时段。

“小伙子，是想买房子还是卖房子？”在交易中心门口，营口本地人李阿姨喊住了记者。在表达了购房意向后，她热情地向记者推销自己的房子。“我手里有两套回迁房，地段很好，南北通透，面积55平方米，总价只要19万元。”

去年才取得这两套回迁房的李阿姨还没有办理产证，这样的卖房行为并不合规。李阿姨告诉记者，这几年当地政府在棚户区改造上花了大力气，当地老百姓或多或少握有几套房源。

看到记者有些犹豫，李阿姨表示：“如果你真想买，价格都好说，要看房就一定要在今天下午，我明天就要回沈阳去了。说实话，我急着卖，要给儿子在沈阳买房凑个首付。”

在营口房地产交易中心外的广场上，有许多像李阿姨这样的卖房人，他们将房屋信息手写在纸板上，手持着到处吆喝或者就干脆将小纸板贴在地上。

李阿姨的经历背后是营口遭遇人口净流出的现实，这对于当地的天量库存无疑是一个坏消息。

一位曾到营口考察的开发商称：“除了鲅鱼圈可以吸引小部分外来人口，营口其他区域的人口偏向于净流出。更为重要的是，营口的房屋不限购但限贷，外地人在营口想要买多套房只能付全款。”

一位在东三省有大量投资的开发商对记者称：“对于开发商来说，廉价获得大量土地储备的意义，不仅仅在于能够造房子，还能提高公司的整体估值，进而可以获得抵押贷款，这能够在某种程度上解释，为何这么多开发商愿意涌入营口。”

“处于泡沫中的主体很难意识到自己的危险境遇，因为泡沫本身就是一种非理性的繁荣。”上海师范大学商学院投资与保险系副教授黄建中对《财经日报》记者表示，“鬼城”对于中国经济而言是危险的“火药桶”，可谓“前人投机，后人遭殃”。