住建部力推村庄整治 房产税立法或将含村镇房屋

“枯藤老树昏鸦，小桥流水人家”，如今的村镇，马致远笔下描述的优美、恬静的村镇景色已经大有不同。

根据住建部2013年部署、参与的农村人居环境的摸底调查，大多数的村镇均存在 “脏、乱、差”现象。

对此，住建部村镇建设司司长赵晖解释，过去的城镇化模式下，忽视了村镇的规划，存在照搬城市方法编规划和搞整治；运动式推进，忽视传统文化和当地特色的情况。

这一问题或将在新型城镇化背景下，得以弥补。

21世纪经济报道记者获悉，作为参与方之一的住建部编制了《村庄整治规划编制办法》(以下简称《办法》)，要求各地基于当地的乡村特色，并从改善村庄公共环境和配套设施等方面开展规划编制，提出针对性的整治规划，改善村镇的人居环境。

赵晖认为，解决村镇发展的关键在于培育村镇内生发展动力，为村镇规划、建设提供稳定的资金来源。在其看来，推进房地产税的征收，解决村镇财政薄弱是一大路径。

接近住建部的一位人士介绍，目前三中全会提出要建立房地产税，这其中不只包括城市土地的产权房，还包括农村集体土地的产权房。据其了解，在当前有关房地产税立法的研讨上，已经开始考虑把农村房产纳入税收体系的可能性。

村镇建设缺失

在赵晖看来，城乡二元结构下，小城镇是一个好东西，但发展得并不好，其中基础设施、配套、人居环境，都存在很大缺失。

根据住建部2013年参与的农村人居环境的摸底调查，农村的环境存在多个问题，比如盲目撤并村庄建集中居住区，忽视农业生产特性、庭院经济和特色景观旅游资源保护；照搬城市方法编规划和搞整治；运动式推进，忽视传统文化和当地特色等。

因此，赵晖认为，改善村镇人居环境需要完善城乡规划，划定城市开发边界，控制农村地区的建设强度；与此同时，也要推进村庄的的规划编制，制定村庄风貌控制要求。

也因为此，住建部编制了《村庄整治规划编制办法》，各地编制村庄整治规划要注重深入调查、准确了解村庄实际情况、避免大拆大建和贪大求洋，尊重现有格局和当地特色。

值得一提的是，在落实村庄整治规划不可缺失的一环是需要加大村庄道路、垃圾污水治理、危房改造等基础设施的建设的力度。

《办法》也要求，各地在制定当地的村庄整治规划时，也特别需要改善村庄公共环境和配套设施，提高人居的环境质量。

21世纪经济报道记者亦了解，国务院正酝酿出台关于改善农村人居环境的意见，意见亦将突出农村交通、垃圾、污水处理等基础设施的建设。

房产税或囊括农用房

在北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥看来，基础设施的建设是提高村镇人居环境改善的重要一环，但涉及到大量资金缺口待解的问题。

21世纪经济报道记者采访了解，由于农村产权制度、集体土地流转尚未建立，村镇一级的财政来源较少，大多来自于中央财政的“一事一项”的转移支付。

以2013年为例，中央财政用于“三农”的支出安排合计1.38万亿元，然而，根据公开测算，到2020年，新农村建设需要新增资金15万亿-20万亿元人民币，资金缺口较大。

村镇发展薄弱的一大原因，赵晖认为，村镇缺少内生发展动力，没有稳定的财政来源，我国城市等级体制造成资源高度向大城市集聚，到村镇一级，几乎没有。

细查大城市的发展路径，赵晖强调，即通过房地产开发将城市内部和城市外部的资金输入城市建设，即政府把土地卖给开发商，开发商再把房子卖给老百姓，买房者的资金通过开发商的渠道最终进入政府，政府拿钱去建设城市的道路、污水管网等基础设施。

但小城镇不能依靠土地出让金，因为小城镇的土地大部分是集体建设用地，不能流转。

在赵晖看来，培育村镇的内生发展动力的关键，应推进房地产税的征收，逐步提高房地产税占地方政府税收的比重，使地方政府的精力从招商引资向提高城镇人居环境转移。

另一方面，改革农房建设机制，通过打破宅基地只能在村内分配的体制，在镇区规划农房新区，政府负责规划管理和基础设施建设并建立中央财政支持机制，集聚人口和资本，促进第三产业发展。

接近住建部的一位人士介绍，目前三中全会提出要建立房地产税，这其中不只包括城市土地，还包括农村的集体土地。目前在房地产税立法的研讨上，已经开始考虑在理清产权属性的背景下，把农村集体土地上的合法房产纳入房地产税税收体系的可能性。

叶檀:征收"房产税"须同步建立公共财政体制 每日经济新闻网

围绕土地增值税的争论硝烟四起，这不仅仅是关于某项具体税收的争论，而是对我国税费体制、对房地产市场、对公共财政的争议。

就在2013年的倒数第二天，央视《东方时空》报道，吉林万科城项目、广州万科金域蓝湾等多个项目已经达到清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，而当地税务主管部门并未要求企业清缴。万科进行了否认，但这场影响深远的争论至今没有得到税务主管部门的明确判断。

土地增值税之所以公说公有理婆说婆有理，源于税收制度缺乏尊严。

在2013年7月，《中国税务报》发表《土地增值税开征20年》一文，笔者发现土地增值税自征收以来根据市场情况变化，清算条件屡有不同。1994年国家出台《土地增值税暂行条例》，该税开征不久房地产业即陷入低潮，缓征甚至暂免征土地增值税成了地方政府刺激房地产复苏的措施，国家也顺势推出免征政策，并将优惠期限延至2000年。直到2004年8月，国税总局发布《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》，再次要求加强土地增值税管理工作，但大部分地区仅按销售商品房收入1%~3%的比例进行预征。2006年、2009年，国税总局先后发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《土地增值税清算管理规程》；而2010年又发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，展开力度的一次征税和清算行动，不仅提高了预征率，而且制定了更加严格的清算要求。

清算条件仍然存在破绽，按照2006年《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，满足“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”等四项条件的，地方税务部门可以要求清算，而非强制结算，强制结算还是按“房地产开发项目全部竣工、完成销售的”、“整体转让未竣工决算房地产开发项目的”、“直接转让土地使用权的”三大条件。开发商的辩护来自国税总局白纸黑字的条文，并不算错。

地方政府为吸引房地产投资，以房地产带动工业、商业、旅游等项目发展，对堵住清算漏洞并不热心，0.5%到2%的预征额是行业内的明规则。

税收是立国之基，具有不可违反的权威，如果税收成为工具，一会儿优惠一会儿免征一会儿强征，严肃性何在？调控经济可以用货币手段，可以用负面清单手段，可以在自贸区进行试点，切忌将重要而严肃的税收拿来作为交换的工具。

公共财政体制未建立，各种税费削弱了土地增值税的严肃性。

房地产税费是税费混乱的缩影。万科发布的公告称，截至2012年12月31日，公司计提土地增值税清算准备金人民币44.35亿元，此为公司按照会计准则要求，对未来可能产生的土地增值税进行的计提，公司不存在应缴未缴的土地增值税。公司下属企业开发的4个项目，不存在应缴未缴的土地增值税。同时还披露，公司集团子公司及合营联营公司近3年合计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税约144亿元，而其2010年至2012年净利润为294.53亿元。

2012年土地增值税征收额2719亿元，房地产五税总收入已达10128亿元，占到房地产销售额6.44万亿元的15.7%，而当年地方政府拿到2.69万亿元土地出让金。

房产税构成呼之欲出，若不清理税费，不同步建立公共财政体制，显然难让人信服。笔者支持征收房产税，但强调清理税费的必要性，不公开的财政体系，将让增税收费失去说服力。

房地产市场是中国经济发展的象征，拎出土地增值税来争论一番不能治本，建立公共财政改变卖地财政，才能治本。