人民日报谈保障房分配：入住不要像中奖那么难
中新网2013/11/08 09:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
10月29日，中共中央政治局就住房保障问题专题学习时提出，“总有一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因而面临住房困难，政府必须‘补好位’，为困难群众提供基本住房保障”。
中央的承诺让住房困难群众充满期待。根据规划，“十二五”期间，我国将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年使保障性住房覆盖面达到20%左右。保障房“好事办好”，远不是多盖房子那么简单。当3600万套的目标过半，保障房分配好、管理好的课题日益凸显。
住“保障房”不要像中奖那么难
加大政府投入的同时，可探索非营利机构参与，增加供应
11月27日，75岁的贾淑珍正忙着搬进棚改房丽源小区。“这辈子还能住上小楼，老高兴了！”到搬家这天，她已经在吉林省通化市五道江镇矿务局家属院20多平方米的棚户房里住了整整49年。这几年，棚户房自来水断水、墙壁漏雨垮塌，她盼着棚改，又怕房子少，建设慢，轮不到自己。“没想到一年时间，花了一万五，就拥有了43平方米的房子。”
“政府主导、多方筹措”的吉林棚改筹资模式探索，主张国家给一点、省市补一点、财政出一点、施工单位垫一点、银行贷一点、政策免一点、百姓掏一点，使老百姓只要承担25%左右的改造成本就可较快入住，是近两年增加保障房供应的一条新思路。
增加供应，是住房保障需要破解的首要难题。尽管到2010年底，累计用实物保障房方式解决了近2200万户城镇家庭的住房困难，但因为保障房投资规模大，建设周期长，而申请家庭又不断增加，仍有不少轮候家庭抱怨“保障房‘中奖’难，难于上青天”。
到2015年，保障性住房覆盖面要达到20%左右。为完成这一目标，各地政府积极加大财政投入的同时，急需创新筹资与建设模式。
共有产权廉租房，是近年来推广很快的建设模式。住房困难的低收入居民可先购买廉租房部分产权，其余部分仍继续付房租，一定年限后，权利人可购买全部产权，也可继续租住。这种模式下，政府回笼资金快，能解决更多低收入家庭的住房困难问题，但也存在福利陷阱等争议。
吉林省住房和城乡建设厅副厅长范强认为，建设共有产权廉租房必须满足三个条件：一是廉租房供应模式不，必须有财政完全投资的廉租房供应；二是申请者条件及房屋规格必须严格按廉租房标准执行；三是适合中西部地区、房屋财富效应较低的三、四线城市。“共有产权廉租房模式并不适合推广，特别不适合一线城市。”
“非营利机构参与保障性住房建设，可以成为增加供应的新渠道。”中国建筑设计研究院城镇规划院总规所所长冯新刚介绍，国外住房协会、建房合作社是保障房建设管理的重要力量，运营模式也较成熟。但中国还没有类似的非营利机构，政府不妨通过商业开发用地优先、地价优惠、财政补贴、无息贷款等方式给予扶持。“当然，吸引非营利性机构参与保障房建设至少要保证其收支平衡、稍有盈余，在探索土地划拨、税收优惠等方面，仍然需要创新。”
别让开豪车的住进保障房
健全准入与退出机制，对出售型保障房实行宽进严出
“开宝马的怎么住进了经济适用房？”“保障房怎么成了部委的定向房？”“那么多人没房住，怎么这里的限价房没人住？”……从保障房诞生之日起，分配问题就时刻触动百姓敏感的神经。
房地产不是简单的消费品，具有明显的资产属性，再加上2007年前保障房的准入与退出机制不完善，使得不少出售型保障房成了一些人的“投资品”。
保障房要“好事办好”，除了进一步增加总量，公平分配格外重要。
公平分配，需要完善准入机制，防止福利陷阱。专家指出，吸引企业参与公共租赁住房建设，不是房子想建多少就建多少，面积想建多大建多大，建设标准、供应对象也必须符合保障房相关规定，坚决杜绝“保障房”变成“特权房”、“福利房”。
公平分配，还要完善保障房的退出机制。中原地产市场研究部总监张大伟认为，保障房是“兜底房”，应加快建立调节机制，去除保障房的财富效应，增加保障房循环强度。特别是出售型保障房，也应该“严进严出”，即自住才可以买，但不能随意卖。
“出售型保障房现在表面上是‘严进宽出’，其实是‘宽进宽出’，很难避免伪造申请的投机行为，或权力寻租。”张大伟说，对于地方政府而言，建设出售型保障房的投资压力不大，建设积极性较高，但应通过建立调节机制，剔除财富效应。“经适房、限价房的购房人，在房屋上市交易前必须补缴房产增值，从而挤出投机人群。”
目前，不少城市已经在完善保障房退出机制。上海规定，经济适用住房的权利人拥有有限产权，产权份额为购房时经济适用住房价格占同地段、同品质普通商品住房市场价格的一定比例，上市交易时，权利人按照拥有的产权份额获得总价款的相应部分，其余上缴财政部门。不过，多数一、二线城市出售型保障房的准入与退出政策仍需进一步有针对性的细化。
公平分配，也依赖于加快保障房信息公开。谁在申请保障房，有多少保障房可以分配，谁申请到了保障房……这些涉及公平分配且群众关心的信息，应尽早实现在线查询、监督、追责、反馈。今年10月22日，陕西省率先实现住房保障信息联网公开。公众在网站上不仅能查询申请进度、轮候信息和分配结果等，还可以“举报投诉”，大大增加了保障房分配的监督力量。
保障房也要“宜居”
政府不能一租了之，应创新社会管理方式，维护宜居环境
去年，孙秀梅一家三口搬进了吉林省吉林市惠民佳苑8号楼4单元401。这套近50平方米的共有产权廉租房，一年要交238元的物业费，让家里的劳动力孙秀梅犯了难。此时，小区物业主动找到了她，允许她“以工代费”：打扫卫生，为物业公司做饭，月工资960元。
“现在不用为物业费发愁，生计问题也解决了。”47岁的孙秀梅说，小区像她这样“以工代费”的居民一共有9个，把小区的保洁维修全包了。
小区管理自治是破解保障房管理的探索之一。在住房总量增加与保障房覆盖面不断扩大的情况下，保障房后期管理运营也增加了“成长的烦恼”。由于物业费征收困难，缴费较低，专业物业管理公司往往不愿涉足，导致一些保障房项目已陷入环境差、维修难的尴尬。
在此情况下，吉林市在共有产权廉租房范围内，试行了以工代费的激励机制，与产权抵押代缴物业费的惩罚机制，以及财政按一定比例报销返还物业费的奖励机制，使物业缴费比例超过95%，保证了保障房小区的持续宜居。
“保障房，特别是廉租房的后期管理，问题多，责任大。因此政府不宜一租了之，应创新社会管理方式，维护保障房小区的宜居环境。否则保障房小区，特别是独立建设的廉租房小区，就可能沦为贫民窟。”吉林市住房保障和房地产管理局副局长徐岩说。
除了保障房内部管理，住房保障政策还应考虑“外援”，盘活商品房市场存量。目前，我国城镇常住人口家庭户均住房已超过1套，特别是一些三、四线城市的住房供需已趋向初步平衡，引导和激励闲置商品房纳入公租房房源也是有益尝试。国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲表示，“当三、四线城市实物住房存量到了一定规模的时候，是新建实物配租，还是租金补贴，或是采用房屋银行等形式，都可不断研究。总之，未来的住房保障方式应是多层次、多元化的。”
国外非营利机构如何参与保障房建设
英国的住房协会是住房保障的重要力量。住房协会建设和收购各类住房，出租或出售给各类保障对象，并对出租房屋进行管理，主要通过收取房屋租金、领取政府补贴，以及出售部分配建商品房保持收支平衡。其经营中获得的利润，只能用于新保障项目开发建设。目前，英国的住房协会大约有2000多家，其中拥有超过1万栋住房储备的协会有近100家，管理着英国75%的公共住房。目前，英国政府已经将大量的政府房屋以低价转让给住房协会，由住房协会按规定租售给住房保障对象。
在瑞士，为满足自住需求，居民可在政府和专业建筑协会的指导下进行“集资合作建房”。由于不以商业投机和盈利为目的，“建房合作社”在项目审批、土地出让、建设贷款等方面均能享受优惠，建成的房屋产权归集体所有，出租给合作社成员，租金只覆盖实际建房费用，比市场租金低20%左右。其中瑞士洛桑市，政府通过提供90年土地使用权，每年按照土地价值1%—3%收取土地租金以及低息贷款，累计支持企业建设了7700套社会保障房，占当地住房总量的11%。
国内住宅产业过往的十年犹如星星之火，随着相关政策的出台目前看来大有燎原之势。由住建部牵头制定的《国家住宅产业现代化综合试点城市(区)发展规划及评价标准》正处在征求意见阶段，并有望于年底出台。另据住建部透露，未来拟通过试点城市带动住宅产业化发展，到2015年，在培育20个左右试点城市(区)，其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个。
“经过多年发展，我国住宅产业化已在一定程度上具备了促进房地产业转型升级的条件和基础，未来应加紧完善相关政策体系，推动住宅产业化实践由表及里、由浅入深，此举对遏制房价过快上涨将起到一定作用。”业内人士表示。
政策迭出
业内专家指出，一直以来，很多人都觉得楼市调控的重点是房价，这一观点其实从某种角度来说并不完全正确。
众所周知，国家在短期内推出的限购、限贷、调整土地供应等政策，皆是剑指房价，但除此短期目的外，国家一直在筹划能促使房地产业实现节能减排、可持续、健康发展的长效机制。
所谓住宅产业化，即用工业化生产方式建造住宅，以提高生产效率与房屋质量，包括住宅生产方式产业化与住宅科技成果应用产业化两方面。其实，对住宅产业化的加速推进，早在今年年初就已显现。当时，国务院发布1号文件，即《绿色建筑行动方案》，其中要求“十二五”期间，要完成新建绿色建筑10亿平方米，同时将“推动建筑工业化”列为十大重要任务之一。当前，国内80%的省市都出台了地方“红头文件”响应国家在住宅产业化方面的号召。
而由住建部住宅产业化促进中心编制的《工业化建筑评价标准》已于今年上半年启动，计划年底成稿，明年出台。此外，记者还获悉，由住建部牵头制定的《住宅产业化行动方案》目前已形成框架，待相关部委会商和报批后，有望于明年出台。
障碍待清
国内住宅产业化经过十几年的发展硕果颇丰，但与国际先进水平相比，还处于起步阶段。据统计，截至目前，政府主导的住宅产业现代化试点城市仅有3个，园区2个，分别为深圳、沈阳、济南、合肥经济技术开发区和大连花园口经济开发区。
谈及推进住宅产业化的阻碍因素，政策不配套、激励措施不到位、技术标准不完善是老生常谈的问题。对此，住建部房地产市场监管司司长沈建忠近日呼吁应采取措施解决，而不是停留在讨论层面。“住宅产业化要解决三大问题，即动力机制、激励机制和惩罚机制的问题。国家和地方要通过引导和强制手段推动住宅产业现代化。”在沈建忠看来，国家层面目前需要将产业化与绿色建筑、税收政策、财政、信贷等政策挂钩，“这就需要住建部加强与相关部门协调，争取出台一些有利于产业化发展的政策措施。”
至于地方层面要狠抓落实。“地方政府手段比较多，比如容积率奖励，土地招拍挂等准入门槛。地方政府资源多，目前很多城市都率先在保障房项目中推进产业化。”沈建忠表示，推行住宅产业化，要将地方积极性调动起来。
各方积极参与
随着政策进一步明朗，很多地方政府已开始行动。目前，北京、浙江等地对实行住宅产业化的项目给予了容积率奖励，上海将住宅产业化视同高新技术产业享受相关财税优惠政策。此外，沈阳则是奖惩齐下，一方面在土地出让中加入产业化相关指标提高门槛，另一方面对采用住宅产业化的项目采取部分费用减免政策，刺激市场积极参与住宅产业化实践与竞争。
“伴随越来越多的主体参与到住宅产业化的实践当中，城市与城市之间、企业与企业之间角逐将更加深入，从客观上反而加快了住宅产业化的发展。”有关专家对记者说。
“不仅如此，随着房地产市场竞争的加剧，企业自身参与住宅产业化的动力也在不断增强。”沈建忠认为，现在许多地方的保障房都采用产业化方式建造，许多产业化技术成熟领先的企业借力保障房实现了跨区域发展，也和地方政府建立了良好关系。
“今年以来，感到开发商对住宅产业化的热情明显增高，很多像我们这样提供产业化相关技术的企业，业务都有了明显增长。”业内人士向记者透露，业内流传由住房和城乡建设部主导制定的《住宅产业现代化行动方案》将在明年出台，而随着各地优惠政策的出台，不少企业认为未来政府对于住宅产业化的推广力度必将持续加大，因此纷纷提前“布点”，以期在未来的产业化竞争浪潮中取得一席之地。
能否遏制房价
住宅产业化相关政策进一步深耕部署，其对房价的影响自然成为各方的重要期待。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，住宅产业化的操作可以起到缓解紧张供求关系的作用，可有效抑制房价过快上涨。张宏伟指出，以现有高周转品牌房企为例，在二三线城市，一般从拿地到预售基本可控在6个月左右，有的房企更短，每一个楼层的建造时间基本控制在一星期左右。住宅产业化操作后，以上所述的开发时间有可能再度缩短。长沙远大天空城市之所以号称几个月内可以将中国楼封顶，从理念的角度讲就是基于住宅产业化操作对于开发时间的节约。
从以上角度讲，住宅产业化可在短期内形成较大市场供应，缩短从土地到住宅的市场供应“滞后”周期，这样，短期内供应量增加可以起到缓解紧张的供求关系的作用，有效抑制房价过快上涨。
