高房价遭社科院专家炮轰 细数高房价的"六宗罪"
中国经济时报2013/10/11 08:47
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
保持高房价及其继续上升的势头，严重危害国民经济的协调、健康发展，危害大多数人的切身利益，削弱实体经济的竞争力，阻碍城镇化进程，危害建设创新型国家。必须下决心真正抑制商品房价格过快上涨的局面，并逐步使房价回归到合理的区间。
城镇商品房价格过快上涨，阻碍了国民经济的健康发展，加剧了社会矛盾。高房价不是代表广大人民群众的利益，而是代表了少数人的利益；不是代表先进生产力的发展方向，而是阻碍先进生产力的发展；不是代表先进文化，而是代表了食利文化。制定房地产调控政策，必须认识到房价过高和上涨过快对我国社会经济发展的严重危害。
，高房价抑制了多数普通劳动者的刚性需求和改善性需求。
上个世纪80年代，根据党的“十二大”提出的社会经济发展战略的要求，在研究和规划建设小康社会目标时，就把改善居民住房作为一项重要指标，实现城乡居民居者有其屋，城镇居民家庭能够“住得下、分得开”。所谓“分得开”是指在独生子女的前提下，儿女到了懂事年龄可以与父母分开房间住。按照当时的标准，建筑面积不低于60平方米，并有较小面积的厨房和卫生间等配套设施。随着城镇商品住宅的高层化、建筑设计标准的提高以及公摊面积的增加，现阶段城镇居民家庭要实现“住得下、分得开”的小康生活目标，单套住宅的建筑面积通常需要80平方米。但是，在房价过快上涨的情况下，抑制了城市大多数普通劳动者家庭的刚性需求和改善性需求。因此，高房价阻碍了全面建成小康社会目标的实现。
第二，高房价加重了以居住为目的购房者的经济压力，套住了两代人的消费能力，削弱了对其它消费品的购买力，压缩了其它产业的市场空间，阻碍国民经济产业体系的协调发展。
以中等发展水平的省会城市为例进行分析。按商品住宅均价每平方米8000元计算，购买一套80平方米的住宅需要64万元，父子（女）两代人共同首付30％，70％房款用公积金贷款20年，平均每月须还款3542元。 2012年我国大多数省会城市家庭人均可支配收入23000元左右，三口之家年收入约7万元，月均收入5900元。目前我国城镇居民的消费支出构成中，恩格尔系数平均为37％，即三口之家每月用于吃饭的开支约2200元，加上必需的水电、交通、通讯等费用，平均每月生活费支出约3000元，归还房贷3542元，合计为6542元，比家庭可支配生活费收入超出642元。30—50岁的工薪阶层是我国城镇消费的主要群体。很显然，由于他们被房贷所困，必然要压缩购买其它消费品的支出。因此，轻工、纺织、服装、家电等日用消费品工业、商业服务业、家用汽车工业等产业的市场，必然受到大多数普通工薪劳动者支付能力不足的限制，难以实现生产经营的良性循环。国民经济的一系列产业失去了有效需求的市场支撑还怎样发展？通过扩大国内需求拉动经济增长的政策目标如何实现？
第三，高房价抬高了工商业成本，削弱了中国经济竞争力。
现阶段我国城镇的房价如同粮食价格一样，属于基础性价格。房价的变化直接影响到一系列商品和服务业的价格。首先是导致劳动力成本上升。在房价和房租大幅度上升的情况下，企业不得不提高员工工资。如果不提工资，在实际上劳动力供大于求的情况下，企业却陷入招工难的困境，使我国产业升级没有取得进展的阶段，弱化了劳动密集型产业的比较优势，加剧了就业压力。其次，房价过高，提高了商业成本，一方面是零售商业的场租费用上升，另一方面是由于消费的有效需求不足，生意清淡，使商业零售业和服务业的经营陷入困境，将导致一业畸形发展、百业衰退的局面。主要原因是商业场租费用过高，抬高了流通费用，导致虽然直接生产成本低但市场销售价格高的矛盾。城镇场租费用过高，更使小本经营的生意难以维持。因此，高房价阻碍了商业服务业的健康发展，减少了城镇就业机会，也减少了政府的税源。
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第四，高房价使进城务工农民难以转为市民，阻碍了城镇化的进程。
通常认为户籍制度阻碍了城镇化，其实更主要的原因是农民难以承受转化为市民的经济成本。目前农民工的月平均工资2000元左右，在务工城市的生活费用平均占月收入的50％，再扣除春节返乡的路费，全年净收入也只有1万元左右，还要负担农村的妻儿老小。即使在原籍的县城购买每平方米价格为3000元的一套面积为80平方米商品房，都至少需要20年以上的积蓄。这是农民进城务工后难以融入城市，不得不继续保留农村宅基地和住房的主要原因。另一方面，又使农村的宅基地难以集约利用和承包土地的流转，也难以实现土地利用的城乡统筹、总量控制、空间置换和占补平衡，进一步加剧了城市建设用地的短缺。
第五，高房价对建设创新型国家具有颠覆性的破坏作用。
首先是迫使高端科技人才外流。我国的科研机构、企业工程技术研发中心、科技人才等科技资源主要集中在大中城市。大中城市房价过快上涨，超出了包括科技人员在内的工薪阶层的购买能力，使他们难以安居。目前硕士和博士毕业生进入工作岗位时的年龄大多在25—30岁之间，已到了结婚成家的阶段。他们每月的工资收入约3000—5000元。用于租房的支出要占其月收入的50％。经济上的压力使他们中的很多人不敢结婚生子，更难以安心做好科技工作。无论是大中城市商品房的价格，还是房价与家庭收入的比例，都显著超出发达国家的水平。国内租房或买房的艰难，迫使许多重点大学毕业的学生，特别是理工科的毕业生越来越多地选择出国，已经在国内就业的科技人才，不少人是“身在曹营心在汉”。高房价实际上是一种为渊驱鱼的政策。
其次，高房价导致房地产商的超额利润，削弱了工业创新能力。建设创新型国家，必须使企业成为技术创新主体。但高房价提高了企业的人力资源成本，削弱了企业积累能力。另一方面，房地产的利润远远超出制造业的平均利润，必然诱导企业剩余资本投向房地产而不去追求技术创新。实际情况是，我国几乎所有的大企业都在参与房地产开发并成为重要的利润来源。一些中小企业的投资者，虽然不搞房地产开发，但剩余资本用于小批量的炒房成为普遍行为。因此，高房价对建设创新型国家具有颠覆性的破坏作用并非耸人听闻。
第六，高房价促使社会财富向少数人集中，加剧了财富分配不公。
由于所有制结构和分配机制的变化，居民收入差距不断扩大。居民财富差距的表现形式主要集中在动产和不动产两个方面，即金融资产和房产。高收入阶层在商品房价格较低时，凭借其经济实力购买多套房产，在房价大幅上涨时高价卖出，或者高进高出。当然，把房产作为一种投资工具并赚取利润。只要是合法收入，本无可非议。问题在于市场机制自发作用的结果，必然导致少数人拥有大量房产甚至囤积居奇，抬高房价。大多数人缺乏购房的支付能力，出现一边是财富的积累，成为富豪，另一边出现大批无房户或房奴。高房价进一步拉大了社会的贫富差距，并在中心城市形成一批食利者阶层，割断了收入与劳动创造财富的联系。
综上所述，保持高房价及其继续上升的势头，严重危害国民经济的协调、健康发展，危害大多数人的切身利益，削弱实体经济的竞争力，阻碍城镇化进程，危害建设创新型国家。必须下决心真正抑制商品房价格过快上涨的局面，并逐步使房价回归到合理的区间。
房地产政策的选择，，必须明确城镇商品房的基本属性是保证劳动力再生产所必需的生活资料，以社会必要劳动费用，即一定年限的家庭平均可支配的工资收入，能够购买或租赁符合小康生活水平的商品住宅。因此房地产政策的立足点必须优先保证刚性需求和改善性需求。
最近遇到三件关于房价与收入的事很让笔者唏嘘。一位好友因生子想把2006年北京国贸[简介 实时动态]附近买的60平米小房换个大三居，结果寻觅半年多不敢下手。房价太高，必须先卖房后贷款，压力陡增。他感慨道：“幸好刚工作两年就买了个小窝，现在工资是当年数倍，但买房仍然乏力。”
另一位极富理想主义的实干家告诉笔者，刚给公司85后员工普遍涨了15%工资，有的年薪过20万，但他感慨：“我觉得，他们仍是买房无望族。”
还有一位很有才华的年轻学者殷切地想申请我院课题，理由是工资太低，单位分保障房基本无望，现在养活自己要紧。再纯粹、的学者也要为“五十平米房折腰”啊。
人们有无数理由为“存在就是合理”的房价上涨找到因果逻辑，也能找到无数事例证明数以万计的家庭从房价疯涨中受益，但必须知道，目前房价已不只是上涨，而是“畸高”的问题，而这肯定不是中国梦的应有之意。无数事例证明数以万计的家庭从房价疯涨中受益，但必须知道，目前房价已不只是上涨，而是“畸高”的问题，而这肯定不是中国梦的应有之意。
半年前国务院发布《关于深化收入分配制度改革的若干意见》提到的七大条35点非常全面、深刻和鼓舞人心，尤其是其中的收入倍增计划，即“2020年实现城乡居民人均实际收入比2010年翻一番”，但是，畸高房价让所有的“全面”反而显得失衡。
当城镇化加速，每年新增加城镇人口超过1700万的大背景下，加速完善住房政策已成了收入分配制度改革的重中之重。
理由有四：，房产收入已成为拉大贫富差的要素。以北京为例，2013年上半年二手房成交价同比上涨24.7%，地价房租齐涨。有房者坐地身价大涨，无房者为房租心急火燎。
第二，畸高房价让年轻一代的工资涨幅基本失去意义。以一线城市刚毕业大学生(23岁)月薪5000元、年均涨薪20%计算，四年后实现“收入倍增”，31岁时将月薪超2万，但相比于动辄四五万一平的房价而言，高薪也是杯水车薪。实际上，真实情况大多比我举的这个例子悲惨得多。
第三，畸高房价损毁下一代尤其是“屌丝一族”在大城市苦苦追求的梦想。85后、90后一代同样是有梦想、有机会、有奋斗的一代，国家大政方针也正在致力于“实现发展成果由人民共享”。但畸高房价让衣食住行中的“住”难题突出，让收入分配调整的改革效果显得黯淡，让国家大政方针的善意与努力打了折扣，让下一代实现梦想的道路变得泥泞。
第四，畸高房价正在使诸多社会、宗教、经济甚至政治问题悄然发酵。畸高房价导致各类社会纠纷(如拆迁、财产继承等)涉及的利益面越来越大，潜藏的不稳定几率大大提升；畸高房价使不少城市一族的心态失衡，信仰问题变得突出；畸高房价使中国经济犹如悬河，溃坝的预期使无数人有种杯弓蛇影感，而持续的悲观预期则加大了演化为政治问题的可能性。
对此，笔者向相关部门诚挚建议，需要高度重视目前畸高房价诱发各类不确定、不稳定、不安定因素的可能性，将住房政策的调整、完善与各项预案作为收入分配制度改革，进而推动新型城镇化、实现中国梦进程中的核心问题来抓。
从突发效应看，需要高度警惕、评估和防备畸高房价出现崩盘，尤其是在二三线城市出现部分房产商与投资客资金链断裂后的多米诺骨牌效应。目前最需要关切的是，近年来以及可预见的未来买房“刚需”人群对突发楼市不确定因素的承受力。
从短期影响看，需要尽快研究、推动与扩大目前城市廉租房建设的力度与广度，为年轻一代减缓“住有所居”难题的压力。建议可利用“国五条”之后售房征20%个税的财政增量，尽可能地通过公租、集体租赁等方式以及诚信制度的监管与登记措施，打破目前限于户籍的廉租房政策，进而惠及在大城市中定居与工作的广大无户籍人群，尤其是刚刚在城市中找到工作、但没有落户的年轻一代。
从长期成就看，需要广泛吸纳社会智慧，进一步加强保障房的建设力度，推动政策性住房供给的透明度与公平性。促进房地产市场平稳健康发展，既要保护合理的投资增长，也要呵护居民消费的升级，更要满足中低收入群体的住房需求。一个经济发达与和谐梦想的国度，让保障房与商品房相间，让穷者与富者共处，应是一种合理的愿景。
