【专访】烟台锐理数据总经理朱彦昊：南大街高价地块背后的原因

木木在一次业内活动上，被烟台锐理数据的总经理朱彦昊“圈粉”了。

就南大街“地王”事件，今天对朱总做了一个专访，受益良多。

将访谈整理出来，与您分享。

【房天下专访】烟台锐理数据总经理朱彦昊：探讨南大街高价地块背后的原因

事件背景：5月21日，碧桂园以3.3亿元、11000元/平楼面价竞得南大街以北、建设路以东地块，创烟台地价新高。烟台住宅用地楼面价首次破万。

就此热点事件，房天下采访业内大咖，为市场传达专业观点。

受访嘉宾：烟台锐理数据总经理朱彦昊

问题一：南大街新地块成交楼面价高达11000元/平，背后的原因有哪些？

朱彦昊认为，一方面，地块位于主城区南大街，区位价值带来的土地出让起始价就很高，周边银都财富中心、万科翡翠公园小区的房价都在两万左右。仅以目前周边二手房的价格来看，该地块11000元/平的成交楼面价也是可以接受的。

此外，地块小，楼面单价虽然高，但是地块总价以及后续销售难度并不算高。

碧桂园能够接受这个楼面价，有其商业方面的优势打底以及企业站位、后续发展方面的考虑——这是最重要的原因。

关键词：站位，标杆，后续

朱彦昊认为，碧桂园首进芝罘区，以高价拿地，这是企业在站位、树标杆，对政府表明企业深耕的决心，有助于企业后续发展以及拿到更多合作机会。业主层面来说，这是碧桂园品牌实力的彰显——碧桂园高价拿地，以其实力在政府与业主两方面，强化了对品牌的信心，增强美誉度与传播度。

关键词：商业、南大街

本次出让的地块公建建筑面积不少于本地块建筑规模的50%，也就是商业建面占比高。朱彦昊认为，碧桂园有专门的商管公司，在商业运营方面有经验、有团队，所以这一条件虽然会让部分房企“望而却步”，但是对碧桂园来说并不是问题，反而可以打造成标杆产品、有助于后续发展。

朱彦昊认为，商业建面高比例，会是南大街后续地块出让的新趋势，值得关注。南大街这样的核心位置，政府出让土地的时候，一定会对商业建设有较高的要求，这也是城市发展的需求。碧桂园、万科这样的强实力房企，虽然不像万达那样重点发力商业，但是多年住宅开发，积累下来的住宅底商体量已经相当可观，商业运营的实力渐渐彰显。

关键词：平稳发展

关于2018年以来的烟台出让多宗高价地块的问题。朱彦昊认为，这些地块可以称为“明星地块”，价格确实高，但是并不足以对烟台土地价格带来过大的影响。根据锐理年报数据，2018年烟台商住类土地成交建面971万平。朱彦昊认为，高价地块建面占烟台土地总成交建面比例很低，从整体市场来看，烟台土地成交价格还是一个平稳上涨的趋势。这就跟烟台的经济增长一样，都是保持在一个合理的增幅范围内，烟台的发展稳健向好。

关键词：净地、地段、企业战略需求

明星地块都是净地，对企业来说开发难度低，地段也很优越，对首次进驻烟台的房企来说，格外适合，所以备受追捧之下高价拍出。另外，每宗高价地，都有其特殊性，背后都有故事，不能以偏概全。烟台土地整体市场，仍是一个“稳”字。

在朱彦昊看来，开发商要的是大量、优质、低价地块，拿“地王”并不是其目的，企业最终还是要看利润率。个别情况下高价拿地，与开发商战略需求与发展阶段有关。

问题二：烟台市以及南大街板块的楼市走向是怎样的？

对于11000元/平的楼面价会对烟台南大街板块带来怎样的影响，朱彦昊表示，一方面，这个地价是树了一个“标杆”，南大街后续再有土地出让，价格参考标准在这儿。另一方面，地块确实很小，3万㎡的总建面，住宅建面不超过1.5万㎡，对区域成交价格影响有限（参考数据：2019年4月，烟台六区住宅成交46.94万㎡）。只有集中、大规模的供应，才会对一个板块的房价带来明显的影响。第三，这个楼面价，是对南大街价值的重新认可。

对于楼面地价11000元/平，但是相距不远的建城丽都销售均价只在11000元/平，朱彦昊认为，建城丽都这个楼盘有其特殊性，这是政府主导的白石村旧改项目，开发商在改制前为烟台市住建局直属，改制后才归属蓝天集团，对利润的追求不是其目的，所以才能有这样低的房价。南大街地块高价拍出，会对该楼盘的销售起到一定带动作用。

问题三：烟台接下来的土地供求热点区域是哪里？

对于烟台接下来的土地供求热点区域，朱彦昊认为，烟台市今年公示的市区土地出让计划，很有参考价值。4月份公示的芝罘莱山今年计划出让72宗地，是烟台市首次公示土地出让计划，这是一个有代表意义的标准性事件、值得关注。

问题四：如果外来房企想进驻烟台拿地，您有何建议？

关键词：净地，产业，旧改，收并购

朱彦昊建议，首次进驻烟台，开发商可以从四方面拿地：

一、拿净地（不涉及拆迁安置的地块），代表房企是远洋、金科

二、靠产业拿地。烟台正在新旧动能转化的关键期，所以在商服、金融、医养方面有优势的房企，更容易拿到好地，代表房企是瑞银信。

三、拿旧改地块。比如新力已经签约正在公告出让的东南哨旧改地块。

四、收并购拿地。代表房企是恒大。这种拿地方式，对企业的灵活度以及商务洽谈方面要求较高。