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【解读】烟台拍出11000元/平楼面价,对楼市来说意味着什么

王木木2019/05/22 09:43

昨天烟台的土拍市场“炸”了,南大街与建设路交汇处的地块拍出了11000元/平的楼面价,由碧桂园在激烈竞争后拿下(总共587笔出价记录)。

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一、11000元/平的楼面价意味着什么,我们先看这几个数字:

1.在此之前,烟台楼面价的地是2018年6月龙湖拍得的凤凰台地块(8644元/平),11000元/平的楼面价比龙湖“前地王”还要高27%,并且是烟台住宅楼面价首次破万

2.根据锐理年报数据,2018年烟台商住类土地成交平均楼面价是1905元/平,11000元/平的楼面价将近其六倍

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二、地价受房价影响,地价也将影响房价,南大街板块的代表楼盘价格是这样的:

1.南大街沿线在售70年产权住宅国际金融中心,目前均价1.8万-2.1万/平。

2.碧桂园新地块西南方向、直线距离约1.1公里,建城丽都在售,起价9400、均价11000元/平。

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三、11000元的楼面价是怎么算出来的

楼面价的计算公式有两个,一是以容积率为标准,用成交总价除以土地使用权面积再除以容积率,二是以规划计容建筑面积(地上建面)为标准,用成交总价除以建筑面积。目前烟台六区的土拍,除了开发区的土拍只有容积率数字、没有现成的建筑面积数字之外,其余五区的楼面价,房天下都是用第二种方式计算。

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四、规划计容建筑面积(地上建面)数字,可以从土地出让公告与公示规划条件中获知。

但是,实际上,这个数字,并不完全代表开发商可以建多少平的住宅。

地上建面,还包括商业、公建等等,比如碧桂园摘得的南大街地块,就要求公建建筑面积不少于本地块建筑规模的50%,也就是说,3万平的规划建筑面积,可以用于建成住宅的不超过1.5万平。

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还有一些楼盘,会要求配建安置房,开发商无偿提供或者由政府低价回购。

有安置房要求,或者公建配比要求高的楼盘,同等楼面价情况下,住宅实际成本还要更高一点。

五、往年业内共识,将楼面价乘以3,是开发住宅售价的参考。

但是近年来,各地频出“地王”,甚至出现楼面价比周边在售楼盘价格还要高的情况,当楼面价高到数万元每平之后,乘以3就不再是合理的参考标准,楼面价乘以2,相对合理一些。

而从横向来看,烟台的楼面价长年处于低位,但是建安硬性成本在那儿,所以往年那些一两千的楼面价,即使乘以3,也不是合理的住宅售价参考标准。

2018年以来,烟台频出高溢价地块,部分高价地块,楼面价乘以3,可以作为住宅售价的参考,比如碧桂园摘得的南大街地块,业内的预测销售单价3万以上。而龙湖2018年摘得的8644元/平的凤凰台地块,近期预计加推的售价在2万/平左右。

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