购房新政致合同解除 买卖双方责任该如何认定?

今年3月北京（楼盘）市发布购房新政，曾经有贷款记录的购房人在北京购房时，首付比例将提高。新政出台后，有些购房人无力承担提高的购房款，一些购房合同不得不解除。通州区一房主在与购房人解除合同后，认为自己蒙受了损失，理应得到购房人交纳的定金。购房人将房主诉至通州区法院，法院审理后认为，合同解除符合法律中的情势变更原则，合同双方均无需承担对方损失责任，判令房主返还给购房人定金。

　　房主不同意返还定金

　　2017年3月8日，宋海（化名）和任洋（化名）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定任洋购买宋海位于通州区的某房屋，房屋建筑面积60平方米，房屋总价款321万元，签订合同当日，任洋向宋海支付定金20万元。2017年3月9日，房主宋海一次性还款10万元，将房屋解押。

　　2017年3月17日，北京市公布了购房新政策，由于任洋曾在河北廊坊有贷款记录，首付比例提高至60%，任洋作为工薪阶层，面对这从天而降的多出的90多万的首付款，深感无力支付，只好要求与宋海解除房屋买卖合同。

　　房主宋海面对此情形，也同意解除房屋买卖合同，但不同意返还任洋定金20万元。宋海认为，合同解除导致他承担了两方面的损失，一是提前偿还银行贷款对房屋进行解押，造成了债务压力，打破他原有的生活节奏，如果不是因为卖房他可以慢慢按月还贷。二是由于在新政强有力的调控作用下，房屋价格已经明显回落，尤其是通州，降幅明显。他主张房屋价格比签订合同时降低了，但并没有申请对房屋现在的价值进行评估。

　　法院判决房主归还定金

　　法院经审理认为，双方的房屋买卖合同无法继续履行的原因系北京市房屋新政策的出台，属于国家的宏观政策，属于不可归责于双方的原因，宋海应当把定金20万元返还任洋。

　　关于合同解除造成的损失，一方面，对于房屋差价的损失，根据目前北京市整体房屋价格走势来看，并不存在房屋价格明显下跌的情形，宋海亦未申请房屋价值方面的评估，房屋价格方面的损失无法量化，法院无法支持。另一方面，对于提前偿还银行贷款造成的经济压力，缺乏说服力，不具备相应的事实和法律依据，法院难以支持。

　　情势变更双方互不担责

　　审理此案的法官表示，法律中规定了情势变更原则，即合同有效成立后、履行完毕前，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化，从而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同。

　　按照情势变更原则，由于双方对此均无责任，因此买卖双方互不承担违约责任，所受损失均不能要求对方承担。此外，根据《商品房买卖合同解释》，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以提出解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还给买受人。据此，即使此案中房屋价格明显下跌，房主确因提前偿还贷款承受经济压力，房主也应返还定金。