个人二手房交易“营改增”不影响刚需

原本二手房交易中需交营业税的范围其实很小，更为重要的是，所谓的个人二手房交易征收增值税，并不是一般理解的在目前现有的基础上再增添税种，而应该是推进“营改增”的改革，是减轻税负的体现。

在十二届人大四次会议举行第三次全体会议上，谈及“营改增”方案，国税总局局长王军表示，国税总局将会同财政部，尽快公布“营改增”实施方案，快有望于两会后就提交审定。此外，这次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

现行的关于二手房交易征收营业税的规定是2015年3月财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。其主要内容是三条：一是个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。二是个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。三是个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税的税率为转让价格的5.6%(远郊区县为5.5%)。所谓的普通住房，是指所在小区容积率在1.0以下、单套建筑面积在140平米以下,且实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

可以看出，首先，原本二手房交易中需交营业税的范围其实很小，一是房龄不足两年的，二是较高标准的非普通住房。这两点，对于北上广深的刚需者而言，一般都不会涉及。

更为重要的是，所谓的个人二手房交易征收增值税，并不是一般理解的在目前现有的基础上再增添税种，而应该是推进“营改增”的改革，也就是说，对于那些即使是在2年内出售的非普通住房交易中，也将有可能减轻税收负担。这是减税思路的具体体现。

因此，我们不能片面理解征收增值税，而应该放在“营改增”改革的大背景下。

就“营改增”这一税制改革的重头戏而言，将极其复杂、产业链条极长的房地产业纳入范畴，却可以称得上是一个标志性举动，标志着营业税这一古老却不适应现代经济发展的税种终于退出历史舞台，而更加中性、更加适应现代经济的增值税成为主流。结合正处于转型升级艰难期的中国经济而言，“营改增”将能够带来积极的减税效果。

财政部与国税总局的领导已反复表示，要采取各种措施，保证全面“营改增”后所有行业税负只减不增。为此，财政部已将今年的赤字率提高到3%以应对减税的需要，今后可能还将出台一些过渡性措施来帮助可能出现的实际税负增加的个别地区和行业。从这一点看，以减税降负来减轻企业经营压力，以供给侧结构性改革来调整经济增长方式，正实实在在地走在路上。

由于种种原因，当前国内外各方面对中国经济的发展趋势都有些悲观情绪，对于政府如何推动已进入深水区的深层次改革的信心也有些不足。现在，政府誓言要在今年5月1日推出具有显著减税效应的营改增，相当于对全社会做了一个改革承诺。

从这个角度理解，尽管二手房交易的营业税改成增值税后，由于具体政策尚未出台，税负是否变化还未知。但我们从营改增的大背景下来考虑，应该可以肯定的是，“营改增”的初始目的就是建立更为科学化的税制，更不可能会在原有的基础上加重税负，因此，网友对于税负加重的忧虑大可不必，相反，可以期待的是，营改增的整体减税金额将会是空前的，这对于经济稳健增长是积极的信号。

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国税总局局长：个人二手房交易将缴增值税

3月13日，十二届人大四次会议举行第三次全体会议。国家税务总局局长王军在经过“部长通道”时透露，总理在政府工作报告中下达了全面实施营改增的“总攻令”，税务部门作为主攻部队，一定确保改革5月1日如期落地。与以往相比，这次营改增有几点不同，包括首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

“这也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。”上海财经大学教授胡怡建表示。

按照财政部网站2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

业内人士表示，营业税改增值税的出发点是税法体制的完善，主要作用是间接抑止房地产炒作。

目前房地产的营业税主要按5.5%来征收，但是按照业内的猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%，这就有税负增加的担忧。

“将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨，需视不同情况而定。”胡怡建指出。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）按照增值税11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大情况：

首先是出售购买2年内的房屋。

以出售价300万一套住宅，2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万。

如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万，但初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元；增值税就需缴纳24.77万元。

另一种是出售购买已满2年的房屋。

对普通住宅而言，售价300万计算，2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是14.7万元。

对非普通住宅而言，售价300万计算，和2年内的情况类似，可能差别不是很大。

“通过计算，粗看对普通住宅似乎不太有利，所以政策制订上估计还有调整的可能。在完善税收制度的同时应该会考虑到合理的住房需求。另外，增值税出来的话，其他一些税理论上也会进行调整。”卢文曦称。

值得指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。

对此，胡怡建指出，“营改增只涉及到营业税改征增值税，因此契税、个税等照常征收。”

“目前，有关二手房营改增业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收，征收税率为3%，这样税费较之前就有减少。”胡怡建称。

也就是说，同样出售一套300万不满两年的住宅，抵扣掉进项税后，大概需要缴纳8.7万元。

按照王军的说法，在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策，在此基础上根据不同行业特点和情况，新制定了一些过渡措施，以确保所有行业税负只减不增。