楼市滞销窘境延续 48家上市房企存货可卖4年半

中国证劵报2012/03/28 08:43

*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积

“滞销”窘境延续48家房企存货可卖四年半

预计坚持“降价跑量”策略房价继续下降空间或有限

□本报记者林喆

楼市寒冬让房地产企业陷入“滞销”的窘境，存货激增、负债攀升、融资受限促使房企加速“降价跑量”。

据中国证券报记者统计，截至27日，按照申万一级指数分类，沪深两市已有52家A股房地产上市公司披露2011年年报，剔除ST公司和不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%。以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.62年。

进入2012年，房企争相启动大范围降价促销活动。业内人士指出，今年“降价跑量”、快速周转将是多数房企坚定不移的策略，但由于房企整体的现金状况正在好转，预计房价继续下降的空间不会太大。

存货周转延长9个月

统计数据显示，2011年，48家A股上市房企实现营业收入合计2233.95亿元，同比增长26.4%；营业成本1286.34亿元，同比增长22.2%；A股房企的整体营业利润率有所提升。但由于存货激增，各房企的存货消化周期大幅延长。

按房企存货和营业成本计算，2011年末48家A股房企整体存货的消化周期达到4.62年，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。这意味着，2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。

48家A股房企中，有14家房企2011年末的存货同比增幅超过30%，有7家房企的存货同比增幅超过50%。其中，万科A以750.02亿元的存货值增幅位居A股榜首。去年底，万科的各类存货中，已完工开发产品72.4亿元，占比3.5%；在建开发产品1380亿元，占比66.2%；拟开发产品629.9亿元，占比30.2%。同期，万科的存货周转天数已达1442天，同比增加105天。

对于市场走势，万科指出，公司重点关注的14个城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉)，继2010年成交面积同比下降29.6%之后，2011年继续下降19.2%。14个城市2011年第二、三、四季度的住宅批准预售面积相对季度分别增长77.5%、100.3%和86.4%，但成交面积分别下降15.8%、10.2%和15.9%。由于新增供应增加而市场成交下滑，存货规模持续上升，去存货周期不断延长。

招商地产的存货压力也不小。2011年末，公司存货达514.4亿元，同比增长33%。招商地产判断，由于过去两年商品房开工量大，2012年下半年市场供应或将攀上新高点，商品住宅库存积压、供大于求的风险仍然很大。

“降价跑量”将延续

从2011年三季度开始，为加快销售，在一批有影响力的企业带动下，打折促销开始成为行业内的普遍情况。各地房价上涨的趋势受到遏制，房价松动和回落的城市数量日益增多。房企普遍认为，未来一段时期，房地产行业的整体环境依然不容乐观，降价跑量、快速周转的市场策略将延续。

招商地产在年报中指出：提周转、保进度是公司能够灵活应对市场变化的前提。各项目必须践行“时间就是金钱、效率就是生命”的理念，提高节点完成率，加速周转；占用资源较多的大盘项目更要做好产品定位及分期统筹，加快建设开发速度，及早进入销售。

万科副总裁毛大庆表示，2012年一季度，万科在北京不会拿地，公司将致力于减少库存。首创置业财务总监罗俊也表示，加大现有库存项目的销售，希望尽快把库存项目清理掉，拿现金换来更好的资源，这是公司长期发展过程中非常重要的战略。

保利地产虽然尚未公布年报，但前两年激进拿地令公司存货压力巨大。2012年伊始，保利地产就在的40多个主要城市进行联合促销，展开大手笔的降价行动，总共涉及100多个在售项目2万余套房源。

业内人指出，在2009年-2010年房地产业的火爆期，不少房地产企业均大规模拿地扩张，致使库存量位居历史高位；今年，去库存将成为这些房企的首要任务。3月以来，首套房贷呈现宽松态势，房地产市场迎来今年销售的窗口期，因此多数房企都将抓住机会快速出货。

现金状况整体好转

多数房企积极降价促销已取得阶段性成果。统计显示，48家房企2011年预收账款合计达2142.24亿元，同比增长41.5%，与2011年的整体营业收入相当。这表明，A股房企今年的结算业绩已有保障。同时，48家房企的经营性现金流趋于好转。

数据显示，48家房企2011年经营活动产生的现金流量净额合计为-150.18亿元；而2010年，这些房企经营活动产生的现金流量净额合计为-304.51亿元。48家房企中有26家房企的经营性现金流出现好转，占比过半。陆家嘴2011年经营活动产生的现金流量净额为17.69亿元，而2010年公司该指标为-19.07亿元。公司经营性现金流好转，主要原因是去年销售商品、提供劳务收到的现金大幅增加。2011年，陆家嘴销售商品、提供劳务收到的现金为54.57亿元，同比增长2.72倍。

2011年，48家房企的整体负债率变化平稳。数据显示，剔除预收账款后，48家房企的整体负债率为48.5%，而2010年，这一指标为47.9%。2011年，48家房企中有16家负债率同比下降，有28家房企的负债率增幅在0.1个百分点以内。

以万科为例，截至2011年末，公司的净负债率为23.8%，剔除预收账款后，公司其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低。公司有息负债占全部负债的比例仅22.1%，且有息负债中，长期有息负债的比例为53.2%。公司持有货币资金342.4亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额235.7亿元。

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