社科院专家：今年房地产难有明显反转

中国社科院数量经济与技术经济研究所副所长李雪松16日在2016年经济形势座谈会上表示,预计2016年中国投资仍将保持10%左右的稳定增长,房地产难以有明显反转,消费保持平稳增长,进出口维持负增长,CPI维持小幅的正增长,PPI可能出现4%左右的负增长,GDP平均指数维持负增长。

李雪松表示,中国面临的低通胀压力加大,原因有三个:一是国内产能过剩的加剧,二是国际输入性影响加剧,三是人民币汇率2015年阶段性高估,导致输入商品价格进一步下跌。而低通胀造成的影响,使得企业利润2015年急剧下降,全年负增长,多数省区财政收入增速下降,商业银行不良贷款的比例上升很快。

针对2016年宏观经济政策的着力点,李雪松建议,一是积极财政政策要加大力度,着力构建新型央地财税关系。加大积极财政政策可以用在四个方面:投资领域加强以基础设施建设为主的公共产品投资;在生产领域完善营改增,降低制造业增值税的税率;在收入领域结合扶贫攻坚工程通过加强转移支付的方式,直接间接地加快中低收入者的收入增长;在消费领域要改善消费环境,打通消费流通环节一些薄弱环节。

二是实施结构宽松的货币政策,防止陷入债务与通缩的恶性循环。通过实施结构宽松的货币政策配合积极财政政策,保持流动性合理充裕和社会融资规模适度增长。我国因为在4万亿刺激计划过程中,货币宽松比财政的宽松力度更大,目前这个阶段要防止过度宽松导致的资产泡沫,需要实施一些结构宽松的货币政策,防止过度宽松流向虚拟经济。同时加快金融机构的治理体制改革,防范系统性金融风险。

三是在中国现有体制机制下,企业去产能,僵尸企业处置需要加快推进,要推进竞争性国企改革,推进混合所有制改革。加强对TPP规则研究,加大中国四个自贸区改革力度,为中国整体改革推进创造有益的经验。

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自去年以来，去库存成为楼市热点。而针对中国楼市库存究竟多少的追问，专家有不用的测算。

近日，北京师范大学金融研究中心主任钟伟在中国金融四十人论坛微信公众号上发表文章指出，如果考察商品房在建面积，商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，库存面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。

1月20日国家统计局发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。钟伟指出，现在人们习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货，这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡。“这7亿平米仅是待售面积，即非意愿性存货。”

国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。

顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”，则数据远超过6亿多平方米。

楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。

待售库存的实际规模，应该在国家统计局公布的的数据基础上，加上已批准预售但尚未销售的7亿平米，在此基础上再加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存，目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模超140亿平方米。

如果仅考虑商品房一项，去库存的压力有多大？钟伟认为，2015年全年商品房销售大约13亿平米，新开工可能还略多于此，因此2015年房地产库存去化的进展不大。考虑到2015年70个大中城市中，除东北地区之外，大部分城市的房价同比上升，因此销售提速困难较大；库存去化唯有缩减新开工和土地购置。因此在未来2－3年，房地产投资维持－10%到零增长，新开工逐渐回落到10平米以下是出路。

库存等于2年的在建加上3个月的待售大致可以说是合理。而每个月可能的去化大约为1.2亿平米，如果库存降至33亿平米大约可说楼市已正常化。按每年销售14亿平米，每年新开工不高于10亿平米推算，中国楼市去库存进程大约需要维持4年，到2019年前后基本回到正常库存。

目前楼市库存的消化需要更长时间。他表示，即便按照2013年历史高销售记录(13亿平方米)，全部库存也要10年以上才能消化完毕。而这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现。