密集释放的政策信号 显示房产税扩围渐行渐近
搜房网综合整理2011/12/26 09:45
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：日照信息网）
密集释放的政策信号显示房产税试点扩围已箭在弦上。财政部部长谢旭人25日在财政工作会议上表示，稳步推进房产税改革试点。不久前闭幕的中央经济工作会议也明确提出，要推进房产税改革试点。
今年1月28日起，重庆、上海两地正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作。按照相关改革方案，重庆个人住房房产税纳税人应在10月完成纳税。在上海，纳税人应当在12月31日前缴清本年度应纳税款。稍早时候的消息披露，财政部、住建部、发改委等部门将在年底前就沪渝两地房产税试点工作进行经验总结。
业内人士猜测，试点情况的总结是为下一步改革做铺垫。事实上，在此之前，财政部部长谢旭人在其所著《中国财政管理》一书的导论中提出，当前及今后一个时期财政工作的主要任务之一是改革完善财税体制。要研究推进房地产税改革，完善财产税制度。
对于频频释放的政策信号，市场分析人士预测，在对上海和重庆房产税试点经验进行总结的基础上，明年房产税改革可能有两个方向，一是试点城市增加，二是向存量房征收。
如果扩大试点范围，哪些城市将入围一直广受猜测。中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时表示，房产税脚步越来越近是毋庸置疑的，如果进一步扩大试点范围，一些房价水平比较高、投资投机性需求比较多的重点调控城市可能入围，东部沿海城市及部分省会城市有潜在的可能，而目前实施限购政策的城市则应该不会试点。
据报道，实施限购政策的北京市日前已明确表示，目前没有房产税试点的可能。
著名经济学家、燕京华侨大学校长华生表示，房产税改革是大势所趋，但要铺开。有的地方征，有的地方不征，那征收房产税的地方就很“被动”了，比如会导致人才及财富的流失。
陈国强表示，扩大试点范围还是加税的概念，而目前百姓对加税感觉比较敏感，政府会很慎重地运用这个政策。事实上，房产税改革将出未出“引而不发”对市场的效果可能更好。
此外，房产税改革是否会延伸至存量房领域也备受关注。从目前上海、重庆两地实施的房产税试点方案来看，除重庆将个人拥有的独栋商品住宅纳入征税范围外，对于个人住房征收的房产税均不对存量房产征税。有研究认为，如果主要针对新购住房课税，可能意味着征税对象没有被平等对待。因此，从税法公平原则出发，除对居民生存权的房产免税外，对拥有个人居住房屋者均应当征税。征税范围应当既包括新购的房产也包括原先的存量，既包括高档住房，也应当包括普通住房。
至于进一步推进房产税改革的方案选择，华生接受《经济参考报》记者采访时表示，现在的房产税名不副实，房产税改革方向应该是固定资产税，准确地说应该是房地产税。要明确一点，房地产税主要是针对土地而不仅是土地上的建筑物征税，换句话说主要应该是土地占用税。现在我们只是对土地上的房屋征税，借用了已有的房产税概念。房地产税改革一定要加紧立法，不要打“擦边球”。
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分析人士认为，虽然目前楼市销售已进寒冬，土地成交一再低迷，但也不失为逆市投资的良机，尤其是一些优质地块
12月24日，葛洲坝(600068.SH)发布公告，称其控股子公司中国葛洲坝集团[简介动态]房地产开发有限公司通过竞价，以9.5亿元获得北京市大兴区旧宫3号地C-17、C-24、C-25地块二类居住用地、托幼用地项目土地使用权。
近期，包括保利[简介 动态]、招商[简介 动态]、融创等数家龙头房企纷纷斥巨资在各地竞得土地。不到一个月的时间里，逾200亿的资金砸向土地市场。
其中，国资企业成为其中主力。仅在北京12月成交的9宗土地中，就有8宗地块被国有企业单独或参股斩获，其中还包括葛洲坝这样的央企。
12月国资京城抢地
公开资料显示，上文所提及葛洲坝所竞得土地，占地面积6.5万㎡，规划建筑面积11.27万㎡，折合楼面价8429.46元/㎡。
之前，也即12月16日，上海拓丰投资咨询有限公司、天津融创奥城投资有限公司与北京融创恒基地产有限公司联合体，以总价30.67亿元竞得朝阳区来广营地块；同一日，泰康之家(北京)投资有限公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体以总价16亿元竞得昌平区南邵镇土地。
而北京房开控股集团有限公司更是分别在12月19日、12月21日连拿2个地块，累计支付7.06亿元。
统计下来，在12月1日-12月21日期间，北京市累计出让各类土地近百亿。其中，商业金融、住宅、文化娱乐以及混合类用地总计95.56亿元，包括北京通用时代房地产开发有限公司、北京城建等多家知名房企均有所斩获。
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链家地产市场研究部数据统计显示，北京楼面价已经由去年的7321元/㎡降至4800元/㎡，以同比降幅34%居于各城市前列。因此，在土地市场低迷的状态下，“政府为刺激成交而做短期调整”，而一旦土地政策适度放宽，“开发商拿地意愿有所增加”也在情理之中。
值得投资者注意的是，即便北京是限购最为严厉的城市，但是北京经营性土地每公顷的出让金依然与去年同期持平，折合1.41亿/公顷——在20个重点城市中，北京仍然是一个经营性地块每公顷出让收
链家地产分析认为，土地市场颓势虽现，但北京核心居住地块的出让仍具备竞价条件和未来的空间。而在此过程中，一个值得注意的现象在于，在国内主流住宅房企减少拿地、收缩投资战略形成鲜明对比的是，资金实力雄厚的国企频频出手。据链家地产统计，北京12月成交的9宗经营性地块中，8宗地块被国有企业单独或参股斩获，其中也不乏央企——“土地市场的低迷，恰恰也给资金实力雄厚国企业制造了一个非常好的“抄底”时机。
知名房企纷纷“抄底”
事实上，不仅在北京，12月份各大知名房企在其它城市以“抄底”之势，纷纷拿地：
12月22日，万达在南京土地拍卖会上以19亿元的底价拿下江宁东山G61商业金融用地。12月21日，招商地产宣称在武汉以34亿元购得三个地块，土地使用面积分别为142800㎡、177200㎡和199700㎡，分别折合楼面价3507.37元/㎡，3029.91元/㎡以及2984.91元/㎡。
据悉，12月19日，同样列为四大房企的保利地产在石家庄以总价20.22亿拿下位于石家庄长安区的【2011】048和049地块，总计约456.36亩。而根据媒体报道可知，当日石家庄总计出让6宗地，总面积折合661.40亩，出让起始总价28.67亿。最终，这6宗地以4宗底价成交、1宗流派、1宗择机出让的形势尘埃落定——这意味着，保利成为石家庄在年末这场大规模的土地出让中，的赢家[消息 价格 户型 点评]。
当地媒体如是评价：保利地产以此姿态“宣告正式进军石家庄。
12月2日，长江实业和和记黄埔以总价19亿元拿下大连西岗区土地。
综上所述，仅上述4家房企在12月份就在各地的土地市场砸下近百亿拿地。而有报道指出，仅在武汉两场土地拍卖中就成交47宗土地，总金额高达128.77亿元。
链家地产首席分析师张月认为，虽然目前楼市销售虽进寒冬，土地成交一再低迷，但也不失为逆市投资的良机，尤其是一些优质地块，拿地竞争减弱，底价成交的价格趋于合理。此时，那些节奏把握良好的房企赢得了在土地市场抄底抢地、进而长期获利的机会。
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