关注调控政策下的阳江房地产行业发展的趋势

调控已成为近年房地产市场的常态，在未来一段时期仍将持续。近日召开的国务院常务会议指出，当前部分城市房价上涨压力仍然较大，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，各地房地产业或将出现新变化。回到阳江楼市，我们发现近年来房价是稳步增长的，在持续调控的大背景下，阳江房地产业将保持怎样的发展态势？就此，记者采访了广东金世纪实业有限公司总裁陈建雄。去年，记者就楼市调控问题采访过陈建雄，他对阳江房价走势作出了的预测。

■关注政策

调控目标：控制投机投资需求，促使房价回归到合理价格，保持市场供求总量基本平衡，引导房地产业稳定、健康、有序发展。

房地产开发的结构调整是降低房价的途径。

消费者应理性购房，根据自身的发展阶段与经济支付能力，理性选择租房、保障房、经济适用房、经济型房以及中、高档房的梯度购房模式。

记者：最近一轮楼市调控政策“新国八条”与2010年的国十条相比，对房地产宏观调控又有了新的内容，被称为史上最严厉的调控政策，“新国八条”实行已半年多，现在应如何理解调控政策？楼市调控对阳江楼市到底有何影响？

陈建雄：调控政策不管多严厉，其初衷是控制投机投资需求，促使房价回归到合理价格，保持市场供求总量基本平衡，引导房地产业稳定、健康、有序发展。要实现这个目标，政府、房企、消费者三方面需要理性，关键要把握“结构调整、规范市场竞争、消费者理性”三个核心。一是房地产开发的结构调整是降低房价的途径，这需要政府、房企结合当地实际，楼盘档次与房型根据需求总量的比例进行结构调整。例如，按当地需求的购房总量和消费者的经济支付能力，加大保障性住房、经济房的结构比例，可控制在25~45%属保障性和经济性住房，其余由市场调节，总体房价自然会降下来。二是规范竞争市场，遵循房地产的发展规律和市场规律，政府以宏观主导为主，运用政策、经济、土地、规划、金融、税收的杠杆进行调节，引入竞争机制，由市场供给和市场竞争来调节房价，满足多层次需求，促进楼市的健康发展。三是消费者应理性购房，根据自身的发展阶段与经济支付能力，理性选择租房、保障房、经济适用房、经济型房以及中、高档房的梯度购房模式。任何国家的政府都无法保证人人买得起房，但有义务、有责任保障人人有房住。今年以来，国家非常重视解决低收入群体的住房问题，给各级政府下达规划建设指标，加大资金投入，大力推动保障房建设，满足低收入人群的需要。目前，我市加快推进廉租房和经济适用房建设，可望解决低收入人群的住房难。

新的国八条调控政策主要针对投机投资需求，采取限购、限贷、加息、调税等调控政策和政府加大加快保障性住房的建设，目的是让一二线城市房价回归到合理价位。阳江属三四线城市，又是百业待兴、蓬勃发展的宜居滨海旅游城市，调控政策影响不会出现像一二线城市那样明显变化，只会使当地政府、银行、房企、消费者四者之间更加理性，进入调整及优化期，稳定、健康、有序、快速发展。我市 “十二五”规划指出，今后五年将以建设宜居滨海新城为目标，近年来经济快速增长、市政建设提速，旅游与文化资源优势凸显，引爆了旅游地产、商业地产开发的新热点，更新了阳江房地产开发理念、居住理念、置业理念和生活理念，将迎来新一轮外地人投资、置业热潮，推动我市房地产业发展。因此，我对阳江房地产业发展充满信心。

 ■关注房价

阳江楼市发展循序渐进，前景广阔，未来三年内房价还是处于“稳中——低降——高涨”的态势。

阳江房价凸现业态转型产品升级、旅游地产吸引外地人投资购房两大特征，决定阳江房价的走势。从整体上可以推测，阳江房价将会持续上升，三五年后还会有跳跃的升幅。

记者：在严厉调控政策下，今年第二季度开始，一二线城市楼市逐步出现量价齐跌的情况，在这种背景下，阳江房价的走势如何？

陈建雄：随着居住理念的改变，居住不再是房子，而是一种文化、一种生活方式，有经济支付能力的自建房业主、改善居住环境需求人群、新增家庭和进城居民是刚性需求的主力军。近期，本土外地工作和经商的人士纷纷回乡购房，市区中、高档楼盘非但没有降价，反而价格上升和促进了新的市场需求。阳江楼市发展循序渐进，前景广阔，未来三年内房价还是处于“稳中——低降——高涨”的态势。 “稳中”：中档楼盘维持目前3500~4500元/㎡；“低降”：低档楼盘包括保障性住房、经济型住房，由于中央到地方都大力投入建设资金，保障房将会比目前市场价下降10~25%；“高涨”：中、高档楼盘高起点、高投入、高成本、高配套、高品质，可能上涨15~25%，估计每年递增10~15%。其因素有三：一是阳江房价的成本性价比合理，整体房价水平相对其他周边城市而言仍属“洼池”，作为三线正在发展的城市，其房地产市场一直都是稳健型发展，市场供求处于健康状态，购房者基本以住房为主，投资炒房少，泡沫不显著；二是目前虽然有了上规模上档次的楼盘，但大部分还属开发理念滞后，户型简单、配套不足、品质、品位粗放型，未能满足大部分有经济支付能力购房者所需，中、高档高品质楼盘还有更多的拓展空间，高品质高成本，必然推高房价；三是大型知名房企进驻后，引入的开发、运营理念和投资置业理念，我市房地产开发水平、居住环境质量不断提高，各种新增高尚楼盘成为标志性景区，宜居亮点频仍，引领刚性需求的新增长。

目前，阳江房价已经凸现两方面的特征：一是业态转型、产品升级。从居住和商住地产向商业地产、旅游地产发展，市区名扬国际商业地产、海陵岛保利银滩旅游地产的带动，拓宽了阳江房地产业态转型的空间；以市区城南保利·罗兰香谷，鸳鸯湖板块中鼎·国际花园，以城西北湖公园板块的京源·德信华城，以城北板块的上东新城，文化体育、金山植物园、共青湖板块的中珠·在水一方、金世纪·天河湾等一批上规模、上档次的高品质楼盘，特别是以海陵岛滨海旅游地产拉动，提升价格的价值；二是以海陵岛为龙头的旅游地产吸引、带动外地人投资、购房。随着楼市调控政策持续深入，一部分受国家调控政策影响的一二线城市投资的房企和资金转向三四线城市投资开发；一二线城市部分消费群体由于受经济支付能力所限、居住理念改变及交通日臻完善的便利所吸引，转到三四线城市购房(第二居所)，还有一部分投资群体已经开始涌向三四线城市置业、投资。这三部分的给力，促成楼市不可逆转的趋势。目前一二线城市房价高于阳江3~5倍，阳江又是宜居的旅游度假型滨海城市，是投资、置业居住、旅游度假的优选之地。正因为上述两方面的显著特征，除了本地区购房居住的刚性需求持续增长，还吸引在外工作经商的阳江人回乡购房，珠三角、省外其它地区、港澳台乃至国外人士来阳江投资置业，投资购买旅游度假公寓的势头越来越强劲；随着经济增长、个人财富增加、资源减少，按照经济发展的自然规律，资产价格会长期上涨。从整体上可以推测，阳江房价将会持续上升，三五年后还会有跳跃的升幅。

 ■关注城市

能否长期保持“幸福感城市”称号，能否保护好“碧海蓝天、青山绿水”，能否给这座城市注入生机和活力，将考验阳江人的智慧。

立足区位优势，整合资源、文化优势，形成了阳江幸福感的宜居、宜游、宜业等复合型显著特征的城市属性，提升城市的核心价值和独特魅力，推动阳江大发展。

记者：城市属性昭示楼市发展方向。就像每个人有自己的相貌与性格特征一样，每个城市都有自己的属性，这将决定城市的居住品质和投资价值，阳江会形成怎样的城市属性？这对阳江房地产业有何影响？

陈建雄：阳江这座城市的建设倾注了历代人的心血，特别是近几年来的经济发展、城市变化、社会治安环境明显好转，居民生活改善和社会日益和谐，“蓝天白云、青山绿水”，市民幸福感倍增。今年，中央电视台《CCTV经济生活大调查》评选，阳江作为广东省的城市，跻身“幸福感十大城市”。作为阳江人，应深感自豪，但这也给阳江人带来新的挑战，能否长期保持这一称号，能否保护好“碧海蓝天、青山绿水”，能否给这座城市注入生机和活力，将考验阳江人的智慧。永恒的幸福城市，是人民享受幸福的载体，也是这座城市属性的价值体现。

区位、资源、文化决定城市属性。先看阳江的区位优势：位于港澳、珠江三角洲与粤西、东盟(北部湾)、海南岛之间的中轴中心，形成东北翼以珠江三角洲、港澳，西南翼以东盟(北部湾)、海南国际旅游岛的两翼边缘腹地。未来五年沿海高铁、广州城际轻轨、东盟(粤西)国际机场的建成，使阳江与东北、西南两翼的城市成为一的经济圈和一个半的经济圈。再看阳江的资源与文化优势：丰富的土地资源、海洋资源、农业资源、旅游资源，优质生态环境资源，独具特色的人文资源和南海一号博物馆文化资源，这些资源串联起来，形成以滨海沙滩、青山绿水、湖江温泉、南海一号等旅游休闲养生度假的资源特质，可打造成宜游的国际、国内旅游休闲养生度假胜地和目的地，宜居的一经济圈、城市生活人居的后花园，宜业的创业环境，发展、二、三产业、置业和商业城市综合体。

区位优势整合资源、文化优势，形成了阳江幸福感的宜居、宜游、宜业等复合型显著特征的城市属性。阳江的城市属性，一方面，提升城市的核心价值和独特的魅力，推动阳江上马大项目，形成大产业、大格局，进而大发展。国内著名经济战略家王志纲在《论区域经济发展》中指出，“以后最值钱的城市首要条件就是宜居，宜居将是城市打响全中国甚至世界的”。“有了宜居就可以强化旅游、休闲、发展第三产业，倒过来促进、二产业，城市才有价值”。另一方面，给阳江房地产业带来巨大的发展机遇和广阔的发展前景，为房地产业指明了以住宅、旅游、商务、商业地产的开发方向、开发定位和开发高度，将改变市场需求结构，拉动市内外乃至国际市场需求，提升房地产价值，促进经济增长。

 ■关注业界

房地产开发企业的责任是创造社会财富，营造宜居环境，提供优质产品，满足多层次居住需求，追求企业合理效益，尽力回报社会。

阳江房地产业初步形成了“住宅地产、商业地产、旅游地产”三大发展业态，从而进入“以大博大”，比规模、比品牌、比品质的第四阶段。

阳江房企经过三个发展阶段，从小到大、从弱到强，取得长足发展，与知名大型房企的开发与管理水平逐步接近，目前大部分阳江房企唯独缺的是开发高度。

记者：今年的政府工作报告指出，要合理引导房地产开发建设，促进房地产健康、稳定发展，这对房地产企业的责任、发展提出更高的要求，今后我市房企该怎么做？

陈建雄：我认为房地产开发企业(以下称房企)其责任应是：创造社会财富，营造宜居环境，提供优质产品，满足多层次居住需求，追求企业合理效益，尽力回报社会。阳江房地产业快速发展，为创造税费收入及拉动相关行业发展，改善人居条件和城市环境，解决社会就业和回报社会做出较大的贡献。这从四方面的统计资料可看出：去年全市房企税收4.55亿元，加上房地产的建筑等行业税收约3亿元，两项合计约7.55亿元，是我市税收的重要来源；去年全市房地产施工面积485.43万平方米，根据有关数据测算完成1万平方米的施工面积需要从业人员167人，可解决约8万人就业；今年全市房企“6.30扶贫日”累计捐款超千万元，为企业行业之最。去年全市房地产投资45.2亿元，因房地产产业可带动70多个相关行业的经济发展(据有关资料测算，每1亿元房地产开发投资可以诱发国民经济各部门产出2.86亿元)，将拉动约130亿元的经济产值。由此可见，房地产业已成为阳江经济发展和税收的强力引擎。

阳江房地产业发展经历了三个发展阶段，阶段是80年代末至2000年的“以地分地”，开发土地切块卖给私人自建房，即是传统的“有天有地”；第二阶段是2000年至2005年的“以小博大”，为商住房、商品房初级开发阶段，以本地房企开发多层单体楼或粗放型社区为主，由“有天有地”向商品房过渡；第三阶段是2006年至今由“以小博大”逐步进入“以大博大”，业界发生根本性转变。2006年阳东碧桂园推出市场，给阳江房地产业带来了“开发模式、产品升级、房价拉升、居住理念”等四大革命，行业进入了产品升级的蓬勃发展时期，全面推动城市发展，改变人居理念和生活方式，满足不断增长的住房需求。

随着阳江区位优势、资源优势凸显，经济快速发展，城市化进程加快，市政建设不断提升，城市配套功能日臻完善，大型知名企业纷纷进入阳江投资开发，迅速推动阳江房地产产业转型升级，初步形成了“住宅地产、商业地产、旅游地产”三大发展业态，从而进入“以大博大”，比规模、比品牌、比品质的第四阶段，给房企迎来了新的竞争、新的挑战和新的发展机遇。

阳江房企经过三个发展阶段，从小到大、从弱到强已取得长足的发展，与外来大型房企的开发和管理水平逐步接近，目前大部分房企唯独缺的是开发高度。什么高度呢？一是开发的理念、品位、品质、社区文化等要形成品牌效应；二是开发的规模，要强强合作、优劣互补，形成规模效应；三是开发的内涵，产品升级、业态转型，要形成持续发展竞争力。阳江房企如果瞄准三方面的开发高度，依托阳江的资源优势和后发优势，借鉴外地房企成功的开发理念和经验，不断创新，不断提升营运能力和管理水平，相信在未来的市场竞争中一定会有更大的作为。