房产圈

如果房价下跌20%-30%,银行就危险了!

延安特价房07/12 18:07

应该没有人怀疑,中国房地产犹如踏上一列开往悬崖的“死亡列车”。这辆列车上,绑了无数个定时炸弹,踩油门只能死的更快,踩刹车,则可能会立即引爆!

每个收入阶层有着每个阶层期望的房价,但似乎很难如愿。因为房价跌倒什么程度是尽头?这是一个难解的问题。

有一点需要明确,那就是管理者并不希望房价连续下跌或暴跌,特别是现阶段。

今天,也就是刚刚不久前,陆家嘴论坛召开了。这是个关键时期,要知道,中国经济目前并不好,内忧外患极其严重。从参会大佬们的演讲中不难看出由多么悲观。

一场探讨中国经济的论坛自然离不开房价。不少经济学家与资本大佬都有涉及,其中就包括中国建设银行的董事长田国立。

出席此次论坛的田国立发表了演讲。应该说,他的讲话极为深刻。作为金融行业大佬,田国立说:巨大的财富被房地产裹挟进去了,大量社会资金资源被配置到房地产市场,房地产被赋予太多金融属性。而房地产市场又没有形成与之相适应的风险管控和对冲机制,同时,房地产金融化在不断违背金融风险和收益相匹配的基本原则,最终会使得房地产市场越来越依赖推高房价。

图片来自东方网

    田国立认为房价到了必须控制的时候。但他似乎还认为,房价已失控了,不好控制了。田国立的原话是:真控下来,银行也害怕,房地产商也害怕,买房者也害怕,相关部门也害怕,但你真继续涨大家也害怕,就这个僵持局面必须得有一个办法解决,商业银行在这个时候必须有一些操作办法。

    应该说,田国立说的是实话。即不是危言耸听也不是为高房价解脱,而是真实现状。众所周知,过去的2017年,是控制房地产信贷最为严厉的一年,但即使这样,央行发布的个人住房贷款总额依旧惊人。数据显示,2017年12月末,人民币房地产贷款余额32.25万亿元,同比增长20.9%,增速比上年末回落6.1个百分点。其中,个人住房贷款余额21.86万亿元,增速比上年末大幅回落14.5个百分点;房地产开发贷款余额8.32万亿元,增速比上年末高8.8个百分点。

    上述数据仅仅是2017年的。房地产贷款总额是多少,目前没有查到数据。看到这你应该明白田国立想表达的意思。

     通俗点说,如果全国有一百套房子,全款买的人估计不到20%,剩下80套都是银行贷款。如果房价大幅度暴跌,首付跌没了甚至跌的更多,就会出现大范围的断供。理论上,哪些现在看似风光无限的金融机构,一夜之间就可能变成了开发商。而哪些卖给你房子的开发商们,早拿着银行放出去的钱在某个国家逍遥自在了。

    银行怕,地方政府更怕。现阶段,地方政府没办法放弃房地产行业,因为大多数的地方政府都是在依靠开发商拿地维持着运行,一旦房价暴跌,开发商不再拿地,后果可想而知。

    当然地产商也害怕,因为开发商把不少钱又投入到储备土地当中了。如果房价暴跌,民众预期不断下降,购房意愿减弱,拍来的地怎么办?继续开发没人买,即是说有人买,价格低的连成本都不够,荒废着,银行贷款后边又追赶着,如此这般,开发商的好日子就到头了。

近日,中国四大资产管理公司之一的中国东方资产管理公司发布了《中国金融不良资产市场调查报告(2018)》,报告中说的两点引发大家的关注:

1、报告中说2018年商业银行不良贷款可能被低估,受访者所在地区不良贷款率可能达到3%-5%,未来3-5年不良资产规模可能缓慢上升,银行信贷风险可以会持续暴露;

2、报告显示,如果房价下降20-30%,银行将会面临着显著的压力。

中国东方资产管理公司是1999年10月15日在北京(楼盘)成立的,注册资本是100亿元人民币,当时成立的目的主要是为了对接银行的不良资产,它在不良资产处置方面有非常丰富的经验,所以这份报告的内容非常受到大家的关注。

按照原银监会(现银保监会)发布的数据,2018年一季度大型商业银行不良贷款率是1.5%,股份制商业银行是1.7%,农村商业银行的最高为3.26%。

也就是说如果按照报告中当中3%-5%的不良贷款率为标准,那么目前中国银行体系内的不良贷款率是低估的。

2008年美国爆发了金融危机,众所周知,这场危机的导火索是次贷危机,过程是2000年到2003年美国连续多年的低利率激励居民贷款买房,美国房价开始水涨船高,逐渐开始泡沫化,2004年开始美联储连续多次加息,将利率上调到5.25%,结果加剧了居民的购房压力和炒房人的成本,房价大跌,居民无法偿还银行贷款,银行抽贷和拍卖贷款抵押品,结果加剧了房价下跌,形成恶性循环,银行贷款无法收回,形成大量的坏账,有的被迫破产,最终酝酿一场金融危机。

不良贷款率的定义是指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重,包括次级、可疑和损失类贷款,说白了就是借去了收不回来的贷款。为什么不良贷款率会上升?主要原因当然是经济下行压力大,企业资金周转困难,无法偿还银行贷款。同时受制于企业经营业绩,抵押品价值下降,银行无法及时变现。

在目前中国的市场,有效的抵押品并不多,主要是房产、股权、债权、信用、汽车等,其中风险相对较低的是房产,很简单汽车可能会折价,股价可以会下跌,但房子却非常稳定,尤其近二十年,房价连续上涨,对银行而言基本不用太担心。

但是这一切都是建立在房价稳定以及上涨的基础上,反过来,如果房价下跌呢?银行能承受多大的压力?

咱们先来看看房地产在银行当中的角色和地位,根据2018年一季度金融机构贷款投向统计报告,一季度末人民币房地产贷款余额是34.1万亿,在人民币总贷款余额中占比27.28%。其中房产开发贷余额是7.7万亿元,个人房贷余额是22.86万亿元。

也就是说如果房价下跌,那么34.1万亿的资金将会受影响,倘若幅度超过可以接受的范围,那么部分居民可以会舍弃手中的房子、或者信用违约。到那时银行拿到的是抵押物房产,但房价不断下跌的情况下,抵押物的价值也会显著降低。

2007年9月,平安证券发布的一份研究显示,抵押贷占商业银行贷款总额约为43%,其中绝大多数是土地或房产,根据他们的测算,房产抵押物的规模可能达到39.4万亿。此外,2008年交通银行(601328,股吧)也提供过一组数据,银行业当中以房产作为抵押物的贷款可能达到65%。

可见如果房价下跌对银行业的影响将是非常之大,毫不夸张地说目前最不希望房价下跌的是银行,银行能容忍多大的幅度呢?

平安证券报告的说法是房价下跌20%就会让银行承受巨大的压力,中国东方资产管理公司认为是20-30%。

近几年我们常在新闻上听到说防止系统性金融风险,其实对于我们这个金融业尚未完全开放的市场来说,金融风险最重要集中在银行,目前本外币贷款占社会融资比重仍然占到一半以上,所以防止系统性金融风险也可以理解为防止银行业风险。

而按照上面列举的数据,以房地产在银行当中的地位,房价能大幅下跌吗?显然是不可能的。近期政策发生了一些微妙的变化:一是官方文件中近期强调的是“结构性去杠杆”,而不是全面去杠杆;二是流动性(货币)表述由合理稳定变为“合理充裕”。从中你是否发现一丝丝的东西?

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