房价下降纠纷上升 知名房产企业频陷质量危机
经济参考报2012/05/04 08:00
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近期，知名房地产企业频陷“质量危机”并引发纠纷，如万科公司在深圳和佛山的两个楼盘被业主投诉装修质量不过关，中海公司广州“橡园国际”被业主在网上曝光装修质量不过关，而以高档装修闻名的星河湾山西太原项目也曝出装修问题。
记者调查发现，质量纠纷频增与房价下降密切相关，且呈扩散趋势，而此前被行业快速发展所掩盖的诸多问题不断浮现。由于相关法规建设和监管滞后甚至空白，房屋装修质量纠纷可能成为引发社会矛盾的触点。
房价下降 纠纷上升
按照房地产业生产消费周期规律，前两年以高房价购买的期房如今陆续进入收楼期，而收楼期通常正是质量纠纷高发期。
长期关注房地产纠纷的律师周玉忠表示，过去，由于房价处于上升通道，业主收楼时，房价有了较大的上涨，“资产增值”的喜悦抵消了对房屋质量问题的不满。而面对就房屋质量问题较真的业主，开发商祭出“杀手锏”--退房，业主立即铩羽。近期房价出现下调趋势，且市场预期价格仍有较大下行压力，出现了“房价下降、纠纷上升”的苗头。
而除了直接要求开发商“补偿差价”，纠纷的另一种方式是以房屋质量问题为由，要求赔偿，甚至要求退房。周玉忠表示，比较而言，降房价是民心所向，业主直接要求“补偿差价”明显违反契约精神，在社会上难以获得认同。而以房屋质量纠纷为由要求赔偿，则引起公众的广泛同情和共鸣。
周玉忠说，与“补差价”相比，房屋质量纠纷牵涉面更广泛，更复杂，也更易从经济纠纷演化成社会矛盾。一般情况下，只有当房屋出现重大工程质量隐患等情况，购房者才能成功退房或者取得赔偿。我国并未实行“房屋三包”，国家现行政策法规对“退房”标准既无明确界定，更无规范的操作程序。因此，业主即使想要“依法维权”，也无从下手，唯有剑走偏锋，采取各种极端办法，制造社会效应，逼迫开发商让步，或者逼迫政府出面调停。
广东省房地产协会秘书长王韶介绍，有些开发商以次充好或是玩弄概念，宣传时动辄强调“带精装”、“送豪装”，也在有意无意间积累了与消费者的矛盾。
今年2月，万科公司在佛山的“新城湾畔7号楼”被检出地板甲醛释放量超标，业主抗议。万科深圳第五园六期被投诉使用劣质“纸板”做装修材料，业主除向开发商叫板，还数次到深圳市住建主管部门投诉。
同时，多家知名房企陷入质量纠纷：星河湾太原项目因精装修质量问题，业主集体抗议、打砸开发商办公室；中海地产位于广州的限价房项目由于地下水管漏水、墙壁发泡等问题引发业主维权，事件至今未解决。
目标直指房价
涨潮之时，市场一片大好，落潮以后，就能发现谁在“裸泳”。此前被房地产行业快速发展所掩盖的诸多问题也在房价下调后不断浮现。
记者发现，这些房屋质量纠纷，有着共同的特点：价格“虚高”，有投资、投机性消费倾向；争议焦点不在房屋结构等核心安全领域，而在装修等表面功夫上。如地板甲醛超标、橱柜使用劣质材料、装修工艺不合格等。
暨南大学管理学院教授胡刚表示，发生质量纠纷的楼盘不少都存在“泡沫”，对楼市调控十分敏感。
万科一位负责人则告诉记者，该公司早在2010年就在预案中提出，随着房价下调，房屋质量纠纷将不可避免出现。
例如，在山西被视为“天价楼盘”的太原星河湾2010年开盘价格高达每平方米2万元，而当时太原商品房均价只有5000元。“中海橡园国际”2011年4月开盘售价是每平方米23000元至25000元，当年11月售罄。而该楼盘附近一些楼盘2012年初开盘入市销售的价格是每平方米20000元。万科佛山“新城湾畔”已交楼半年，104户套房子只有25户入住，其中还有不少是租客而不是业主自住。
深圳市装修协会副主任林武生就表示，这一轮曝出质量问题的万科、中海、星河湾等企业，在房地产商中都属于质量控制相对较好的，如果他们都出现严重问题，其他房地产企业的问题会更加严重。专家分析，这一轮质量纠纷中涉及的都是房地产龙头企业，需要关注纠纷蔓延的连锁反应和事件处理的示范效应。
而记者注意到，从最初从深圳曝出房地产装修问题后，质量纠纷也呈扩大趋势，逐步向内陆地区和二三线城市扩散：富力成都、中海青岛等均有业主提出质量投诉。由于相关法规建设和监管滞后甚至空白，房屋装修质量纠纷可能成为引发社会矛盾的触点。
法规与监管真空亟待补全
部分受访专家认为，中央的房地产调控政策大方向不能变，但对伴随房价下降凸显的房屋质量纠纷问题，应做好预警。
深圳市住建局长李荣强表示，近期，深圳住建局接到相关房屋质量的投诉明显增加，和房价波动有直接关联。“一些购房者对工程建设了解不够，把施工中正常的混凝土缝隙当成‘豆腐渣’的证据，政府一旦不支持他们的诉求，就很容易成为他们转移矛盾的对象，被质疑政府不行动、被开发商收买”。李荣强表示。
周玉忠表示，一些发生纠纷的房屋质量安全问题不大，但政府帮开发商说话，是“合法不合情”，容易引火烧身；想帮消费者说话，却缺少执法依据，属于“合情不合法”。争议背后的关键，则是凸显相关法规和监管建设的缺位，导致“无法可依”。
专家介绍，迄今为止，我国在房屋质量管理上一直以工程结构安全为主，房屋验收条款也集中在安全上，在装修质量方面，无论是政策法规还是实际监管，都基本处于空白状态。
例如，面对记者有关房屋装修质量问题的采访，某市房管局的主管处长先是愕然继而茫然，反问记者：“装修质量归我们处管吗？我们从来没管过哦！我去查查”。“查查”的结果是肯定的，该处长除了一脸尴尬苦笑，更无话说。
业内人士普遍认为，应尽快出台房屋装修行业标准。专家介绍，虽然建设部在2002年出台过《商品住宅装修一次到位实施导则》，但只是一份关于精装修房屋的引导性文件，并没有强制推广执行的标准，导致消费者维权缺少依据。对开发商未达到质量责任标准应如何返修、赔偿要有所体现。防止从经济纠纷衍化为对监管不作为或法律缺失的社会矛盾。主管部门应在竣工验收环节建立交付验收监管制度，积极推行质量分户验收，确保每套住房合格达标。
此外，一些企业在质量控制方面存在缺陷，但面对纠纷和质疑，明知道无法可依、监管真空，却一个劲儿让业主“依法维权”。
对此，王韶表示，开发商作为工程质量的责任人，必须建立和完善分户检查、消费者提前点评、集中整改等质量管控体系。
房贷疲弱致信贷增速下滑 中小企业成贷款主体
截至4月25日，工、农、中、建四大国有银行4月新增信贷仅1017亿元，信贷投放速度较3月明显放缓，而按上述四大行的信贷数据推算，4月新增信贷在7000亿元左右，环比回落近30%。如果说4月的存款流失超过万亿还可以通过3月末的“季度考核”造成存款冲高来解释，那么四大行4月前25日新增信贷仅千亿则可能反映出贷款需求确有减弱的苗头。
昨日，《中国证券报》引述的数据称，截至4月25日，工、农、中、建四大国有银行4月新增信贷仅1017亿元，信贷投放速度较3月明显放缓。而按上述四大行的信贷数据推算，4月新增信贷在7000亿元左右，环比回落近30%。银行业人士透露，4月新增信贷一般来源于一季度的营销成果，投放速度放缓说明前期营销成果欠佳，并且直接对银行的利润产生了侵蚀。
中小企业渐成贷款主体
“个人房贷业务明显减少，与担保公司合作的客户也锐减”，在一家国有大行工作的陈云(化名)是广州某支行网点的行长，在过去的1个月，他明显感觉到银行的信贷业务开拓起来不容易。陈云提到的房贷业务因为房地产市场调控，无论是一手房还是二手房，按揭量均在持续萎缩，“在我们网点，个贷业务占比在15%左右，对整体新增贷款的影响还是非常明显的。”陈云说，在广东银行业掀起轩然大波的华鼎、创富等担保公司危机事件则冲击了银行与担保公司的合作业务，“国有大行的担保客户业务肯定都减少了。”
陈云所在支行的情况并不是个例。另一家国有大行的信贷部负责人对本报记者称，GDP增速下滑已直接对银行的信贷业务产生了影响，“以前大企业和房地产企业的信贷规模比较大，现在这些企业都转向直接融资或信托融资。银行贷款的主体已向中型甚至微小型企业转变。”这位负责人称。
记者从广州调往珠三角地区的一位分行行长处也了解到，新增信贷减少主要的原因不在于信贷额度减少，而是终端需求的疲弱，“在目前的经济形势下，中小企业贷款扩张的意愿不高”。
加上一季度监管层的管理措施不断，“我们前3个月，不少时间都在清理乱收费问题，放在开拓客户上的精力受到限制，储备的客户因此减少了”，有银行业人士透露，资产业务一般具有滞后性，4月新增信贷增速下滑实际上是前三个月的营销成果欠佳的直接体现。
兴业银行广州分行行长顾卫平则指出，目前银行的信贷受制于严格的监管指标。由于不少股份制银行的存贷比都接近75%的监管红线，放贷规模自然会受到限制。
还有分析认为，外界对政策放松有所预期，市场利率下行的可能性比较大，企业推迟贷款计划可以以更低的成本获得融资。
银行利润增速明显下滑
值得注意的是，中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇(微博)提醒，银行月底存在冲击放贷的可能，在官方的4月信贷数据出来之前判断新增信贷“急降”为时过早。不过，郭田勇也指出，银行确实需要防止经济增速下滑的情况下出现贷款需求减弱，“这就要求银行去开拓新的空间，比如国家鼓励的中小企业、三农和科技等领域”。
国有大行的一位分行高管则指出，在经济发展的“三驾马车”中，现在要看如何通过消费来激发经济增长，“以内销为主的企业、个人消费贷款都是重点推进的方向”。
不过，在银行完成转型之前，此前还一直饱受争议的银行利润近期已经因为新增信贷速度下滑受到了影响。公布的四大行一季报中，除了农业银行净利保持了27.55%的增长外，工商银行只录得14%的净利增长，建设银行和中国银行的一季度净利增速更是降至个位数，不仅远低于去年接近30%的增速，也逊于市场预期。
虽然银行现在的利润总量仍旧庞大，但业内普遍认为，作为一个周期性很强的行业，经济增长速度对银行利润将产生直接影响，不少银行的高管此前在回应高利润时都曾对今年的盈利前景持保守态度，银行信贷人员或将面临新一轮的业绩压力。
