2011楼市走过最低迷一年 "香饽饽"变"馊馍馍"
房地产时报2011/12/25 02:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
今年的楼市，尽管尚余七八天才走到尽头，但几乎所有的分析师都认为，2011年楼市大局已定，成为五六年来迷的一年，不会有什么疑问。
就在一两年前，连菜场的大妈大婶都知道，买房就赚，如果你那时买了房，身边的亲朋反应就是：恭喜，恭喜，发财了。但在当下，连大楼的保安人员都知道，现在进场，就是找死。如果你现在买了房，身边的亲朋反应就是：这个愣头青，脑子拎不清。
不管对开发商，对中介商，还是广大从业人员来说，今年是迷的一年，低迷不仅仅是因为政策严厉，更因为严厉政策的背后，传达的这样一个信息：指望这次调控像往年那样“先紧后松”很难了，指望楼市一如既往地暴利很难了，指望“天下熙熙，皆奔楼市”很难了，最难的是，现在大家的预期变了，从买房“越多越好”到“适可而止”，甚至告别楼市，怕的就是房产税扩大，怕的就是楼市暴跌，怕的就是经济触礁。
但硬币总有两面，正因为形势不好，正因为卖房艰难，今年才催生了那么多的新现象，出现了那么多的新名词，比如“三不”楼盘（不限购、不限贷、不征税楼盘）当道，比如定价权还给购房者的呼吁等。本期，房地产时报进行逐一盘点和解释。
1“三不”楼盘（不限购、不限贷、不征税）
说明：“三不”楼盘，是不限购、不限贷、不征税楼盘。综观今年楼市，限购、限贷雷厉风行，超过面积征收房产税更是一把“达摩克利剑”，悬挂在购房者头上，虎视眈眈地提醒他们谨慎出手。对一些商业项目和外地项目来说，政策反而成了的宣传手段，于是调控后最火的楼市广告词，就变成了“不限购、不限贷、不征税”。
点评：对一些商业项目来说，固然可以买，可以贷，但贷款利率高、转手成本高等特点也不能忽视。最重要的，住宅再烂，也有租金收，但商业项目行吗？一旦商业氛围不行，完全有可能烂在手里。有的专家甚至认为：“如果说住宅像在游泳池游泳，商业地产就像在大海里游泳，风险更高。”
2移民避限购
说明：在今年年初，政策严厉，但大众对楼市的看法不像现在这么悲观，一些没“房票”的人，削尖脑袋想买房，一些投资公司投其所好，号称花3.5万元，办个非洲冈比亚的居住权，这样就等于有中国国籍，但同时持外国护照，买房时可以凭护照和绿卡享受一次购房机会。这种操作方式相当于是用3.5万元买个购房资格。
点评：房地产时报在当初报道此事时，用了“荒唐：为避限购令，不惜做移民”的标题，非常鲜明地地摆明了自己的立场，为了买套房，去搞所谓的“移民”，两个后果值得关注：一是应该小心一些骗子公司，利用人们急于购房的心理，忽悠办理所谓“移民”。钱付了，拿不到护照。二，即便买到了房，别的事情反而不方便，比如社保、医保这些中国国民待遇无法享受，这样的后果也要注意。
3类住宅
说明：住宅被限购后，一些酒店式公寓、SOHO公寓等“类住宅”产品，从冷门变热门，成交火了。不少房企，还把开发和销售的重心转向酒店式公寓等一些商业项目，既开拓了新的市场渠道，又加速了项目的去化速度。
点评：应该注意，这类投资性产品最终还是要被人使用的，所以还要从产品本身的使用角度来考虑交通、配套等。不能只因为不限购、总价低等原因，头脑一热就冲进去了。
4退房潮
说明：今年，多地新楼盘大幅降价促销，引发前期业主的不满。从上海嘉定龙湖郦城售楼处，到安徽芜湖绿地售楼处，一些要求“补偿”甚至“退房”的老业主，因诉求未达，选择了过激行为泄愤。这种因降价引发的“退房潮”，业主被称为“房闹”。
点评：“房闹”背后，体现了“房奴”的艰辛。但有市场就有涨跌，平等自愿、风险自负的契约精神，实为市场经济的基石。无论是普通购房者、开发商还是政府，均需理性看待、合理应对房价下行可能带来的种种问题。
5中介弃二手房
说明：以二手房为主业的中介公司不卖二手房，这个需要多大的动力才能做到？如今二手房市场中，一边是小业主死扛价格，一边是购房者只看不出价，看上眼了还要对讨价还价，接连两个月房产中介集体投奔高的一手房代销业务，导致原本就交易冷淡的二手房直降谷底。不少中介门店，九成业务员转卖一手房，仅一成留守二手房业务。点评：随着一手房降价战消停，尤其是年底，有些分销楼盘的开发商本身资金情况不太理想，往往拖欠，中介公司回归二手房是必然。
6一二手房价格倒挂
说明：下半年以来，新盘不断打折促销，多个板块的一二手房倒挂，成为今年楼市的一个特殊现象。光新板块的香溢花城，二手房价格相比在售新盘约高8000元/平方米。松江新城的一二手房价格倒挂现象也较严重，大学城站旁边的龙湖好望山，青年公寓1.28万—1.35万元/平方米，大平层1.5万元/平方米左右。旁边的二手房，房龄满6年的星辰园，均价1.5万元/平方米，次新房如保利西子湾，价格1.5万—1.7万元/平方米。
点评：一二手住房价格倒挂，体现了楼市整体房价“拐点”来临。但这种倒挂不可能一直持续下去，如果未来数月二手房成交量未有明显提升，且伴随新盘打折促销日渐普遍，则二手房市场或将出现更大范围和更大幅度的降价情况。
7零元竞拍
说明：传统形式卖楼不灵，如何创新销售方式、提高销售量成为各家房企最为关注之事。今年4月份某房企首次网上卖房“试水”成功后，网络卖房得到越来越多房企的认可，一些国内知名的房地产企业在11月29日成立房产电商竞价联盟，宣称“房价你做主”，拿出一部分特价房源通过网络电子商务平台供人竞拍，致力将物业的定价权完全交给购房者，一时间“零元竞拍”、“一元起拍”等口号让人目不暇接。
点评：零元竞拍是开发商针对购房人群年轻化、消费习惯网络化的主动应对举措，受到一些网民追捧，但也有一些评论认为网上竞拍售房仅是开发商的炒作和噱头。
8潘币
说明：在百度名片上，对潘币这样解释：“潘币，是网友微博调侃SOHO中国董事长潘石屹设计的一种以‘潘’房价计量单位，一‘潘币’代表1000元/平方米，十‘潘币’就是1万元/平方米。 ”网友甚至还自制了“一潘钱币”，连房产大佬任志强也凑热闹大赞“小潘好光彩，有了铸币权”。
点评：如今上海房价均价已逾2万元/平方米，“潘币”实质是对高房价的再一次感情宣泄。用网友的话来说，这不是恶搞老潘，只能说明大家向往房价“一潘”（1000元/平方米）的美好生活。
9破产门
说明：本轮调控中，绿城成为最被关注的高危企业，从“信托调查门”到“退市门”，再到“破产门”。一时间，传言满天飞。11月2日，绿城集团董事长宋卫平不得不在绿城集团官方网站撰文澄清，告知投资者“绿城离破产还有很远的距离”。
点评：从绿城“破产门”，到裕兴不动产老板“跑路门”，无不使业内外一片哗然，也说明房地产行业，正处于历史上最寒冷的“冬天”，而且温度还在下降，而且还不知道“冬天”到底有多长。
10买一赠一
说明：日用品、小挂饰，买一赠一很普遍，房子买一赠一则很少见，但在当今的调控背景下，什么都有可能发生。嘉定金地格林世界，之前推出过买别墅送公寓的促销活动，颇让人“弹眼落睛”。
点评：黯然的市场，让开发房企失去信心，不管啥方法，能卖掉房子，就是好方法。
11不赚钱卖房
说明：位于上海宝山罗泾板块的旭辉澜悦湾之前开盘，开发商打出“零利销售，震撼首发”的促销口号，优惠后项目均价仅9800元/平方米，82万元就可买套三房。除了上海之外，南京、北京和武汉等地的开发商日前也纷纷打出“零利润卖房”的旗帜。
点评：从楼盘促销强调6折还是7折甩卖，到一步到位，直接表示，零利润卖房，大多数网友认为，开发商少赚点是可能的，一点不赚，真不相信。
12 3折甩卖
说明：近日有报道称，内蒙古鄂尔多斯楼市已“崩盘”，多个楼盘出现“3折甩卖”。该报道举例说，鄂尔多斯康巴什新区的楼盘金信翰林苑，此前价格在1万元/平方米左右，目前已跌至3750元/平方米。虽然“3折说”并不完全符合事实，但不可否认的是，目前鄂尔多斯楼市已深陷僵持泥潭。
点评：房地产经理人辣姜认为，鄂尔多斯是继三亚之后，全中国房价泡沫的城市，或许也是率先“崩盘”的城市，但是“3折甩卖”估计不是“降价跳水”，而是营销噱头，这又是一场只拿一套房的无厘头炒作闹剧。中国社会科学院研究生院教授曹建海认为，鄂尔多斯楼市“崩盘”,其实是另一个迪拜神话的破灭。
13溢价回购
说明：为在年末促进楼市销售，近日，沪上龙头房企绿地集团旗下一办公楼项目首度推出三年后溢价回购的促销策略，只要能卖掉房，开发商愿意替购房者承担未来三年楼市价格可能下跌的风险。深圳绿景香颂楼盘也推出促销，购房者可以自愿与开发商签署一份“3年原价回购”协议，购房满3年后，不论房价是涨或跌，只要购房者提出申请，开发商都可依照合同原价进行回购。
点评：分析师认为，开发商搞出这样的回购噱头，跟之前的保价方案实质上是一样的，都是为了打消购房者担心房价下跌的顾虑，促进销售。可以看出，开发商为回笼资金、缓解压力，已到了使尽全身解数的地步。
14去房产化
说明：2011年的房产调控，正在催生出一个奇特的行业迹象——“去房产化”，企业对于房产之外“第二职业”的探索和介入，逐渐从个体现象演变成为行业潮流，这是以往历次地产调控不曾有过的现象。传统房企开矿、养猪、做药、拍电影……“跨界”之举不胜枚举。不少地产从业人员纷纷转行寻求新的出路，大多数人被迫离开这个曾经是“香饽饽”的行当。
点评：从万人热捧到风光不再，房企“去房产化”正在释放中国经济产业格局优化的积极信号。专家认为，中国的房地产市场历经多次艰难的调控，正从简单的量变进入深刻质变的过程之中。
15补差价
说明：为给买房人打气，也为了避免日后纠纷，各地陆续有开发商做出“降价补差价”的承诺，其中以星河湾集团力度。12月16日，星河湾集团宣布旗下两个项目下调售价，并掏出6亿元对此前购房的老业主补偿差价。
点评：选择补差价的房企说，这是对消费者负责，也是配合政府调控让房价回归合理水平之举；不想补差价的房企则说，补差价是对市场的不负责任，因为违背了契约精神，扰乱了正常的市场秩序，是明目张胆地鼓励炒楼投机。孰是孰非？站的角度不同，受到的影响不同，观点自然各异。
