2001--2010细数国家十年间各项房地产调控政策

2001年

对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展，消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税、行政事业性收费。

市场反应：房地产行业进入高速发展阶段。

2002年

降低住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05%；修改《住房公积金管理条例》；强化土地供应管理，严格控制土地供应总量；恢复征收土地增值税。

市场反应：房地产市场持续升温。

2003年

6月：出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例。

7月：出售的房屋开始征收房地产税。

市场反应：房价开始呈现不正常的快速暴涨。

2004年

4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。

10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点。

市场反应：2005年上海房价出现明显下降，降幅超过20%；除上海之外，各地房价继续大肆上涨。

2005年

3月：国八条出台(旧国八条)，大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应。

5月：七部委意见(新国八条)，调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。

9月：银监会212号文件——收紧房地产信托。

10月：国税总局重申二手房缴纳个税。

市场反应：房价继续上涨。

2006年

5月：国六条出台，国务院出台限制套型90/70政策，国税总局出台二手房营业税政策。新一轮房产调控开始。

7月：建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资；108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资。

8月：土地新政出台，要求规范土地市场，清查土地违规；央行再次加息；建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策。

9月：房地产市场整顿，规范交易秩序。

9月：完善二手房市场交易管理。

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加。

2007年

1月：建设部规范房地产经纪行业，国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始。

3月：通过《物权法》，央行2007年首度再次加息(全年共计6次加息，10次上调存款准备金)。

6月：加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热。

8月：国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变。

9月：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为。

10月：加强土地供应调控，缩短土地开发周期，物业税“空转”试点扩至十省市。

12月：外商投资房地产业限制范围有所扩大。

市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，房价出现下跌。

2008年

1月：国务院重拳打击囤地。

3月：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税、住房用地城镇土地使用税和免征廉租房、经济适用住房的印花税。

4月：国家税务总局 《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变。

6月：再次上调存款准备金率，缩紧银根(全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%)。

9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。

10月：财政部发文降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点——宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。

市场反应：其他金融政策权限松绑，2009年楼市复苏，后继续大涨。

2009年

1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

5月：国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定，加强房地产开发企业的土地增值税征收管理。

5月：保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例降低为20%，其他房地产开发项目的资本金比例为30%

6月：查处“小产权房”。

7月：银监局发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》，加强贷款资金监管。

9月：发文要求地方政府要加强建设用地批后监管。

12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；财政部、国税总局发布营业税减免细则。

市场反应：短期内出现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复上涨。

2010年

1月：国十一条

国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。省级政府负总责是该政策的重要关注点。

4月：实行更为严格的差别化住房信贷政策。

9月：史上最严厉房产调控政策：暂停发放第三套房贷；部分城市限购房套数；推进房产税改革试点。

市场反应：一线城市持续上涨，二、三线城市出现暴涨。

2011接下去有会是什么……让我们拭目以待。（来源：河南商报）

延伸阅读：2011，楼市的“2012”？

一个复杂的开局，让2011年的楼市变得更加扑朔迷离。

延续2010年末月的“疯狂”，2011年1月，房地产企业的销售普遍迎来开门红。但转而进入传统淡季的楼市，又先后遭遇新“国八条”房地产调控和加息的宏观环境，开发商脸上的表情，是否也要如政策般瞬息万变？

销售目标普涨二三成

在1月26日新“国八条”颁布之前，开发商将2010年钵满盆满的辉煌延续到了新年的个月。

万科再次刷新历史月销售纪录，在2011年1月实现销售面积165.4万平方米，实现销售金额201.0亿元，较上年同期分别增长了216.1%和220.8%。

富力1 月销售收入(按照已经签署的销售协议)共约人民币28.42 亿元，销售面积达约165800 平方米(按照已经签署的销售协议)。与去年同期相比，分别上升11%和下降24%。

中海地产1月份实现房地产销售额41亿港元及销售面积32.5万平方米，同比增长241.4%及 103.7%。

龙湖1月销售额42.6亿元，同比增长228%，单月销售面积31.3万平方米，同比增长249%。

良好的业绩膨胀了开发商的信心。几乎所有已经公布2011年销售目标的房地产企业，今年的销售额都预期有同比20%-30%的增长。

富力在一个月内两次调高销售目标。在1月2日的业绩会上，面对去年322.46亿元的成绩，富力董事长李思廉透露富力将2011年销售目标初步锁定在360亿元；而1月19日，富力又发公告，宣布将全年销售目标提高至400亿元。

恒大在1月10日公告，2010年累计实现合约销售额504.2亿元，完成全年400亿元销售目标的126%时，并宣布2011年度设定总合约销售目标为700亿元，较2010年高出38.8%。

碧桂园预计今年全年有77个项目在售，并根据市场需求和国家政策导向，以及集团自身发展的实力，将2011年的目标继续保持在30%的良性增长速度，即2011年全年合同销售目标为430亿元。

如此地制定目标，开发商似乎对今年的形势充满乐观。

“你所说的开发商比去年业绩增加20%-30%的销售目标，都是1月26日房地产新政出台之前制定的吧？”某央企地产开发商相关负责人在接受时代周报记者采访时表达了不同看法，“销售目标的提高也要具体分析，不见得是对市场形势的乐观判断造成的。比如说，某家企业2010年有10个盘可售，可售面积100万平方米；2011年可售20个盘，可售面积200万平方米，那他定的目标比2010年多个百分之二三十，实际是调低了目标。因为可售量大了，所以目标高，这是基数的问题，不是市场形势判断的问题。”

新政打乱开发商步调

“房地产新政是节前颁布的，中间经过一个传统的春节楼市淡季，而现在刚刚开春，一切都还处于观察期。”保利地产集团副总经理胡在新对时代周报记者称，“此刻，对于政策可能产生的影响我们不好妄加评论。”

保利地产在2010年实现了662亿元的销售额，业内机构普遍认为按照其50%以上的增长势头，2011年实现千亿元的目标可期。

在政策观察期，胡在新对时代周报记者称，“保利还没有对既定的销售目标和策略等有调整的想法。”

但不可否认，赶在节前出台的又一波新政，还是打乱了不少开发商的步调。

“第三轮调控影响开发商节奏，春节期间的萧条市况，使得部分预计春节长假后开盘的项目，更加担忧即将落地的调控影响，延缓至3月份开盘。”北京中原地产三级市场总监张大伟告诉时代周报记者，“原本预计在2月开盘的19个项目，其中半数都已经后延开盘计划。预计2月份全月开盘的项目不足10个。”

万科董秘谭华杰就透露，考虑到市场需求的季节性特征，万科2011年2月份计划推盘规模较1月有明显减少，尽管公司已经采取了“春节连市”等措施积极促进销售，但2月销售额较1月环比仍可能出现较大幅度的下降。

对于推盘节奏，开发商明显各打算盘。据南京当地媒体报道，在“限购令”还未公布细则之前，当地有开发商就将此前准备三四月份开盘的项目提前到2月20日，即细则出台最后期限开盘，以“抢跑”应对“被调控”。

而上述央企相关负责人也表示，“如果没有其他原因，一般来讲这个时候开发商没理由不尽快开盘的而去等细则出台的。因为他等的不是利好消息，没理由等。细则一出来，购房者想买都买不了，你说他干嘛要等？”

开发商的定价也不得不审慎。据链家地产市场研究部统计，2月份计划开盘的项目中，其中半岛家园、保利花园的价格分别为16000元/平米，8500元/平米。基本和这两个项目前一期的拟售价持平。而整个2月份计划开盘的均价为23000元/平米左右，也基本与2010年12月份新盘均价持平。链家地产首席分析师张月认为，“如今，随着房地产调控越来越深入，政策实施的叠加效应也开始慢慢显现。尤其刚经历了第三次调控，开发商对于新盘的开盘及定价可能会显得更加谨慎。”（来源：中国新闻网）