1.3万亿资金"钱"景不明 千万套保障房阻力重重
中国证券报 韩晓东2011/01/26 09:55
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今年我国将新建保障性住房1000万套。根据住房和城乡建设部测算,完成该目标需要1.3万亿元以上的建设资金。分析人士认为,尽管今年中央财政拨付力度可能加大,但全年的保障性住房目标完成仍面临一定压力,保障房建设资金保障问题仍需进一步落实。
一些专家建议,近年来保障房建设进入“突击期”,该领域应建立长效的机制和相应的规划,为相关利益主体带来合理预期。
开发商态度各异
“保障房可能不像商品房项目利润空间那么大,但收入比较稳定,开发商在其中是介于施工单位和管理者之间的角色。公司最近新拿了一个廉租房的项目,今后有可能继续参与这一领域。”天下置业集团公司董事长陈潜锋表示。
对于今年1000万套的保障房新建规模,分析人士表示,过去10年以来,我国年均城镇住宅建设规模为8亿平方米左右,包括商品房、保障房、居民自建改建住房以及大型厂矿集资建房。而今年新建保障房若以每套60平米计算,仅该领域就将达到6亿平方米,规模可谓空前。
“我们计划三到五年间把中国住房体系基础打牢固,让住房严重困难的群体较快、较早、较大规模优先得到改善,这是保障房建设的高潮。未来保障房的惠及对象还包括目前在城市经商务工的1.5亿农民工,以及未来十年城市化转移的两亿农村人口。”住建部政策研究中心主任陈淮认为。
作为重要的建设主体,开发商对于保障房“蛋糕”的态度并不统一。有的积极参与,也有不少仍在观望甚至规避。一位房企的负责人对中国证券报记者表示,大规模的保障房建设在我国算是“新事物”,政策稳定性以及能否顺利退出至为重要。“现在建设力度很大,但资金来源、土地、供应比例、分配计划等内容都不明确,开发商介入这一领域,目前有点博弈的感觉。”他表示。
“一些中小开发商热衷于保障房建设。此外,万科这样的公司在保障房建设中比较领先,它们的开发项目有工程化的优势,利于承接保障性住房。但对于我们走高端路线的公司来讲,承接保障房甚至是对既有品牌的伤害。”一家大型房地产企业长沙分公司的负责人认为。
资金压力成关键
根据测算,1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元。对此,住房和城乡建设部要求,各地土地出让金中不低于10%的要用于保障性住房的建设。对于先前执行不力的地市,甚至要以土地收入的20%用于保障性住房建设。
今年我国将继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点,相关部门将研究制定支持保障房建设的中长期贷款政策。
渤海证券发布的研究报告认为,原先保障房的资金来源主要包括中央财政投入、银行贷款、土地出让和土地增值税、住房公积金增值等。2011年,中央财政对于保障房建设的力度还会加大,乐观预计可以达到1200亿元,但后续增长有限。土地出让金方面,以10%的比例用作保障房建设计算,年内可能达到2000亿元。住房公积金增值以及银行贷款预计分别能提供400亿元和800亿元的资金支持。再加上公积金资金支持保障房试点的筹集资金,全年保障房建设资金为6800亿元左右,距离1.3万亿元的资金需求仍有较大缺口。
安信证券发布的研究报告认为,1.3万亿元的保障性住房投资主要由地方投入,而土地收入一直是地方政府用于基建甚至补贴公共支出的重要资金来源。如此大的投资可能意味着地方融资平台重新大量向银行借款。停止或中断其他大量政府投资项目,而这两种可能性事实上都较小。
2010年房地产开发投资48267亿元,比上年增长33.2%,增速创近五年来新高。国家发改委宏观院投资研究所副所长程选认为,今年房地产开发投资同比增速预计将达到20%左右。尽管增速回落,但这并不意味着保障房目标完成难度加大,保障房并不完全包括在房地产投资统计领域。但今年的保障房资金供应能否落实,目前仍有些疑虑。
除了资金的压力外,土地供应能否顺利完成同样是重要因素。分析人士表示,去年房屋新开工面积16.38亿平方米,以此规模计算,今年可能有接近三分之一的新开工土地用于保障性住房。尽管同样存在难度,但并不是难以克服。
呼唤长效机制
“1000万套的建设目标并不是不能完成,但不应将它看做不计代价的任务。”社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为,从长期来看,保障性住房不可能持续保持年增1000万套的规模,而应将它看做社会保障体系的重要组成部分。保障房建设是应脱离商品房价高低影响之外的,同时应对保障房的惠及人群进行严格的定义,将分配公平放在位。
对于保障房建设以及分配的长效机制,消息人士表示,《住房保障条例》现已进入立法的程序,并很可能将于“十二五”期间推出实施。
安信证券报告认为,保障房尤其是廉租房完工后的长期维护支出来源,目前并没有明确的方案。从香港等地的经验来看,在考虑维护、折旧以及相关人员薪资等经常支出后,持有廉租房的利润率为-14%左右,必须依靠物业出售以及商业租赁融资,而国内显然还没有类似长效机制。
住建部研究中心副主任秦虹认为,保障性住房资金来源的构成主要包括土地收入出让金、地方公积金增值、中央财政补贴以及地方财政的机动财力。所谓地方财政的机动财力,即地方政府拿财税收入的一部分做保障房建设资金。基于长远规划发展的考虑,政府需要进一步拓宽保障房的资金来源,目前新模式探索方向主要锁定在企业和社会资本参与方面。
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保障房市场蛋糕的扩大,使得不少开发商的态度由先前的冷淡转向兴趣大增。但一些企业积极参与保障房建设的目的是为商品房项目争取盈利空间,少数地方政府则存在着对保障房建设“阳奉阴违”的现象。
变成拿地贷款的幌子
2010年我国保障性住房实际开工规模达590万套,2011年则计划达1000万套。对于迅速增长的保障房规模,河南省驻马店市某房企负责人表示,“前几年保障性住房项目很难与商品房项目相比,甚至是包袱,但现在不同了。一方面在严厉调控下,商品房价上涨空间受到抑制;另一方面,保障性住房建设规模甚至占到房地产市场的一半以上,开发商不可能回避这个市场。”
但一些开发商参与保障房建设有规避调控的目的。在银行信贷额度普遍偏紧以及房地产调控从严的背景下,开发商融资难度大增。少数房企试图先通过保障房项目拿到信贷资金,再挪用投入到资金紧缺的商品房项目中去,等到情况好转后再重新加快保障房建设。
2010年“国十条”出台之后,挂牌价格不再成为土地成交的关键因素。“限房价竞地价”、“限房价竞保障房面积”等新方式已在北京等地实施,部分地区甚至将是否参与保障房建设作为拿地硬性标准之一。一些开发商积极参与保障性住房,事实上希望藉此获得拿地、融资、市场开发等方面的便利,而自身经营重点无疑仍在商品房上。
北京市西南三环的一个在售项目配建了10万平方米左右的限价房,但现场销售人员拒绝就保障房申请和销售情况作出介绍。“限价房项目的位置是整个小区中最差的,我们只负责商品房项目的销售。”该销售人员称。
各地执行力成关键
在中央大力强调,居民普遍期盼,开发商态度渐渐转变的同时,地方政府的态度无疑在保障房建设中同样颇为关键。
“去年中央下发给中部某省几百亿元保障房建设资金,但后来发现很难下发到地市。各城市基本上都不想要中央的配套资金,担心会影响到商品房开发和卖地收入,何况地方财政还要追加投入。最后,在上级部门三令五申后才勉强执行。”一位地产人士说。
山东省住建部门的一位负责人则表示,保障房建设的拿地、建设以及销售分配环节都有不少经验教训需要总结。保障房面向的是中低收入阶层,要求项目售价必须较低,同时必须有公共交通等配套基建设施,否则不利于出行。而要满足这样条件的话,土地的拆迁和征地成本就会比较高。同时,保障房建设所需资金规模较大,不能完全依靠财政追加投入,怎么落实资金也是一大难题。
此外,国土部官员在不同场合提到,部分地区存在保障性住房用地未经批准擅自改变用途和性质等问题。
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