中国人买房子买得太多了 至少还有6个月通胀期
房天下综合整理2011/01/19 10:00
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德意志银行大中华区首席经济学家马骏预计2011年中国GDP增长降至8.7%
早报记者熊晓辉
马骏：上半年通胀压力还会继续加大，CPI会在6月达到5.5%。
德意志银行董事总经理、大中华区首席经济学家马骏16日在上海表示，今年中国经济将面临通胀挑战。他预计，CPI（居民消费价格指数）增速会从2010年底的4.2%上升到今年6月份的5.5%；今年人民币将5%，以对应进口通胀。
马骏指出，2011年中中国经济增长会面临减速，“预计GDP增长从去年的10%减速到今年的8.7%”。
上半年通胀压力加大
“如果把房价和CPI放在一起反映通胀压力，现在是11年以来通胀压力的。”
马骏认为，2011年，中国经济面临的主要问题是通货膨胀，至少是今后6个月的通胀。
他说，“2011年上半年通胀压力还会继续加大，表明调控力度还要继续加大，另外调控的不确定性还会非常大，因为通胀越高，通胀本身的不确定性也会越高。”
马骏指出，通胀的压力来自于农产品价格和石油等大宗商品的价格上涨。“现在预测今年石油会涨到100美元，这还是相对比较保守的。这些是中国没法控制的。”
此外，马骏认为，房屋租金也会上涨，因为过去房价上涨，房价上涨之后6到12个月房屋租金一定会上涨，这是历史规律。还有其他原材料，比如，棉花涨了100%，三四个月之后衣服价格肯定会涨。
中国政策的失误也可能导致更大的通胀压力。“紧缩力度不够或者不及时就会失误，这种情况一旦出现，政府必须要在此后以更大的力度加以调控，导致经济出现硬着陆的风险。”马骏说，如果大家预期通胀很高或者预期通胀还要继续加大，就会赶紧花钱了。货币流通速度增加了，即使货币总量不变通胀也会上去。
根据中国人民银行（下称央行）2010年12月15日发布的一项老百姓对物价满意度的调查，结果显示，居民对物价满意度为1999年第四季度开展调查以来，当期物价满意指数降至13.8%。这一数字甚至低于发生金融危机的2008年。而2010年CPI远低于2008年。
马骏认为，主要原因是CPI里面基本没有反映房价。“如果把房价和CPI放在一起反映通胀压力，现在是11年以来通胀压力的。”
不过，马骏认为，下半年通胀压力会趋缓。有两个原因：个基数原因，第二是宏观调控经过一段时间实施以后对通货膨胀有抑制作用。同时，下半年资本市场会得到一定支持，因为通胀下来了，调控力度会下降。“这是今年资本市场最重要一个宏观变量。”
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6年后中国贸易量超美
“未来，上海的地位相当于纽约，而香港的地位则类似伦敦。”
另外一个值得关注的问题是人民币国际化。马骏表示，人民币最有潜力成为国际化的货币。“人民币国际化正在加速，而且会比大家想象的来得快。”
什么叫国际化的货币？马骏认为，至少要符合三个定义：
要是国际大宗商品的定价货币，比如说美元是所有大宗商品的定价货币，像石油、铁矿石等等都是用美元计价，不远的将来能不能改成人民币？完全有可能，中国是铁矿砂的进口国。
第二是贸易结算货币，美元是全球70%的贸易结算货币，人民币在里面占的比重非常小，但是已经启动了人民币作为中国对外贸易的结算货币，未来五到十年，可能会达到20%至30%的比重。
最后一个是储备货币，现在美元在全球储备货币当中占25%，还有20%多基本上是欧元和美元，剩下的是其他的货币。到了人民币基本可兑换后，它储备货币功能就会有大幅度提升。
成为国际化货币的条件有三个：国内生产总值（GDP）、贸易量和可兑换。
马骏预计，6年后中国进出口贸易量会超过美国，而GDP在12年之后便会超过美国成为世界。
在货币可兑换方面，中国已经做了一些工作，来推动境外人民币市场的发展。2009年年中，央行启动人民币跨境贸易结算试点工作。不久前，央行又以2011年第1号公告的形式发布《境外直接投资人民币结算试点管理办法》，规定凡获准开展境外直接投资的境内企业可以用人民币进行境外直接投资。
不久前，在香港人民币存款达到2000亿时，马骏曾预期“4年之内涨到2万个亿，有10倍的成长”。在昨日的演讲中，他表示，不需要4年，3年就够了。
一个显著的表现是，香港境外人民币存款最近几乎以每几个月就翻一番的速度快速增长。2010年10月份的数据还是1300亿元，11月30日香港金融管理局的统计数字就显示，已经达到2171亿元。12月31日公布的数据则是2796亿元。
马骏表示，香港将会率先发展人民币离岸市场，而正在建设国际金融中心的上海，则会在人民币可兑换之后，再发展人民币离岸市场。“未来，上海的地位相当于纽约，而香港的地位则类似伦敦。”
独生子女政策的冲击波
“2014年到2050年之间中国劳动力供给将会减少2.5个亿。这相当于两个美国的劳动力，20个德国的劳动力，100个新加坡的劳动力。”
“中国低端劳动密集型的出口是不可持续的，以前做鞋的，做衣服的，做玩具的，做低端的，零部件的慢慢要被淘汰掉。”马骏说。
马骏认为，未来几年，中国将面临经济结构调整。劳动力供给的变化，是中国结构转型的重要原因。中国劳动力成本大幅上升，2010年工资标准上升23%，今后五年，每年要上涨15%，除此之外要计算3%到4%的人民币，每年是18%到19%的上涨。
过去几十年劳动力增长14%，从2010年开始到2014年劳动力下降0.3%，到了2014年值开始下降，而且是巨大的下降，2014年到2050年之间中国劳动力供给将会减少2.5个亿。这相当于两个美国的劳动力，20个德国的劳动力，100个新加坡的劳动力。
“它对中国经济、中国经济结构甚至对世界经济的冲击是不可估量的，这背后是什么原因？是30年前我们搞的独生子女政策。”马骏说。
劳动力不够了，对经济结构的冲击是工资要上涨，工资上涨以后GDP当中的组成部分必然要变化，消费肯定要上去，结构转型将从投资和出口拉动转向消费拉动。“这是人口结构趋势所导致的必然趋势，政府必须要适应它，如果不适应它就会有罢工。”
制造业中劳动密集型行业已经不可持续，必须转向技术密集型的行业。这里面，一个有代表性的行业就是玩具行业，在过去30年当中价格不但没有涨而且下降20%，所有东西都在涨，它为什么不涨？因为它是一个可交易的制造业产品，是香港在做，后来香港不做跑到广东去做，广东不做跑到越南做，永远没有定价能力。
在马骏看来，这对全球来讲，是一个很有趣的“所谓的重新分配”现象。低端制造业将会转移到越南、印度、孟加拉国，对这些国家有好处。而中国要转型，发展高端制造业，对欧美国家的公司又是不利的。比如像中国高铁的设备、电信设备、医疗器械、电力设备、新能源设备等，不断获得国内和国际的市场份额，这是一个全球市场重新分配的例子。
另外一个巨大转型，是房地产需求的增长速度必须要下降。“过去10年平均如果按销售面积来计算每年增长20%，今后10年我估计减速到10%。”马骏说。
他分析说，是中国城镇住房拥有率，就是有百分之多少家庭拥有住房，房改时是20%，现在是80%多，超过美国的65%，超过德国的57%，超过香港的60%，说明中国人买房子买得太多了。另外一个是人均住房面积，12年以前城镇人均住房面积18平方米，现在是31平方米，超过中等收入国家水平，而我们收入没有到中等收入国家水平。
“如果房屋消费过度以后就要少消费一点，就需要减速，它会对投资带来压力。”马骏说。
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“给点时间和耐心”房价能理性回归
新京报消息，“房地产调控要给点时间，给点耐心。我们让房地产价格理性回归的决心不变，而且一定能做到。”昨天，副市长陈刚在参加丰台团小组讨论时表示，房地产调控将采用行政、经济等各种手段，特别是北京大幅度的投放保障房，将对抑制房价过快上涨起到重要作用。
房地产调控需要过程
陈刚介绍，去年北京明确了两个50%的目标，其中“保障性住房占住宅开工总量的50%”已超额完成。同时为了遏制房价过快上涨，4月底，北京出台了房地产调控的措施，成为个出台调控政策的城市。新政出台后，房价连续7个月涨幅回落，均价下跌。
“可能会有些人说，我感觉房价下降得没那么快，或者是还在涨，统计数据和老百姓的感觉不一样。”陈刚说，这是因为房地产调控有一个过程。同一个楼盘，今天卖这个价格，如果明天下降得太快，也会影响到已经购房者的利益。等到了下次新开盘，一开盘价格就会比较低。
大幅投放保障房将抑制房价
陈刚表示，政府一定能做到让房地产价格理性回归。原因是体制的优势，掌控宏观经济的能力，运用行政、经济等各种手段，如限购，有关税收政策等等，并加强市场监控。
“特别是大幅度的投放保障房，解决中低收入家庭的住房困难。当我们的保障性住房达到住房总量的50%以上，或是60%、70%以上。试想一下，70%的住房控制在政府手里，让中低收入的人群都能买得起，负担得起。那么剩下来30%的价格，还要发愁什么呢？”陈刚说。
市住建委主任隋振江也表示，北京房地产市场不能成为投机的乐园，必须抑制投机。北京的房地产市场调控不是短期的，而是必须长期坚持的。
引导通过租赁解决住房问题
陈刚还表示，要引导居民通过租赁的方式解决住房问题。“我们拥有住房的比例达到80%，的数据是人均住房面积29到30平米。所以说不是住房数量不足。”
“今后还是主要提倡租赁为主。一些人说，没房子讨不到媳妇，毕业后没房子。随着人口规模快速上涨，也不可能所有人一毕业就都能买上房子住，可以先租赁，等有了积累之后再买。”陈刚说。
亮点语言
中心城人口不能再增加
北京的人口除了数量大，还存在结构布局问题，反正中心城人口不能再增加了，还有余地的就是新城、郊区和城乡接合部。
未来城市规划要坚持一个原则，就是人口疏解。“十二五”期间把新城建设好，新城首先要配置优质的教育、医疗，不亚于甚至好于中心城。老百姓在城里都未必能那么方便地看病上学，还有谁愿意在旧城里一个院子住19口人。
疏解旧城人口，是一举两得的事，既解决旧城人口居住问题，又保护旧城。经过了这么多年旧城的保护，北京逐渐认识到核心问题：人不疏解出去，旧城就保护不好。
北京不是土地财政
北京不是土地财政，卖土地的钱不是用来发工资，完全是取之于民，用之于民。去年北京保障房明补暗补一共300亿元，全部来自土地收入。剩下来卖土地的钱，则都是完善基础设施和配套设施。这个审计得很严，北京市可以理直气壮地说，北京不是土地财政。
政府拆迁比开发商省钱
北京是政府来做土地储备，去年我们手里有大量的土地，这些土地入市之后做什么，政府做主，所以能有一半以上的土地用于保障房。
土地放在政府手里，虽然也面临拆迁，但由政府主导拆迁，比有些开发商来拆迁，更能够保证被拆迁人的利益。有的时候拆迁处理，就是由农村集体组织来做，村民要觉得补偿价格不合适，还谈不成呢。
有人问我，会不会把价格抬得太高了？我说，我的直觉告诉我不会的。最后统计下来，用这种方式，比开发商搞一级开发相比，还便宜了30%。道理很简单，开发商不能白干，人家是企业，是要有利益的。
集体土地公租产权不姓“小”
允许集体建设用地来做公租房，在是一个创新。现在搞公租房，集体拥有固定资产，长期经营，但不出售。不能搞成变相的小产权房。（来源：东方早报）
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随着批80后步入而立之年，80后开始成为各个领域的主力军。同样的，即将步入适婚年龄的他们，也是房屋、家装和家电卖场的“大客户”。但是很多80后初涉社会，在装修房屋的事情上资金紧张经验不足，经常成为“被宰”的对象。
今天笔者就来给大家说说装修中最重要的一个环节—确定预算，将装修预算做准确，做到心中有数，就能尽量避免装修奸商们的陷阱。各位准备装修房屋的80后们赶快来看看吧。
1、装修预算有何用？
是装修公司和业主签订承包合同、拔付工程款和工程结算的依据；是制定装修计划计划、实行经济核算的依据。
2、确定装修预算的必备资料
（1）装饰工程设计图。包括规划图,即室内装修前的平面草图及装修中的平面草图，局部大样图；
（2）装饰效果图；
（3）装饰工程施工方案。
3、装修预算确定方法
（1）收集资料；
（2）熟悉图纸内容,掌握设计意图；
（3）套用定额或单位估价表,计算直接费。
4、装修预算的组成
装修中的总费用应该是：主体材料费用+辅助材料费+人工费+设计费+管理费+税金。
主体材料是指在装修施工中按施工面积或单项工程涉及的成品和半成品的材料，如木地板、瓷砖、洁具、灯具、五金等。
5、影响装修预算的因素
材料价格是报价的基础，材料的质量也是决定价格的因素之一，质地结实，做工好的相对贵些，反之，则相对便宜；另外就是品牌，、声誉好的材料肯定比无名小厂的要贵些。
装修公司资质也是因素的装饰公司要有办公室、设计部、工程监理部、材料配套中心、财务部、审计部等。这些都需要一定的费用，而这些费用自然会体现在价格上。（来源：万维家电网）
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