土地流转应谨防土地等级下降

前不久，笔者所在的山西省原平市新原乡南滩村里发生了这样一件事：两年前村民老冀将自己的5亩耕地以每亩每年300元的费用流转给另一位村民，并且草签了一份5年的流转协议。协议中规定了土地流转费用必须在当年春耕前付清，土地必须用于种植，不能随意改变用途等条款。但是在土地流转两年后，老冀发现这位村民每年对土地既不深松深耕，又不上一丁点儿肥料，尽管只过去了两年时间，耕地的玉米单产已由原来的900公斤下降到700公斤。土地等级下降，直接影响到土地流转到期后的继续耕种。

鉴于此，老冀便直接提出中止协议，要求收回耕地。但是这位村民却以协议中并未明确要求深耕深松，也没有写清楚要求上肥料、上什么肥料、上多少肥料而拒绝退出流转。无奈，老冀便找到村委会要求村委会出面解决这一问题，村干部听了事情的来龙去脉后，支持老冀收回土地，并且对这位村民提出批评，劝说其既然流转土地耕种，就应该依规合理施肥、深耕，确保土地质量不下降，等级不降低，在按协议流转到期后，按原来等级归还给流转土地的农民。这位农民听后心服口服，表示下一年一定要多上肥料，按时深耕深松，终双方达成谅解，得以继续流转。

其实，类似的现象在土地流转中并不少见。特别是部分两到三年的短期流转种植户，有不少会在施肥中减量，在深松深耕中减工，这是因为他们认为土地不是自己的，种上两三年抢上几茬就行了，何必去养地？这样做可以直接降低种田成本，提高经济效益，何乐而不为呢？然而这种现象导致的直接后果是好地种成赖地，肥地种成瘦地，造成土地等级下降，要恢复需要较长时间。

因此，在土地流转中要警惕掠夺性经营，至少要在签订流转协议时就明确写入肥料投入、深耕深松的具体要求，以免引起不必要的纷争。

房产知识知多点：土地使用证办理流程详细介绍

关于土地使用证，想必大家都很是陌生，更不用说土地使用证办理流程。那么到底什么是土地使用证，以及它的办理流程？

土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。

土地使用证办理流程

(一)办理国有土地使用证(一级市场)

所需资料：a、企业工商执照(复印件)；b、法人机构代码证(复印件)；c、法定代表人身份证(复印件)；d、规划许可证与规划红线图；e、企业的入园协议(复印件)；f、出让宗地界址图；g、宗地界址图；h、招、拍、挂的资料和成交确认书；i、国有土地使用权出让合同；j、土地使用权出让金缴讫凭证 (带原件现场查验后复印)；k、契税缴讫凭证；l、土地审批单；m、土地征用的证明材料。

(二) 二级市场办证

所需资料：a、转、受让双方企业工商执照(复印件)；b、转、受让双方法人机构代码证(复印件)；c、转、受让双方法定代表人身份证(复印件)；d、规划许可证与规划红线图；e、转让协议；f、转让宗地界址图；g、宗地界址图；h、土地使用权转让金缴讫凭证(带原件现场查验后复印)；i、其它税费缴讫凭证；j：转让地块的国有土地使用权证(原件)；k、协办函(国土分局)。

(三) 办理建设用地许可证

所需资料：a、国有土地使用权出让(转让)合同、审批单；b、省、市、县土地征用审批单；c、土地征用经线图或国有土地划拔、出让、转让宗地图；d、建设用地规划审批单、建设工程规划审批单；e、建设用地放线，验线单；f、建设项目产项文件、批复；g、建筑布局平面图、建筑设计平面图；建设用地申请报告；h、土地使用证的复印件、法人身份证明。

(四) 办理(土地抵押)他项权证

所需资料：a、抵押人、抵押权人双方企业工商执照(复印件)；b、抵押人、抵押权人双方法人机构代码证(复印件)；c、抵押人、抵押权人双方法定代表人身份证(复印件)；d、贷款(抵押)合同e、土地评估(备案)；f、协办函(国土分局)。