大批城市综合体崛起 徐州商业地产将飞跃发展

自2012年起，徐州商业地产进入了快速发展的通道。一大批城市综合体项目崛地而起，商铺、写字楼、酒店式公寓、产权式酒店等各类型产品集中上市，如今云龙万达广场已成为和平路上地标，月星环球港即将全面开业造福开发区居民，和信广场已进入装修阶段，市中心悠沃时尚街区也已成为市民休闲购物最常去的场所之一。

2014年，伴随着地铁一号线的修建、五环路的规划、高架快速路的通车，徐州正迎来新一轮的商业地产开发高潮。泉山三胞广场、铜山万达广场、新城区万象城城市广场、绿地新都汇、金鹰二期等一大批新建高端城市综合体再次成为市场热点，由商业推动的房地产板块正受到国内一线房企和商家的极大关注。

徐州渐成商业地产发展沃土

2010年，铜山撤县划区，徐州市区人口超过300万；2011年徐州高铁站建成通车，徐州同时进入长三角和环渤海“3经济圈”；2013年，东三环高架快速路建成通车，轨道交通一号线正式开建……徐州城市化进程加快，越来越多的居民进入到市区范围内，而这些新兴区域的项目，必须有商业配套的存在。而且，片区内居住规模越大，对于商业配套的需求就越大，这也成为徐州商业地产发展的良好契机。

2012年，国内一线房企开始调整战略布局，作为内地发展潜力的城市之一，万达、万科、绿地、荣盛、华润等房企更加看好徐州市场。2012年，徐州迎来订单式商业项目云龙万达广场，带动了周边房地产市场的快速发展和生活消费。

2013年，绿地城市广场、云龙万达广场相继开业；2014年初，东区环球港广场麦德龙超市开业，新型商业综合体对区域发展的推动有目共睹，更多人偏向在东区买房置业。

如今，商业项目几乎遍及徐州每个板块：主城区的和信广场、雨润广场，东区的云龙万达广场，高铁板块的环球港广场、高铁时代广场，新城区的中茵广场，还有云龙湖边的华厦广场……徐州商业地产经过几年的发展大有遍地开花趋势。

而今年下半年，更新的商业综合体项目开始推向市场。和过去的商业项目不同，今年新建商业项目多数是各区域的城建重点工程，建成后能够极大满足区域的消费需求，人口吸附力更强。业内人士认为，这些项目的建成，能够提升徐州城市形象，改善区域商业氛围，吸引外来人口，遏制城市人口外流。

“无论是万达、三胞还是万象城，甚或是台湾的太平洋百货或九龙仓地产，它们的开发商品牌、建筑体量、项目定位远非过去的城市综合体所能比拟。”市招商部门负责人表示，徐州是开发商业地产的沃土，未来会有更多知名房企入驻徐州，进行大商业的开发。

新建商业更重视体验与互动

徐州、最繁华的商业区是彭城广场周边地区，这里有金鹰、金地、中央百货大楼等辐射周边城市的大型商场，也有定位目标客户为工薪阶层的古彭大厦，还有追求时尚的年轻人喜欢的中央时尚大道与悠沃时尚街区。

2013年云龙万达广场的建成给东区乃至全市人民带来了完全不一样的消费体验。在这座吃喝玩乐购一站式解决的商业项目里，每到周末都能迎来大批消费者。其自持商业万达百货、影城、ktv、游乐场等常常人满为患。

如果说“休闲娱乐”已成为云龙万达广场的写照，那么今年新建商业地产项目无疑把项目的体验性放在了首位，“用户体验”也成为商业项目的重中之重。

铜山万达广场位于北京路商圈核心地带，与江苏师范大学比邻，高端的百货、大卖场、餐饮、影院弥补了整个铜山区域的商业空白；风尚米兰商铺位于徐州中心地段，背靠着米兰高端社区，靠近市中心商业圈，其主题就是高端消费，面向的是高端的消费人群，走的是高端路线；尚仕名邸观象街位于云龙区和平大道“黄金走廊”，是中心城市经济的核心板块。以奇石艺术、珠宝玉器、文玩杂项和陶瓷古董为主，以文房四宝、木器漆器、紫砂茶道、花鸟虫鱼、奇珍异宝、古典家具等为辅的与众不同的商业手段，在电商时代仍是有着不小的竞争力；徐州三胞广场，落定城南泉山区核心地带，接驳地铁2号线、3号线双动脉、金山路与解放路城市双主干道，吸纳数十个高端社区、政府机关、学校、知名企业，盛纳城南最优质人文生态资源。项目总占地面积约105亩，总建筑面积约26万㎡，总投资约30亿元，汲取英国citywalk商业精粹，结合徐州城市文化，首倡“漫乐”都市生活，为全龄人群提供了一个“可游、可玩、可逛、可感”的漫乐都会体验场。

总的来说，这些项目的开出，对于徐州商业地产发展趋势起到了领头作用，迎合电商时代商业地产追求差异化、主题化、体验式的全新模式，无疑将会成为徐州商业地产的风向标。

市民投资商业地产热情高涨

作为一种复合型产业，近年来，徐州商业地产开发呈现出高速发展态势。特别在住宅产品供应量大幅上升的背景下，部分以投资为目的的购房市民开始把目光转向商铺、写字楼等产品。

业内人士表示，城市房地产投资价值的主导物业，正在产生分化现象，已有大量大中城市，开始由住宅主导向商业、写字楼或混合型物业主导转变，实现城市房地产投资价值的转型升级，徐州则处于住宅与商业混合型主导投资价值的发展阶段。

“徐州住宅市场以刚需为主，鲜有投资者。”风尚米兰营销负责人告诉记者，近两年由于受到限购影响，成交客户全部都是首套房置业。而目前该项目推出沿街商铺，则吸引了不少投资者。

同时，值得关注的一个现象是徐州社区商业的发展似乎正呈现爆发式增长趋势。这种被称作“邻里中心”式的商业正被诸多新建住宅小区所借鉴。社区商铺的门槛较低，邻里中心式的商业又能够吸引比传统社区商铺更多的人气。

“徐州大商业的发展有很好的前景。所以一边是大开发商在投资建设商业综合体，并有相当部分商业自持，另一边则是投资者跟进，及时买进项目中的商铺或写字楼。目前来看，在大商业中买下多层物业开宾馆，买下整层物业开公司的商家不在少数。”业内人士介绍，良好的地理位置和项目开业后的管理都成为物业增值的关键。

新商业地产项目的推出，必然对徐州现有商业格局产生冲击，同时也会带动市民投资商业物业的热情。