楼市世界杯开战? 中心区8字头起

编者按：如果问这个六月有什么大事？答案不言而喻，轰轰烈烈的高考，不舍与期待的毕业季，当然少不了让世界各地球迷热血沸腾的世界杯，让这个夏天变得热闹而多彩。在楼市渐进寒潮之时，各开发商早就伺机而动，自然不会错过如此盛事，各组对抗赛正在进行时。而作为观众的你更看好哪一队呢？

既然上赛场，谁不想摘得桂冠？你看，徐州中心区小组赛已经开始，种子选手万科淮海天地、华润绿地凯旋门、华厦天山绿洲各个都不是省油的灯，开放商们更是使劲浑身解数，场面竞争激烈，你超我赶，最终谁将率先突围？

8999、8500、8300……下一个会是多少？

市场严峻，已开的硬着头皮加推，而没有开盘的、对比周边的楼盘价格，似乎是被逼上了绝境，徐州楼市当中，则出现了3盘这样的“新人勇士”，万科淮海天地、华润绿地凯旋门以及天山绿洲作为徐州中心区的代表勇敢“站”出来。

众所 ，一直以来，徐州中心区是老徐州人心中的买房圣地，与此同时，中心区板块内楼盘价格一路向上，购房者心理价位从8000-9000元/平上升到9000-11000元/平，事实上，均价9000元/平米以上楼盘早已比比皆是，不少网友惊叹：“徐州中心区房价都赶上一线城市了，买的起市中心的都是土豪，求包养啊！”。

随着万科淮海天地低价首开，可以预见的是，中心区板块内的竞争将更加激烈。继万科淮海天地之后，华润绿地凯旋门和天山绿洲都跟上了“8字头”步伐，看的想在中心区买房的购房者们心中暗爽。此次徐州中心区下调价格对区域内其他楼盘相信会有一定的带动作用。

近年来，中心区板块在售房源也一直处于紧缺状态，区域面积有限，拆迁难度大供地较少，不少购房者甚至面临买不到房子的窘境。

目前万科淮海天地、华润绿地凯旋门等项目均在积极预约中，应该能相对缓解“房荒”现象，中心区板块内几大热门楼盘之间激烈的“抢客大战”也在同期上演。同时，随着天山绿洲四期房源的降价，区域是否会出现“价格战”也让购房者非常期待。

在经历了数月的低迷之后，徐州楼市终于有所动作，不同于大多城市价格战多打响于郊区，徐州则是中心区“开花”。

就目前来看，虽然整体成交情况依然不容乐观，但中心区新盘的陆续入市，将会对成交量起到推波助澜的作用。徐州其他区域大部分在售楼盘也在采取积极的措施刺激购房者出手，销量较之上月将有所突破。

通过走访市内及开发区的售楼处，小编发现，在徐州楼市遇冷的大环境下，一些房企开始转变营销策略，依靠特价房以及大力度的价格优惠吸引客户。特别是定位刚需的楼盘，通过此举吸引了数量可观的到访者，据现场的置业顾问介绍，特价房的楼层大多偏高或偏低，再不就是一些购房者比较忌讳的数字，热销的户型以二房、三房为主。

对此，业内人士表示，在徐州房贷收紧以及各地降价潮消息的影响下，刚需客群在现阶段成为拉动市场成交的主体，而投资及改善性客群多处于观望状态。目前，“让利跑量”的收效较为显著，但随着特价房源的销售殆尽，不排除有更多的房企为去库存做出进一步降价的可能。

更有观点认为，在当前的情况下，徐州楼市的供需格局正在发生变化，逐渐进入买方市场。一方面，房企因为有着库存压力的存在，在销售中期或末期更加重视跑量，这样一来楼市的供应相对需求来说就比较紧张，买方就成为主导。另一方面，楼盘纷纷低价入市“抢收”，那么同区域内的楼盘竞争就会更加激烈，甚至说此前没做打价格战准备的楼盘也可能加入大幅度让利的阵营。在楼盘竞争的过程中，购房者或许能够成为最终的受益者。

房价能回到20XX年？

房价下跌几乎已成定局，围绕这个问题的争论会越来越少。现在人们最关心的是，房价会降到什么程度？要回答这个问题，我们首先需要搞清楚这些年徐州房价快速上涨的原因。关于房价上涨的原因，有三种常见的解释，一是城市人口快速增长，形成了对住房的刚性需求；二是贫富差距大，富人钱太多，形成了对住房的投资性需求；三是市面上资金太多，形成了对房地产的投机性需求。其实，这三方面的因素都对房价上涨有推动作用。但在不同的时期，起主要作用的因素是不同的。

徐州房价是在2004年以后进入快速上涨周期的，期间有增速较慢甚至短期下跌的时期，但总体形势是持续、快速地上涨。从2004年到2008年，促涨的主要因素是城市化。由于政府加强徐州城市建设，徐州发展水平明显高于中西部地区，吸引了更多人前来工作和定居。在房价快速上涨的示范作用下，一些投资者(如温州人、煤老板、周边县区“土豪”)也推动了徐州房价上涨。

2008年金融危机爆发后，房价在2009年上半年增长放缓。但在一系列刺激之下，房价又很快上扬。房价只涨不跌的“神话”似乎成真，住宅成了非常优质的投资品，富人的投资性需求将房价迅速拉高，是主要的促涨因素，而信贷快速增长造成的资金过剩起到了推波助澜的作用。到了这个阶段，大部分刚需都只能望洋兴叹、徒呼奈何。2010年4月，限购政策出台，暂时结束了房价加速上涨的周期—这从侧面证明了富人的投资性需求是这个时期的主要促涨因素。

2011年和2012年，商品房销售情况不太好，房价涨得不算快。但开发商并不着急，他们没有降价促销，而是捂盘惜售，因为他们的资金链条并不紧张，贷款增速比较高，而且他们可以通过多种渠道获得资金，一部分金融创新使更多的资金投到了房地产。

这部分过度的金融创新造成的资金充裕，是开发商能在2011年和2012年维持房价不下降的主要因素。它在2013年又变成推动徐州房价疯狂上涨的主要因素。随着规避限购政策的方法越来越多，2013年，低迷了两年的商品房销售重又大幅增长。

但是，在房价越涨越高的同时，他们的资金成本也越来越高，依靠借贷捂盘的难度越来越大，他们只能降价促销维持资金链。

通过对不同阶段主要促涨因素的分析，我们可以对房价降到什么程度能得出一个大致的结论。一部分过度的金融创新对房价上涨的推动作用已经不可持续，这会使房价回到2013年之前的水平，下跌20%甚至更多一点。但是，如果地区差距和贫富差距没有改变，房价不太可能再继续下跌到2008年时的水平，也就是说，中等及以下的收入群体购房仍然会很难。