评论称楼市要坚守抑制投机底线 消除房产泡沫

悲观预期笼罩下的楼市正令部分地方政府如坐针毡，地方对楼市调控政策的微调已由传闻演变为实际行动，其中，南宁、铜陵、无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式“救市”，而天津滨海区、福州、郑州也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。另据中原集团研究中心监测，从去年下半年开始，温州、徐州、舟山已开始局部放松限购政策。在楼市步入新一轮调整期之时，楼市调控应坚守抑制投机投资性需求的底线，消除房地产泡沫，防止变相放松限购政策，防止不实信息炒作误导市场走向。

本轮调控以来，房地产市场发生了两个显著变化：一方面，大量的投机投资性需求被挤出市场；另一方面，房价涨幅在一定程度上得到控制，部分城市房价甚至出现下调。与2005年、2007年及2010年的市场上涨相比，调控以来房价虽有上涨，但投机投资性需求不再是主要推手，自住性需求特别是刚性需求成为接棒者。然而值得注意的是，楼市的投机投资“猛兽”，从未真正离去，只是等待合适的时机，随时可能反扑。

尤其是在楼市降价预期不断强化的背景下，地方政府试探楼市调控底线将渐成趋势。由于土地出让金收入锐减，地方政府放松调控以活跃房地产市场的意愿也会愈发强烈，一旦调控政策松动，投机投资性需求很可能会“死灰复燃”。根据中原监测数据显示，4月十家标杆房企购地金额仅为17亿元，环比3月大幅回落89%，创2012年以来月度新低。如此低的购地金额，曾在2011年11月至12月期间出现过，当时中国楼市正处于低谷，房企纷纷降价促销。

另据中原地产研究部统计，截至5月4日，沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。受毛利率下滑等因素影响，有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。117家房企的合计净利润为96.49亿，相比2013年同期的127.36亿，下调幅度达27%。房企业绩的下滑势必放缓购地步伐，这将使得地方政府的财政荷包进一步缩水。

目前，抑制投机投资性住房需求，在社会上已形成一定共识，但地方政府的救市举措很可能会令楼市预期发生转变，此前已经尝过或者看别人尝过投资楼市甜头的各路资金，自然会寻找重返或者进入楼市投资、投机的门路。事实上，近年来，资产价格飙升，使得一些企业脱离主业，赚快钱之风盛行。尤其是在经济下行压力较大的情况下，实体企业面临“成本太高、利润太薄”的压力，与非实体经济之间的投资回报形成巨大反差，做实业不如做投机和投资赚钱多、赚钱快，比较利益诱导要素流向非实体经济。“宁炒一座楼、不开一家厂”便是这种心态的真实写照。

实践证明，房地产行业多年畸形发展催生了畸高的房价，一个重要原因就是投机性需求兴风作浪，诱导很多刚需和投资客跟进，放大了楼市供需矛盾，致使一些地方房价过快上涨，百姓只能望房兴叹。

面对可能到来的楼市调整，各级政府在着手防范风险的同时，更应保持调控的定力。现实告诫我们，要想让房价保持平稳，必须坚守抑制投机投资性需求的调控底线，合理引导自住型和改善型住房需求。反之，楼市很可能会故态复萌。

房地产市场降温有利于我国经济结构调整和长远发展，地方政府如果对房地产市场强力干预，习惯性重走老路，种种干预举措在增加自身及市场风险的同时，只会让一些城市住房市场供大于求的局面更加恶化。

安徽铜陵市政府网站5日发布消息，该市出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，包括购房补贴契税、公积金贷款首付比例低至两成等。铜陵是近期出手救市的第5个城市，此前南宁、天津滨海、杭州萧山、无锡等地也出台了救市措施。

限购和限贷，是2010年以来房地产调控政策的两大手段，目前一些三四线城市也把救市的政策着力点对准了“两限”。此前南宁已成为个正式发布限购调整措施的城市，而铜陵救市的一个重要特征，则是针对限贷。铜陵全面放宽了公积金贷款限制：降低公积金贷款发放条件，提高贷款的可申请额度，降低公积金贷款的首付比例等。同时，铜陵还对公积金贷款购房者给予利息补贴。

地方政府没有减免税的权力，于是财政补贴就成为房地产救市中常用的手段。如果说购房契税补贴、利息补贴还算合法合规，那么，铜陵擅自降低公积金贷款首付，则明显有违规之嫌。银监会和央行规定，首付通常至少是三成，只有首套房且面积在90平方米以下时，贷款首付可低至20%。此次铜陵救市政策中规定，只要是首次购房，首付比例均可低至20%。

在经历了“四万亿”的刺激后，从2011年下半年开始，一线城市以外多数城市的楼市基本呈现供应充足甚至供过于求的局面。今年以来，房地产市场承受不小压力，三四线城市进一步降温，泡沫隐约正在散去。而此时迫不及待、赤膊上阵救市的地方政府，正在以行动明白无误地告诉公众，中国房地产市场上的“裸泳者”到底是谁。在土地财政格局下，地方政府与房地产行业形成利益共同体，地方政府是主导者和主要受益者。

包括房地产市场在内，任何市场都在自身运行规律的作用下，有高潮也有低谷。许多城市的房地产市场在几年的大干快上之后，形成了供过于求的局面，目前房价下滑是正常现象。如果让市场发挥在资源配置中的决定性作用，我国楼市在经历房价下跌、房企优胜劣汰之后，一定会迎来更加健康的发展，我国的经济结构也将趋于合理。然而，一些对房地产严重依赖的地方政府，不愿忍受也无法承受楼市的持续低迷。地方政府强势介入房地产的根本原因是救了房地产就是救了自己。房地产保持活跃、房价保持高位，地价才能不垮，地方政府才能获得更多的土地出让金。而足够的土地出让金，是一些地方政府维持自身运转和债务偿还的关键。

今年政府工作报告中首次提出，针对不同城市房地产情况实行分类调控。“分类调控”现在成为一些地方政府救市的依据，于是2008年的救市大戏又有重演之势。然而，历史能否简单重复，响应地方政府号召的人能否再次成功“抄底”，则是个大大的疑问。

在经历一轮房地产的强烈刺激后，三四线城市供过于求与一线城市房价高企，是目前最重要的基本面。这个基本面决定了，目前的购房者面对的问题是能否“逃顶”，而不是“抄底”。其次，地方政府以分类调控的名义越位救市，最终可能害人害己。一些地方政府用财政资金“团购”商品房、补贴购房者，中国房地产市场正在“冷却”，但地方政府能确定现在就是房地产的冬天吗？如果不能，在“冬天”到来之前就挥霍了宝贵的资金，在面对真正的困难时，也许地方政府真的连工资都开不出了。此所谓“害己”。地方政府现在通过补贴以及较低的首付，鼓励缺乏支付能力的居民贷款买房，如果未来房价继续下跌，无疑是害了这些购房者，同时银行系统也将面对更大风险。此所谓“害人”。

房地产市场降温有利于我国经济结构调整和长远发展，地方政府如果对房地产市场强力干预，习惯性重走老路，种种干预举措在增加自身及市场风险的同时，只会让一些城市住房市场供大于求的局面更加恶化。“保持定力”的策略，不仅适用于中国经济，也适用于房地产市场。对于目前可能在各地蔓延的“救市”潮，决策层应及早予以规范和约束。