房企大咖瓜分优质地块 预计未来房价仍然坚挺

2013年东莞全年土地成交金额高达196.18亿元，同比2012年上涨超过五成。楼市火热推动土地市场不断升温，外来、本土“大咖”房企纷纷出手抢夺优质地块，楼面地价上涨，预计未来房价仍然坚挺。

去年土地成交额196.18亿元为历年

去年全年东莞土地市场有186宗，面积合计781.89万㎡，同比2012年增长67.35%，是历年供应量的高位。东莞中原地产市场研究部统计的数据显示，其中工业类用地供应394.91万㎡，占整体供应量的半边天，商住地供应305.3万㎡，商业用地供应26.2万㎡，其他用地供应55.47万㎡。

从各镇的供应情况来看，一线镇区的商住地供应量占据整体的半边天，可以预见未来一类镇区仍然是开发的热点区域，主要集中在虎门、寮步、厚街等区域。

去年东莞楼市持续火热，开发商紧急拍地补仓，推动了土地市场不断升温。根据东莞中原研究部监测数据显示，去年东莞全年土地成交金额196.18亿元，同比2012年同期大幅增长54.1%，为历年收金。其中，商住地成交金额158.31亿元，同比去年同期增长108.51%，对整体成交贡献达到81%。东莞中原地产市场研究部表示，去年东莞市政府加大土地的供应力度，其中不乏大宗优质地块吸引开发商入市拍地，推动了东莞成交金额大幅上涨。

数据显示，去年东莞全市土地成交177宗，面积合计784.36万㎡，创下历史高位。

焦点：拍地成本走高 未来房价坚挺

据东莞中原研究部监测数据显示，去年东莞商住地楼面地价为2653元/㎡，同比上涨11.22%，为2008年以来的楼面地价纪录。其中一线、二线、三线镇区的楼面地价分别是：3635元/㎡，同比上涨25%、2414元/㎡，同比上涨11%、1377元/㎡，同比上涨14%。各类镇区楼面地价全线走高，纷纷踏上历年高点，地价涨势明显。东莞中原地产市场研究部介绍，热点区域优质的地块上市对整体地价的拉高作用明显。

随着东莞楼市越来越火热，库存减少，越来越多的外来品牌开发商在东莞积极拿地补仓，深耕东莞，与此同时，前两年热衷在外拿地的东莞本土房企也回归东莞市场。东莞中原地产市场研究部介绍，去年东莞本土开发商拿地面积合计156.12万㎡，占比54%。从拍地房企来看，去年拍地房企以拥有较大实力的“大咖”房企为主。如万科、碧桂园、金地、佳兆业、保利等外来品牌开发集体亮相，并且布局战线继续延伸。

预测：

城轨、火车站

带来土地

根据工程进度情况，城际轨道的通车即将开始，将有效改善东莞各镇区的交通路线。东莞中原地产市场研究部介绍，从去年成交的多宗地块，可以印证城际轨道所带来的土地预期越加明显，受益板块的土地价值随之飙升。业内人士认为，城际轨道的通车持续推进，开发商对东莞未来预期向好，尤其看好靠近轨道交通板块的土地。

1月8日，东莞新火车站启用，东莞新火车站将是广深动车组、R2线地铁和香港口岸直通车等路线的枢纽，成为直接服务于东莞中心城区的火车站。东莞中原地产市场研究部介绍，新东莞火车站就在石龙和茶山的交界处，随着新火车站的启用和地铁的完工，将带动大石龙片区土地的。

广东省地产商会主席、富力地产集团董事长李思廉称，他个人比较看好未来十年房地产的发展，目前看不到未来三年内房价大跌的可能。

刘洪玉：房产税不应作为楼市调控工具

随着房产税第二波试点脚步越来越近，房产税已成为楼市敏感点。昨日峰会上，清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，他并不赞成把房产税作为调控市场的工具，“调控市场已经有很多政策，而房产税应该是一个长期制度建设”。他提出，房地产税制改革的原则应该是保护和鼓励住房消费，对于住房的投资保持中性，抑制住房投机，投资、投机产生的投资效益或房屋的增值要与社会共享。

聂梅生：今年将延续房价涨 涨幅降的趋势

全联房地产商会创会会长聂梅生表示，2013年楼市已尘埃落定，根据国家统计局发布的数据，2013年楼市各项主要指标都在近年来高位，但是下行态势已经形成。房价虽然还在上涨，但涨幅在下降，而且房价在不同城市出现了明显的差异化，这两个趋势在今年还会继续。

聂梅生统计发现，在过去十年，中国出台了大约70个房地产政策，政策跟随着房价波动伺机出动，一旦房价上涨就有政策压下去，如果房价下去则有政策将其往上拉。这样各式各样的调控使得房地产难以出现拐点，难以预测拐点。将来如果回归市场的话，就会形成完整的周期。

聂梅生称，中国目前处于经济转型期，经济增长回归到一个数增值，在转型过程当中需要房地产来承接。中国房地产的趋势是慢慢回归到跟经济发展和人民支付的可支付力同步，“如果每年房价增长在7%～8%之间，我觉得是相当健康的”。

李思廉：看好未来十年房地产的发展

广东省地产商会主席、富力地产集团董事长李思廉表示，他个人比较看好未来十年房地产的发展。2013年特别是下半年，发生在土地市场的竞争那么激烈，而且这些土地绝大部分都为有实力的开发商所拥有，他们再建造生产房子卖出来的时候，会配合着市场资金动向和中国发展。而土地上市变成房子销售至少三年，这几乎让人看不到未来三年内房地产有大跌的可能。

至于房价还会不会大涨，李思廉称他也看不出来，“在广州的房子很多单价都是两三万的概念，已经处于一个不低的水平，究竟有没有能力再涨5倍，我们说不清”。

事实上房价的涨幅是行业内人士都掌握不了。他举例称，10年前公司内部在讨论罗冲围地段开发可行性时，认为可以卖到4500元/平方米，“卖的时候从六七千一口气涨到两万，我们在行业内都掌握不了”。