中国老龄化加速 养老地产或将迎来"爆发期"

中国老龄化加速呈现，激发了包括房企、险资、专业养老运营机构等大举进攻养老产业的决心。目前，已有包括万科、保利、招商、金地、远洋在内的品牌房企均涉足养老地产开发，中国平安等险资也不甘落后，已在范围内大力布局养老地产项目。

“在房企、险资、专业养老运营机构等开始大举得进攻养老地产的2013年，养老地产迎来了其发展的春天。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，2013年已成为养老地产的元年。2014-2016年将成为中国养老地产的重要发展时机，在市场机会与房企转型的推动下，预计2014-2016年将成为中国养老地产的“爆发期”。

张宏伟分析，一是短期内的养老产业、养老地产政策频发，到“十二五”结束将形成系统的养老服务产业政策，政策面鼓励和支持养老产业、养老地产的发展。

二是中国的老龄化加速，养老床位无法满足市场需求，大量的市场需求持续存在。相关资料显示，预计2015年城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万-185万张左右，需要护理老人床位数30万-32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来3年市场上将需要至少4500个项目的建设。

三是房企的战略转型推动养老地产的发展。当前，养老地产市场仍然是个朝阳产业，市场需求空间巨大，因此，房企瞄准养老地产领域提前布局谋求转型，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险，同时，转型后，也为企业内部中长期现金流的逐渐形成作铺垫。

四是养老地产的开发运营“标准化”体系逐渐成熟，助推房企在养老地产领域进行快速复制与扩张，总体上推动2014-2016年成为中国养老地产的“爆发期”。

张宏伟认为，从未来养老地产发展趋势来看，养老地产的开发模式、运营模式等势必会逐渐成熟。从养老地产市场现状来看，龙头企业参与养老地产的开发与运营，一定程度上会避免当前“作坊式”的作业服务方式，无论从开发模式、运营模式的探索，还是服务体系的构建、服务内容标准化，房企都可以通过近两年建立自己的特色“标准化”体系。

中国地产商们对养老地产可谓又爱又恨。随着人口老龄化所带来的市场憧憬，以及对不动产增值的巨大预期，养老地产成为地产商们和基金的新宠。例如中国人寿在河北就做了万亩养老地产项目的规划。

但最近他们被泼了一盆冷水。去年底，北京市国土资源局暂停了养老综合用地招拍挂。分析人士认为，相关部门是担心养老用地走样问题，会在一定程度上造成土地资源的浪费。核心原因主要是目前国内尚未形成成熟的养老产业运营模式，加之养老运营、专业化养老看护医疗、收费标准等其他相关配套条件均不成熟，养老产业暂不具备完全市场化的生态环境。

毋庸置疑，中国养老地产市场是一块巨大的蛋糕。公开资料显示，到2015年我国老龄人口结构比将达到30%以上，其中80岁老人占20%以上。中国社科院老年研究所测算，目前我国养老市场的商机大约为4万亿元，这个数字在17年后可能会达到13万亿元。养老地产的开发者们都在盘算着这样一笔账——在总量巨大的老年人口中，只要有10%入住养老社区，就有可能在未来三年产生至少4500个养老地产项目需求。

这其中还有中国特殊的国情。中国养老基金会筹备处主任黄绍辉告诉《环球企业家》：“中国养老问题可能在会2015年之后凸显出来，那时上世纪60年代出生的女性开始退休，而她们大多只生育了一个孩子，到时养老的需求很快就会膨胀。”

政策面的利好也是重要原因。在最近的一段时间，国家连续出台鼓励养老产业的政策，希望更多资本进入养老领域，还提出将在开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

但养老地产是一个需要耗费巨资的产业。一个开发机构面临的支出不仅仅包括硬件住宅的开发，还有医疗保健中心、老年活动中心等大量医护及配套设施的建设。这比开发一般商品住宅的成本高出了三分之一。在大部分的养老土地项目价格都没有得到优惠的前提下，高额的费用为开发者带来了极大的营运困难，而他们的资金大多来自短期融资。

糟糕的是巨大的支出并不会带来立竿见影的效果。通常情况下，养老地产项目都需要经历一个较长的营销周期。开发者要确保高水平的管理、经营和服务，就必须长期持有物业，这意味着养老地产必须通过租赁而不是出售实现盈利。多位业内人士表示，养老地产在没有明确政策优惠的情况下，依靠租赁和服务实现盈利几无可能。以保利地产的自持经营的养老地产项目保利安平·北京和熹会老年公寓为例，该项目预计需要30年才能收回成本。在利益的考量面前，地产商们或许正在纠结究竟是卖房子，还是卖服务。

令人担忧的是，养老地产大跃进式的投资已超过千亿元规模。目前在国内养老地产领域共有三大投资主体：一支是以万科、绿城、保利地产、联想控股、香江国际、复星为代表的“房企系”；另一支是“保险系”，自2010年9月保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》后，保险资金正式获准进入养老地产，到2012年底已超过500亿元；最后一支是“央企系”，代表的是中国石化斥资80亿元在四川布局养老项目。

显然政策面敏锐地发现到其中隐藏的风险。清华同衡养老产业研究所副所长张劲松对《环球企业家》表示，养老主要是看后期的服务，这和一般机构看重的兴奋点不太一样。当前住宅地产遭遇严厉调控，具有公益性质的养老地产有时带有一定政策支持，这为一些开发商带来了可钻的漏洞，有的借发展养老地产为名，实际上在圈地卖楼。例如，位于西塘古镇的一个养老地产项目，尽管开发商配置了约9000平方米国际护理中心等养生配套，但项目依然以销售别墅和电梯小高层公寓为主，开发形式与传统地产并无太大差异。在这些项目中，养老地产无非是炒作的一个新概念和噱头而已。这些现象制约了政策进一步开放的速度。

持反对意见的黄绍辉并不认同养老地产政策有收紧的趋势。他表示，北京的养老地产开发正处于实验的阶段，政策方面还有不规范的地方，暂停招拍挂并不代表政府未来不会在这方面全力以赴。“经过出让一块地的经验总结和调整之后，相信很快会有更新的政策出台。”黄说。

或许正基于此，养老地产的投资热度依然不减。从2012年以来，除了常规的房企系、保险系和央企系开发商，更多的实体资本也加入到这一领域。黄绍辉表示，养老地产不仅仅解决老人居住问题，还是一个涉及面很广的综合性产业，资本在看到这个趋势后需要一个提前酝酿和布局。这还涉及到开发主体的战略取向。中宏地产副总裁金洁对《环球企业家》说：“有的企业侧重短期回报，有的企业看重中长期回报，但开发养老地产是一个长线投资。”潜台词是，如果想狠捞一笔，绝非易事。