北京自住房规模将破250万㎡房企利润将被拉低

多位房企的高层认为，自住型商品房入市将对明年北京的中低端商品房造成冲击，进而抢占商品房市场销售份额

年末北京降温之际，土地市场却热度不减。12月19日，北京第19宗配建自住型商品房(或简称自住房)地块招标出让，住总、融创和北京骏洋三家房企的联合体以58.66亿元夺得该住宅混合公建、商业金融、托幼及医疗卫生用地。

事实上，据链家地产[微博]市场研究部统计，截至12月19日，在北京市已出让土地中，自住型商品房规划建筑面积已经达到了193万平方米，考虑到年内其他地块的成交，2013年自住型商品房的建筑面积有望达到250万平方米，占全部土地供应的20%左右。而2014年的土地供应中，自住型商品房的规模将会达到50%左右。

对于此，链家地产市场研究部张旭表示，自住型商品房政策反应了房地产市场调控思路的变化，不论是对新房项目还是房企而言，都会产生较大的影响。

明年会集中入市

值得一提是，自住型商品房用地自出让以来就高烧不退，而且开发商所拿地块总价也不断攀升。仅从11月单月来看，房企拿地竞争就异常激烈。

11月4号，保利与首开联合体以21亿元斩获朝阳区东坝南区地块。该地块需在配建不少于8500平方米的限价商品住房基础上，再配建5万平方米的自住型商品房；11月21日，恒大以51.35亿元并配建1.69万平方米的限价商品住房，且配建建筑面积不少于11.2万平方米的自住型商品房的代价拿下朝阳东坝南区地块；11月28日，首城以21.45亿元的价格拿下东坝南区地块，土地性质为二类居住、小学用地，并配建7800平方米限价商品房，以及4.2万平方米自住型商品房。

直至12月19号，住总、融创和北京骏洋三家房企联合体以58.66亿元夺得门头沟的一幅综合性用地，建筑规模34.73万平方米，除7500平方米限价商品房外，其余全部建设自住型商品房，其面积高达约33万平方米，房屋销售限价为18000元/平方米，套型建筑面积不得超过105平方米，单套商品住房总价控制在200万元以内。

至于此，北京已经出让19宗自住型商品房地块，建筑规模不足200万平方米。此外，由于拿地时间关系，今年出让的自住型商品房项目开盘时间将比较集中，预计多数都会在明年入市。届时，以平均单价2万元∕平方米计算，这些自住型商品房入市将产生的销售额约为400亿元。

房企利润被拉低了

“因为自住型商品房项目在土地出让时，销售价格就已经被限定，且较周边房价都有明显的折让，如果周边普通商品房在定位，配套等方面没有明显的优势，销售难度将会增加。”张旭向《证券日报》记者表示，随着2014年自住型商品住房推盘规模增加，整体新建商品住房市场的蓄客和销售将会受到直接影响，新房项目的定价难度将会明显增加。

鉴于此，万科也在研究自住型商品房对整个新建住宅市场的影响，尤其万科不少项目是定位于刚需销售的中低端产品。对此，北京万科副总经理肖劲向记者坦言，“影响肯定会很大，我们也在研究中”。

更为值得注意的是，《证券日报》记者从多位房企高层处获悉，尽管在限售价基础上竞地价，房企竞争依然很激烈，导致土地成本很高。不过，开发商要想在北京拿地，自住型商品房是不可绕开的，所以还要去抢这样的地块。除此之外，房企只能在商品房部分做功夫，土地成本不管多高，开发商赚的都是售价减成本那部分的钱，“土地成本越高，我们只能做的越好，卖的越高”。

对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，房企在一线城市拿地，已经很少考虑利润，所以土地竞争白热化，更多是为了占有市场份额，扩大销售业绩，但确实会拉低房企的利润率。

张旭也向《证券日报》记者表示，在未来的土地供应中，配建自住型商品住房的土地所占份额会越来越大，对房企的成本管控能力和周转速度的要求更高。预计管理能力欠佳的中小房企在土地市场上将会处于更加劣势的地位。而对于有能力争取市场份额的大房企来讲，也不得不承受利润率下降的压力。

“过去房企习惯依赖于高暴利而谋求生存空间，但现在自住型商品住房盈利空间小，但却以配建方式结合住宅等多功能地块打包出让，这将倒逼房企转变经营策略。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示，在地方政府“搭售”土地的情况下，房企只能主动参与自住型商品房等产品的开发，力求在商品房与自住型商品房之间进行成本分摊和挖掘盈利空间。

北京自住房购买热情高涨，从接受申购的项目中便可见一斑，其摇号中签率达74比1。北京住建委负责人认为，申购踊跃说明自住房得到居民认可，有利于平抑北京房价。与此同时，北京自住房地块也在积极入市。业内认为，明年自住房入市数或达3-4万套，北京楼市供应将得到极大缓解。

自住房购买热情高涨

北京自住房购买热情高涨。自住房项目“恒大御景湾”自接受网上报名以来，申购人数火爆异常，报名网站一度几近“瘫痪”。据北京市住建委通报，该项目共有14.8万户进行了网上购房初步登记。而房源却仅有约2000套，其中签率将达74比1，难度几乎堪比北京购车摇号。

由于自住房价格是其周边商品房价格的七成，具有明显的价格优势，这种“打折房”颇受市场欢迎。北京市住建委相关负责人表示，购房人申购踊跃，充分说明自住型商品住房得到广大居民的高度认可，有利于解决刚需购房、平抑北京房价。

而且，自住房的申购门槛较低。根据规定，在北京市具有购房资格的任何人都可以申请购买自住房，其中包括京籍无房家庭(单身人士须年满25周岁)和经适房、限价房轮候家庭这两类优先人群。

“今明两年全市将保证7万套自住型商品住房土地供应，后续项目将陆续上市，刚需将得到有效满足，购房人应结合自身实际需求，结合项目区位、价格、套型等理性选择申购项目，不必每个项目均尝试申购。”上述负责人说。

自住房地块积极入市

与此同时，北京自住房地块也在积极入市。昨天，北京又公布了两宗市属国企利用自有用地建设自住型商品房项目，两地块均位于朝阳区，将于1月8日招标出让。

据悉，此次挂出的朝阳区两宗土地，分别为东坝单店地块和百子湾路14号地块。这两宗土地居住用途建筑规模全部用于建设“自住型商品住房”，房屋销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积不得超过90平方米。

此外，两宗土地出让公告要求，投标人必须为利用自有用地向社会建设提供自住型商品房项目的市属国企或与之组成的联合体，并取得市国资委出具的投标资格认定意见。业内普遍认为，所属国企拿地的话有较大优势。

中原地产研究部总监张大伟认为，这两宗地块的位置可以说非常优越，如果以商品房地块入市，成为地王是大概率事件，但全部作为自住商品房用地，代表了北京政府推动自住房的决心非常大。“从目前土地供应看，预计能够在2014年入市的自住房总套数有望达到3-4万套，明年楼市供应将得到极大缓解，这将对市场产生重大影响。”