年内首例限房价地块竞拍 专家吁一线城市首推

2013年的土地市场，就像最近的天气，持续高温。为应对狂热的土地市场，21日，北京2013年首例限房价竞地价地块正式网上挂牌竞价。业内人士指出，随着限房价竞地价房集中入市，将在短期内有效平抑区域内房价。尤其是在一度因为土地市场火爆而拉高房价的情况下，限房价竞地价模式应在一线城市进行推广。

推“限价房”保护“夹心层”

据北京市国土资源局公告，自8月21日起，今年首宗限房价地块朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块(以下简称“豆各庄地块”)将开始网上竞价，起始价为24.5亿元，竞价阶梯为1300万元，竞买申请截止时间为9月3日。截至目前，该地块仍未收到任何报价。

交易文件显示，豆各庄地块土地总面积为22.45万平方米，其中建设用地面积11.80万平方米，建筑控制规模29.46万平方米。其中，5.15万平方米用于“公共租赁住房”配建。除公租房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为2.2万元每平米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。

据了解，限房价地块是指在土地出让前的限制条件中就约定了入市价格，开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。与其他土地出让方式相比，这种方式不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地，对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调控作用。

此前4月，北京版“国五条”细则就明确提出，北京将改变住房供应体系，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。北京市住建委主任杨斌指出，北京市将出台有关自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策“这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。”

“作为今年首块真正意义上的限房价地块，豆各庄地块相比此前的沙河地块，没有约束购房者必须所在的区县。”中原地产市场总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，豆各庄地块只是限房价竞地价地块的开始，下半年北京还将提供多块类似地块。

张大伟认为，这种“限房价”地块的出现意味着北京住房调控思路由二元变成了三元，从传统的“保障房+商品房”，变成了“保障房、限价房和商品房”，限价商品房在购买上并没有像保障房一样有诸多限制，可以更多惠及城市中等收入的“夹心层”。

对于是否参与竞价，绿地集团副总裁、京津房地产事业部总经理石文红对《经济参考报》记者表示，限房价竞地价意味着地方政府并不希望产生过高的溢价。但是对于房企来说，必须在保证利润并产生效益的前提下进行购地。因此，在此类地块相配套的政策还没有出台之前，绿地对于此类地块还处于观望阶段。

“开发此类地块最重要的就是成本控制。”石文红指出，具有一定保障房经验的国有房企开发此地块的可能性较大，这类房企可以较好的控制由于限价而带来的成本限制。

躁动

高地价推高房价

“地方政府选择限房价竞地价的根本原因在于，不差钱的房企看到市场还有上涨空间，便选择高溢价比拼‘抢地’，造成‘地王’频现。随后，房企又将高溢价部分转嫁给购房者，造成高房价。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，对于房地产市场来说，土地价格相当于面粉，房价相当于面包，面粉的价格不仅受到当下面包价格的影响，还反映对将来面包价格的预期。

事实上，2013年以来，土地市场热度持续升温，甚至一度超过房市，“地王”频繁出现。数据显示，2013年1月-6月，306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，与去年同期相比大幅增长60%。其中北上广三地上半年经营性土地出让金已超1739亿，接近2012年全年1934.92亿元。

下半年土地市场则继续延续了上半年的火热，甚至有超过之势。以上海为例，今年1月-7月，上海共计成交经营性用地103幅，相当于去年同期的2.3倍；成交金额达到846.8亿元，相当于去年同期的5.3倍。中指研究院统计显示，截至8月中旬，上海今年的土地出让金已达1024亿元，预计上海全年土地出让金将突破1500亿元，有望达到2010年1523.7亿元的水平。其中人瞩目，起拍价高达175亿的上海浦西最后一块的“徐家汇中心项目”，也将于9月5日确定买家。

北京方面，则是于22日即将进行公开招拍挂的北京市房山区长阳镇理工大学9号住宅及体育用地，仅在前期报价阶段就已出现19次报价，达11.58亿元。按照这一价格计算，楼面价已经达到了10493元每平方米。值得注意的是，这已超过苏宁电器在2010年12月获得的北京市房山区拱辰大街公建混合住宅用地(金谷大厦)地块楼面价9465元每平方米的价格。

高企的地价带来的是不断上涨的房价。统计局日前发布数据显示，7月70个大中城市新建住房与6月相比，62个城市房价上涨，涨幅2.2%。同比方面，与2012年相比，价格上涨的有69个城市，涨幅达18.3%。

“房地产行业经过了快速扩张和调控打压后，进入了新的平稳发展阶段，目前房价压力不再来自非理性的投资需求以及由此导致的房企提价，更多的是来自于土地市场的火热对成本端压力的自然传导。”链家地产研究中心研究员张旭认为，从目前的土地市场以及与房地产建设相关因素的情况来看，虽然没有出现2009年及2010年暴涨的可能，但是后市成本推动房价上涨的压力依然存在。

举措

“限房价竞地价”为房市降温

事实上，由于限房价竞地价将规定未来售房价格，也进一步锁定房企的利润空间，因此此类地块并不会像大多建设用地高溢价竞拍。

顾云昌坦言，限房价竞地价是政府为抑制房价，选择牺牲部分土地出让金以换取相对较低的固定房价“但也正因为价低量大，会进一步对房地产市场起到降温作用。”

的确，豆各庄地块并不是北京次试验限房价竞地价。早在2011年，北京就曾推出“限房价、竞地价”商品住宅用地—房山区长阳镇起步区6号地块，建筑面积23.95万平方米。中铁房地产集团有限公司以14.6亿元的总价拿下，折合楼面地价为6095元每平方米。根据招拍挂文件的规定，该地块商品房的销售限价均价为1.25万元每平方米，户型面积限定为中小套型。

“当时房山商品房均价为14000-15000元每平方米，限价房的价格相比市场价格低20%以上，对区域影响非常大。超过2000套的供应，不仅消化了需求量，也明显拉低了区域售价。之后北京在门头沟、大兴也出让过同质的地块，对市场都有非常明显的影响。”张大伟说。

张大伟指出，一般商品房楼盘之所以会分期开盘，一方面是为了抓住购房者心理，造成抢房现象，另一方面则是捂盘推高价格“而‘限价房’有固定价格，没有捂盘价值，因此会集中放量。”

“‘限房价’类地块体量多属于超过20万平方米的大型地块，涉及数千套住房。集中放量不仅会影响市场预期，也会稀释部分未来购房需求。”张大伟说。

顾云昌也认为，除了必须是首套房外，此类房申请标准其他限制并不多，因此，大体量的“限价房”在一定时期内瞬间形成大量有效供应，并将区域房价心理预期锁死，以此在短期内影响区域整体房价。

“应该在一线城市推广‘限房价竞地价’模式。”顾云昌指出，一线城市经济发展稳定“夹心层”人口众多，保障房、“限价房”、商品房三元制结构供应，可以保障各类人群住房需求。

土地市场“限房价竞地价”市场仍存疑虑

“限房价竞地价”系北京首创的土地竞拍出让方式，旨在改变以往单纯“价高者得”体系下土地价格日益水涨船高的局面。这项政策创新效果如何，能否发挥长效机制，仍有待观察。

近日，北京市国土资源局有关负责人在通报本市2013年上半年住宅及商服用地供应情况及下半年供应计划时透露，继此前在房山、昌平等远郊区域试点后，下半年将优先在朝阳、海淀等房价、地价上涨过快，房价预期较高的区域尝试推广商品住房用地的“限房价、竞地价”的土地出让方式，预计全年采用该方式出让的土地约占到商品房用地供应总量的45%左右。

所谓“限房价、竞地价”，即是在土地出让之前的限制条件中就约定了入市商品房的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格。相比其他土地出让方式，这种出让方式下不可能出现高溢价土地，对商品房住宅销售以及土地市场都有明显的调节作用。早在2010年4月16日，北京市就开始试点这一首创的土地竞买方式。

那么，过去已经实施的试点项目目前的情况如何？政策实施的是否到位？实施这项政策的利弊何在？是否真能抑制房价还是造成新的灰色利益？今年这项政策又该如何推进？《安家》记者试图一一解决上述疑惑。

“限”出来的实惠

2010年5月，北京市推出首块“限房价、竞地价”方式出让的商品住宅用地——房山区长阳镇起步区6号地块。该地块建筑面积23.95万平方米，中铁房地产集团有限公司以14.6亿元的总价拿下，折合楼面地价为每平方米6095元，其后命名为“中国铁建·长阳国际城”。根据招拍挂文件的规定，该地块商品房的销售限价均价为1.25万元/平方米，户型面积限定为中小套型。

该项目一名业主小刘对《安家》记者介绍，当初看上这房子，就在于性价比较高。“当时长阳国际城的均价限定在每平方米12500元，而周边的项目如长阳半岛、徜徉集等价位多在每平方米15000元-18000元之间，相比而言，长阳国际城的价格要比周边同等项目便宜20%以上，加上靠近地铁站，出行也方便……经过一系列流程后最终选到了一套80平方米的二居。”

在交通、规划差不多的前提下，价格是最重要的因素，低廉实惠的价格导致本项目在市场上十分抢手。据了解，长阳国际城首批开盘时共有1594套房源，而排号购房人却有9000多名，参与摇号的有7000多人。开盘仅3天，所有房源就全部售罄。

当然，并不是所有人都能购买这类特殊的商品房。据了解，“限房价、竞地价”是针对中低价位、中小套型普通商品房的土地出让方式，面向的主要是满足自住需求的首次购买商品住房的家庭、以及一部分未能获得或尚在等候保障房购买资质的中低收入家庭。在该项目购房资质审核中还有这样一条规定：已经通过住房保障资格审核，正在轮候保障性住房配售，且同意购买本项目后放弃保障性住房购买资格的家庭，可以优先购买该项目。

根据长阳国际城当时的规定，具有优先购房资格的客户按照摇号顺序选房完毕后，其他满足限购要求可购买该项目的客户按照摇号顺序对剩余房源进行购买。同时有关主管部门联合开发商下发通知规定，每个家庭只能购买一套该项目房源，且自房屋交付之日起，两年内不得将该住房出租或出售。如购房人弄虚作假，隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明骗购本项目以及购房后违规出租出售的，将按照国家法定折旧规定折旧后价格退回开发建设单位。

记者在房山采访时了解到，目前长阳国际城已过了2年限制期，可以公开在市场出租出售。一中介门店经理告诉记者，“房山区域由于新房太多，很多项目的户型也差不多，所以二手房出售比较困难，但出租率还不错。从价格上看，长阳国际城由于密度较高，现在二手房的均价为每平米18000元左右，比万科长阳半岛每平米20000元的均价稍便宜些。”显而易见，当初购买两处项目的价格差正在被市场的力量逐渐拉平。

稳定市场预期

“个人觉得这类出让方式，表明政府在土地出让、抑制土地财政上的一种诚意,也有助于稳定各方面的市场预期。”在接受《安家》记者采访时，中国房地产协会副会长陈国强如是说。他认为，限价房用地如果大规模推出，将直接限制区域价格上涨的空间，消化大量的需求，可以在一定程度上解决房价过快上涨的问题。
以长阳国际城为例，该项目在开盘之时以较大的价格差距以及较大规模的供应体量，令当时房山区域内房企竞争引入白热化的阶段，直接将区域内房价拉低10%以上。随后，同属长阳区域的首开·熙悦山以1.32万元/平方米起的低价开盘，同时长阳光合作用也把起价定在了1.32万元/平方米，西棕榈滩和徜徉集以均价1.4万元/平方米销售。这些楼盘的相继面市，显著拉低了此前长阳区域此前每平米1.7万元左右的区域均价。

“限房价、竞地价”有助于开发商拿地后迅速进行开发销售，增加市场供应，而这是最直接控制房价过快上涨的方式。据了解，中铁地产在2010年5月购地，同年10月开工建设，2011年4月就开始预售，开发进度可谓十分神速。

因此，该政策的赞同者认为，“限房价、竞地价”一方面利于控制地价，另一方面有利于调控房价，同时也改变了各地土地出让惯用的“价高者得”，改革和完善了土地招拍挂出让制度，可谓是中国土地出让制度的一次良性尝试。

不过，亚豪机构市场总监郭毅就曾对外表示，“限房价、竞地价”只能说明政府当前对于某个区域的预期房价，项目真正的价格还要看上市后的市场情况。陈国强也认为，如果只有有限的项目采取这一方式，效果肯定有限，甚至成为利益输送的机会，只有将来普遍采用这类出让方式，才能有效稳定市场预期。

开发商的担忧

不过，业界内也有不同的声音。“开发商拿地本是一种市场行为，而‘限房价、竞地价’这一政策管制不是长远可持续发展的手段，可能是政府承受了很大的压力之后作出的暂时行为，肯定会在短期内抑制房价，但这种土地出让方式大范围推广引起的问题在于，逼迫房地产行业盈利水平的降低，进而导致产品品质无法保证。”在接受《安家》记者采访时，某开发企业一位不愿意透露姓名的业内人士表示。

这种措施是否会在根本上对房价起到治本的作用，我个人觉得很难，无非是治标而已，比如发烧，只是暂时吃了个退烧药。”

还有开发商认为，“限房价竞地价”出让的方式实质上将民众对高房价的不满以行政手段强制转嫁给了开发商，从而令后者暴露在市场和政策风险之中。比如，目前开发成本刚性而透明，很难压缩，因此在保证工程质量的前提下，开发商只有通过加快资金的回笼速度才能获得合理利润。一旦市场出现波动，或出现手续审批时间过长、相关税费预征额度较大等情况，都会影响项目的进度安排，这对于类似项目而言就隐含了一定的风险。

据介绍，在长阳国际城项目拿地之时中铁地产曾算了一笔账，当时预测尽管锁定了售价，但如果从拿地之日起能够6个月内上市，率仍可达30%。然而，长阳国际城获取预售许可证的时间比开发商原先的预期延迟了4个月，尽管在开盘后几天之内就完成销售，该项目实际率最终低于此前的计划，据内部人士透露仅在10%-15%之间，“算是非常低的了”。

亚豪市场总监郭毅认为，企业的目标是实现利润化，“限房价、竞地价”的地块是否能吸引房企竞夺，最主要的是在房价与地价之间，是否留给了房企一定的合理利润。他建议，针对这类型地块，主管部门应该给予相应的优惠政策扶持，如减免税费、适当降低自有资金比例、鼓励金融机构提供低息贷款等。