个人出租住房税开征 湘潭出租房价格水涨船高
湘潭在线2014/02/27 09:17
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
■个人出租住房税开征，月租金２０００元的住房每月应缴１００元
■专家建议相关部门规范租赁市场，让房客顺心房东安心
湘潭在线2月27日讯（湘潭晚报记者 王超 实习生 沈鸥）有人曾预言，一项税种的开征，将意味着一座城市和多方利益的持久博弈。
２０１４年初始，由湖南省财政厅和湖南省地方税务局联合下发的《关于个人房屋出租有关税收征管问题的通知》（下称《通知》）陆续进入公众视野。《通知》规定，从２０１４年１月１日起，将对湖南省个人出租住房取得的租金收入按一定的方式计征税费。
连日来，本报记者就《通知》的相关问题采访了我市房屋中介、租房客、房产部门及相关专家。
《通知》:以20000元为分界线,执行不同的税率
《通知》规定，个人租房以月租金２００００元为界，执行下述税收方案。
１、个人出租住房取得的月租金收入在２００００元以下的，按５％的综合征收率计征。其中，房产税４％，个人所得税１％。
２、个人出租住房取得的月租金收入在２００００元（含）以上的，按７．６５％的综合征收率计征。其中，房产税４％，营业税１．５％，城市维护建设税０．０７５％，教育费附加税０．０４５％，地方教育附加０．０３％，个人所得税２％。
３、个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税。征收税率按照租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的，按一元贴花。
４、个人出租住房，免征城镇土地使用税。
以《通知》规定为例，一套月租金为２００００元的门面房，每月应纳的税额为１５３０元；一套月租金２０００元的住房，每月应缴１００元税款。
中介公司：闻风而动，低端房源吃紧又吃香
细心的市民会发现，其实从去年１１月份开始，我市部分出租房的价格就有了上涨。只是那个阶段的“涨”，尚在百元区间内徘徊。
岳塘区建设路口和雨湖区韶山东路一带，是我市房屋中介机构较为集中的区域。
春节过后，随着来潭务工人员陆续返城、新学期学校开学和毕业生开始找工作等多重因素的共同作用，这里迎来了马年的个业务小高峰。
“房源足，来问的人多，但真正签单确定的少。”２月２６日，在与建设南路某房屋中介机构负责人沟通时，这位负责人向我们说出了他当下面临的困惑。
他说，自去年年底开始，无论是零散的房源户主还是成规模的房屋中介公司，都依行情规律对房屋租金做了适当调整。
对于个人出租房屋税的实施是否会在一定程度上推动房屋租金的上涨，这位资深置业顾问给出了自己的分析。
他直言，对于这项新政策的到来，作为第三方中介机构，他们其实早有准备。就拿最普通的看房费而言，过去行业内的实行标准一般为３０到５０元不等，而随着各项主、客观原因的变化，这个收费标准也有了相应的调整。
“５０元，一分钱价也不讲。”为何偏爱这种“一口价”买卖。他解释，租房税的实施将在一定程度上推动租金的上涨。在此情形下，高端房源市场业务量下滑便成了铁板钉钉的事实。
如何在收窄的利益区间获得受益？开发低端房源市场就成了中介机构的不二选择。
这位资深置业顾问介绍，春节过后，他们连锁机构张贴的出租房源信息几乎每隔两天就要换一次。
“８００-１０００元的太抢手了。”他分析，个人出租房屋税开征后，房东势必会通过对房源增涨租金的方法将这一额外成本转嫁到租客头上。因此，低端房源市场还有可能迎来一次小幅涨价潮。
采访中，部分房东也坦言，征税后他们将首先保证自己的所得收入不减少，因此把房租税转嫁给租户也在情理之中。
租房客：租金水涨船高，担待不起
在建设路口一带走访时，我们碰见了正着急租房的黄品。
２３岁的黄品，来自湘潭县花石镇。从２０１１年开始，她就一直租住在建设路口附近。
黄品说，去年年底，距离房租合同到期还有两个月时，房东老板就主动找到了她，提出了涨租的想法。
之后，黄品决定不租了。因此，她不得不利用休息时间来回于各房屋中介机构寻找新房。
“年前，我在同路段看到的房子，年后的月租金突然上涨了１０％。”一切来得毫无征兆，让身为打工妹的黄品一下失了方寸。
“我一个月工资不到２０００元，现在仅房租就得用去一半多，我该怎么办？”黄品无奈地说。
“向房东征税，是不是意味着这方面增加的成本，会落到我们租房客头上啊？”黄品不无担忧地说。
相关部门：备案率较低，租户利益难保障
２００９年，市政府颁布了《城市房屋租赁管理办法》（以下简称“办法”）。
房产局相关负责人介绍，《办法》中规定，对实行协议租金的住宅房屋出租人，应当自签订房屋租赁合同之日起３０日内，到所在社区（村）申请办理房屋租赁登记备案手续。而《办法》实施以来，主动到房产局备案的户主数量并不太多。
为提高备案率，相关部门还曾拟定规定，“出租人不履行登记备案义务的，由房管部门责令限期补办；不办理的，将视情况处以罚款。”尽管如此，我市出租房的备案率还是收效甚微。
走访中我们还了解到，除了房东的不配合外，租房信息很难收集也是阻碍相关职能部门开展工作的主要原因。
“租房信息隐蔽、分散，主动进行出租房备案记录的市民屈指可数，由此导致了房屋租赁市场存在较大的管理漏洞。”这位负责人介绍，私下租赁行为往往是房东起草合同，租户的利益根本得不到保障。比如，若遇到房东在合同期内擅自提高租金，或者提前终止合同，租户就只能选择被动接受。
专家：完善规范房屋租赁市场
如何有效防范租金“水涨船高”损及租客利益?对于这一疑问,湘潭大学商学院教授、博士生导师李勇辉告诉我们,“房屋租赁税”其实是一种民间说法,税收法律法规中其实并没有这样一个名词。
“房屋租赁行为所涉及的相关税收,包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税、地方教育费附加和个人所得税。”李勇辉表示,当前,部分城市相对失衡的租房供需结构给了租金上涨催生的土壤。但依法纳税是每个公民应尽的责任和义务,不应成为“涨租”的借口。
另外,随着旧城改造步伐的加快,相对低廉成套的房子数量正在逐步减少,因而构成了“低端房源少但需求量大,中高端房源供应量大而需求少”的尴尬局面。
为此,他建议相关职能部门进一步规范房屋租赁市场秩序,减少安全隐患,用“铁腕”治理租赁市场,让租房者住得顺心,让房东收得安心。