金侨世纪苑业主拖欠上百万物业费 小区"管家"辞职
湘潭在线2013/12/19 09:26
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
■事发金侨世纪苑小区；物业公司称，已严重亏损、员工流失，难以为继
■小区设施设备老化、停车难、门店噪音等问题导致业主不满
湘潭在线12月18日讯（湘潭晚报记者廖艳霞）金世纪物业是我市仅有的四家具有国家一级物业管理资质的物业服务企业之一，连续５年来荣获“省物业管理服务企业”称号，企业负责管理的小区之一金侨世纪苑也曾被评为“省物业管理项目”。１２月１７日，我们从有关方面了解到，就是这家全市相对的物业服务企业决定从已经服务了１０年的金侨世纪苑小区撤出。
金世纪物业决定退出金侨世纪苑背后的深层原因是什么？它的撤离将给小区居民带来什么影响？事件本身又带给我们怎样的思考呢？本报记者进行了深入走访。
物业公司：部分业主不缴费，公司负债经营
金侨世纪苑是河东开发的小区之一，小区业主于２００３年开始相继入住，目前，小区业主共９００户，入住５００多户。当年，金世纪物业与楼盘开发商金侨房地产集团签订协议，为小区全体业主提供前期物业服务。
“当时，物业管理费是０．５８元／平方米，随着人工工资和物料迅速增长，物管费却１０年没变。”提到这个小区的现状，金世纪物业公司总经理张建平有些无奈。他说，根据国家对房屋质量保修的有关规定，开发公司和建筑公司对房屋及设施设备保修期为２－５年，而小区从２００３年竣工至今已达１０年之久，设备、设施老化。过了保修期后，房屋维修及设备、设施维护应启用维修基金，但动用维修基金要２／３以上业主签字同意后才能审批，很多业主不予配合，至今小区维修一直由公司垫付费用。历年来公司维修费用已近百万元。可即便这样，小区大多数业主仍以各种理由拒绝缴纳物业管理费，到目前为止，小区业主欠费已有１０８．５６万元，这使公司严重亏损、员工流失，难以为继。
去年９月，小区成立业委会。张建平说，业委会虽全力配合并多次同物业工作人员上门收取费用，但收效甚微。
根据小区实际情况测算，全年支出为１５３．５万元，全年总收入约１０１万元，实际亏损约为５０万元。今年１１月初，业委会发出《关于上调物业费的意见征求表》，但小区９００户业主中，同意上调物管费的业主仅为２２２户。
按照物业管理相关法律法规规定，小区成立业委会后，业委会需与物业公司重新签订合同或按招投标程序重新选聘新物业公司。
张建平告诉我们，今年１１月中旬，业委会主任已经以书面形式向相关部门提出辞职，并向全体业主公示。鉴于小区现状，公司通过会议决定，将不再续签《物业服务合同》，按照湖南省实施的《物业管理条例》规定撤出金侨世纪苑。
至于如何撤出，张建平说，他们也考虑过公司撤走后小区将会面临垃圾成堆、水泵房停用停水、公共楼道停电以及小区安全问题无法保障等问题，但是，他们也很无奈。根据物业管理相关规定，他们已提前书面报告了主管单位市房产局物管科、小区所在的长塘社区居委会、城管部门，他们将按相关规定公示全体业主后终止小区物业服务工作。
业委会主任：多种问题导致业主不满
金侨世纪苑业主、７０多岁的周广济，自２００６年起，被推选为临时业委会主任，去年，业委会正式成立后，他担任主任，至今在这个岗位上没有工资、不求回报工作了７年多。
“小区的难题很多，业委会举步维艰，我个人更是无能为力了，只能提出辞职。”１１月中旬，他在小区内张贴了一份辞职信并送到了长塘社区。
周广济认为，小区的问题是业主找各种借口不交物管费，这一问题还越来越严重，形成了恶性循环，他对物业公司很同情。
“物业公司亏损严重，物业管理人员待遇低，流失严重！”周广济说，小区保洁由原来的１４人减少到８人，保安由３０人削减到１０多个人，水电工也只剩１人，园林管理人员４人变成了２人。为了留住人才，前不久，物业公司又给员工涨了工资。
小区业主为什么不交费呢？周广济说，金侨世纪苑已经入住１０年，是一个老小区，房屋问题，水泵房和垃圾房、单元门、健身器材等设施设备破旧，监控全面瘫痪以及停车需求超过当时设计配套而导致的停车难、门店噪音等问题，都是导致业主不满的原因。
这些问题是物业公司造成的吗？为什么不能得到改善和解决呢？
周广济说，房屋维修、小区设施设备老化以及监控等问题，因为超过了一定年限，需要动用维修资金才能解决。但是，因为这些不属于应急维修的范围，按照目前启动维修资金的条件，需要同时满足２／３小区住房面积和２／３业主签字同意。“小区至今还有７１户业主未缴纳维修资金，很多空置房业主根本联系不上，还有一些业主对此并不关心，也有一些人不同意签字。”周广济曾多次向相关部门打报告协调，但业主签字难的问题始终得不到解决，维修资金至今未能动用。
为了解决小区停车难，他也多次跟物业公司协调，公司也同意拨款减少部分绿化带，但因部分业主反对作罢。
至于门店噪音和气味影响居民休息，业委会多次向环保部门反映协调无果。
市房产局物业管理科：多举措促进物业服务企业持续健康发展
市房产局物业管理科副科长彭柏境说，物业公司属于微利行业，因为收费率不高，物业公司无法维持运作而从小区撤管的事时有发生，比如，裕丰国际、金芙蓉小区、锦绣华庭等。
如果物业公司要撤出小区，应提前告知业主、业委会和所在街道、社区，业委会可以召开业主大会重新选聘物业公司，也可以进行自治。
目前，我市有哪些举措扶持物业公司的发展呢？彭柏境介绍，去年底，我市出台了《关于加强城区物业管理工作的实施意见》（以下简称“《意见》”），目前，我市正在构建市、区、街道（含乡镇）三级物业管理体制，明确公安、城管、环保、物价、消防等２０个相关部门的物业管理职责，希望这些部门加大对物业管理支持力度。
彭柏境说，《意见》还规定，人力资源和社会保障部门要给予物业企业劳动用工支持，市物价局要定期测算普通住宅小区物业服务的实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，建立物业服务收费标准浮动机制，当物业服务成本构成要素调整时，及时调整物业服务政府指导价格。市城区生活垃圾处理费应包括物业小区内的垃圾收集运输到指定垃圾集中地的费用，环卫部门不再向物业服务企业收取住宅小区内垃圾中转费。另外，争取人民法院支持，通过巡回法庭进小区、小额速裁等方式，依法调解处理物业服务纠纷，维护广大业主和物业服务企业的合法权益。还有鼓励物业服务企业拓展经营服务领域，打破单一的服务模式，积极尝试灵活多样的专项服务和特约服务，推行物业服务产业化，实现物业服务企业持续健康发展。