厦门购房资格审核

2010年6月4日晚，住建部、中国人民银行和银监会突然联合发布二套房贷细则，将执行“认房又认贷”的严厉政策，使得本就风雨飘摇的楼市再受重创。xmsoufun

通知明确，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下实际拥有的成套住房数量进行认定———即只要家庭已实际拥有一套住房，不管是否有过贷款记录，均视为二套房。xmsoufun

另外，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；而对异地购买二套房，银行甚至可以暂停放贷。xmsoufun

业界人士认为，此番出台的二套房贷细则比之“国十条”更具有针对性和操作性，对房价水平较高、异地购房主导的厦门楼市来说，或引发更剧烈的市场动荡。sxxmmoufun

“认房又认贷”，调控持续加码soufxmun

中央对楼市的调控持续加码。继被称为“史上最严厉”的“国十条”出台后，日前中央三部委又联合发布了更加严厉的二套房贷执行细则，不仅统一实施“认房又认贷”的二套房标准，而且明确“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的异地购房人须按二套房贷标准执行。”xmxmsoufun

业界人士认为，此番二套房贷细则较之“国十条”的指导性原则更为严厉，新政的操作性和针对性更强，对投资投机性购房的打击力度也更大。据了解，二套房贷实施细则发布后，厦门大部分商业银行均表示将陆续跟进“认房又认贷”的房贷新政。此举也意味着今后银行对二套房的界定审核将更为严格。sxxmmoufun

“此前还有一些银行可以根据购房人的银行房贷记录来判定是否为二套房，如果已还清贷款或者没有贷款，在申请房贷时会相对优惠些，但现在一刀切就没办法钻空子了。”一位谙熟房贷业务的中介负责人告诉记者。soufuxmnxm

另外，此前厦门并未对异地购房贷款政策做出明确说明，但新政细则规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民的住房贷款申请将按照二套房政策执行”。分析人士表示，此举将使得以异地购房需求为主导的厦门楼市面临严峻考验。soufxmun

“这是直接抑制投资投机性购房政策最厉害的杀手锏。”厦门某房企负责人表示。他认为，二套房“认房又认贷”，不仅缩小了投资投机性购房者“钻空子”的空间，而且也将严重挫伤“以小换大”、“以旧换新”的改善型购房者，特别是外地来厦购房的成本将显著增加，或将改变目前厦门楼市的消费结构。soufuxmn

界定仍有盲点，执行或遇难题

虽然各家银行均已表示将陆续跟进“认房又认贷”的房贷政策，但部分银行业人士也坦言“二套房的界定在实际操作过程中仍然存在一些盲点”。他们表示，目前银行本身还缺乏可靠的查阅客户家庭名下房产的系统和途径，尤其是针对异地购房者的查询系统还有很多漏洞，单靠银行系统和房管部门并不能完全准确界定。

“之前银行主要是以认贷作为二套房的主要界定原则，但是认房在实际操作上还有很大难度。”厦门某股份制银行个贷部负责人坦白说。“目前认房的难度在于范围内的住房登记还没有施行联网查询，异地认定的难度非常大。另外，目前我国的住房体系也比较复杂，像早前一些国家或单位的分配性和福利性房屋，如果未上市交易，核查难度也很大。”soufun

不仅如此，目前国内银行业的竞争压力也很大，而且房贷成了很多银行的支柱型业务，范围内不仅有国有银行、股份制银行、区域性商业银行等，还有一些外资银行分支，都在争抢房贷业务。此次细则出台后，各种性质的所有银行是否都会按照同样标准执行还是未知数。“不过，总体上看，大部分银行在做二套房贷时都会趋于谨慎，审核程序会更严格，以防止可能出现的信贷风险。”该银行人士认为。soufun

从目前来看，尽管在操作上会存在一定难度，但严控信贷风险已经成为银行业的共识。可以预见，在中央持续加码楼市调控力度的背景下，短期内各大银行都不会擅自对二套房贷开闸。而且，由于国内通胀预期压力增大，银根紧缩政策或将持续常态化，这对于房市资金更是一个严峻考验。soufun

置业需求锐减，房价加速探底

房贷新政细则的出台，显著加重了业界对于后市预期的“不安”情绪。尽管中央和厦门出台的新政都没有明令禁止异地购房贷款，但“认房又认贷”的二套房贷认定标准，不仅将在一定程度上限制部分异地购房者的置业热情和门槛，而且也限制了所有改善型和刚性需求人群的贷款购房空间。soxmufun

近期，厦门楼市呈现出典型的“冰火两重天”。一方面，部分高价存量楼盘销售陷入困境，甚至一个月也难卖一套房；另一方面，部分性价比较高的项目又出现了抢购热潮，像万科金色悦城开盘仅一周就售出95%以上房源，而建发中央美地、住宅水晶国际、禹洲城上城等项目公开也吸引了大量意向购房者。soxmufun

据了解，金色悦城的购房群除了本地刚需人群外，还有众多的异地置业者；而从中央美地、水晶国际、城上城意向登记来看，则大部分是本地和异地的改善型购房群。一位不愿透露姓名的业内人士认为，房贷新政将会给针对改善型市场的大面积、高总价楼盘带来更大的销售压力。soxmufun

“一些自有资金不足，希望通过以小换大、以旧换新来改善居住条件的客户，受二套房贷新政的影响会更大一些。其实这部分人群也是刚性需求，但是一刀切的认定标准把他们划归到二套房贷里去了，可能会影响他们的换房计划。”该人士认为。soufunxm

另外，在持续利空的影响下，厦门房价出现了下探迹象，5月成交均价已回落到万元以内，而近期新开盘和拟开盘的项目也纷纷下调了预期售价。业界人士认为，二套房贷新政的出台或将促使厦门房价进一步加速探底，这对于正待买房或换房的刚需人群来说，未来的某个阶段将迎来一个入市的好时机。xm

一家之言xm

降价就是目的？xm

政策和市场层面的每一个细微变化都在刺激着博弈各方的敏感神经，厦门楼市也在不经意间步入了调整阶段。soufunxm

据厦门房地产数据显示，5月份厦门全市住宅成交958套，环比下跌69.50%，创下2009年1月以来的次低点。同时，5月住宅均价为10940元/平方米，环比下降11.51%，近几周均价更是连续回落至万元以内。xm

房贷新政的发布是否将引发厦门楼市更剧烈的震荡？当大部分人都把关注目光聚焦于房价的涨落时，我们更关心的是，降价是否是调控的最终目的？且不论降价是否是打破观望的手段，但我想成交量的持续低迷，恐怕并不是此番调控的本意吧？xm

按正常逻辑，买方观望持续多长、房贷政策何时松动，得看开发商降价的力度，房价降到位了，购房者自然会买账。上一轮成交暴涨不正是房价探底后的需求“井喷”导致的吗？但不要忘了，上轮降价风潮过后却是更猛烈的房价报复性上涨，得利的也多是那些投资投机者。xm

窃以为，价格绝不是健康的房地产市场所应该关注的惟一指标，因为房价从来都是包括财政、金融、土地、供需等综合作用的结果。单纯打压房价而不从房价形成的系统内部找根源，那只能是“头痛医头脚痛医脚”的临时手段。xm

或许，房市的持续健康发展与开发商是否降价并无太大关联，而关键在于解决高房价形成的系统问题。近几年来流动性过剩和投资渠道的匮乏，使得房地产成为资金“避风港”。而且，历次调控的手段都是从抑制需求入手，并不能真正缓解供求矛盾，反而抬高了存量市场的准入门槛。xm

此外，调控在打压投资投机需求的同时，也一定范围内抑制了改善性需求，剩下的刚需又多是缺乏购买力的。以厦门现在的房价，降到何种价位才能满足这部分购房者需求？所以，解决楼市问题不能脱离系统环境：一方面改变目前“投资过高，劳动报酬过低”的不合理状态；另一方面要尽快完善住房供应体系，减弱房产的投资品属性，在增加供应量的同时疏导多元化购房需求。xm

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