2012年房地产"钱途"堪忧 行业洗牌将势不可当
半岛晨报2012/02/23 08:45
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到目前为止，房地产仍然是一个现金为王的行业，尤其对于那些高负债经营的开发商来说，“钱途”不仅意味着未来，更与企业当前的生存直接挂钩。种种迹象表明，2012年房地产行业面临的资金压力前所未有，一些企业在资金无以为继的情况下难逃被重组并购的命运，行业新一轮的大洗牌势不可当。
融资窘境——行业融资环境将进一步恶化
上海某房地产研究院的报告显示，2011年前11个月，国内房地产开发企业资金来源75208亿元，同比增长19.0%，增幅较2010年同期大幅下降12.2个百分点。其中，国内贷款11376亿元，利用外资764亿元，自筹资金31092亿元，其他资金31976亿元。其他资金中，定金及预付款19228亿元；个人按揭贷款7499亿元。
在去年前11个月房地产开发资金来源各项资金占比中，企业自筹资金比重从年初的34.4%大幅上升到年末的41.3%，这是因为其他融资渠道在大幅缩窄。其中，国内贷款比重由年初的22%下降到年末的15.1%。央行近日公布的数据也显示，2011年银行对房地产领域新增贷款规模出现明显下降，全年房地产累计新增贷款共1.26万亿元，较2010年下降38%，占新增贷款总额的比例为16.9%，较2010年下降8.5个百分点；同时，去年前11个月外资增幅出现较大回落，从前10个月的32.4%急速回落的11份的16.6%，外资撤离国内市场的迹象十分明显。
2012年房地产行业的融资环境将进一步恶化。房企IPO融资渠道仍为放开；各种离岸私募债、房地产、房地产基金以及民间信贷等在2012年即将到期的债务总额达到数万亿元，进一步的融资竞争将会更加激烈；在宏观调控持续从紧的情况下，销售回款的改善并不现实；国际经济形势更加窘迫，外资的进一步回流几成定局；至于2012年的银行贷款，在定向性宽松的背景下，房地产行业的受益也将十分有限。
并购洪流——更多的房企会被“大鱼吃小鱼”
2011年下半年，房地产成交量环比大幅下降，尤其是中小房企的销售资金回笼受到了很大的限制，而银行贷款等其他融资渠道的收窄对于资金层面的压力更是雪上加霜。
国内创业及私募股权研究机构清科研究中心的数据显示，2010年房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。 2011年三季度，这一趋势进一步升温，截至10月中旬，2011年房地产行业并购案例已达90余起，超过2010年全年的并购数量。
中原集团研究中心的数据则显示，2011年1月至12月上旬，股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为2010年全年同业并购宗数的2倍，交易金额超过900亿元。
2011年下半年的并购趋势将在2012年延续，尤其是2012年正是很多信托、民间融资到期的时间，房企的资金链将会进一步吃紧，资金的断流将成为房地产企业大洗牌的直接因素，更多的房地产企业将被卷入“大鱼吃小鱼”并购重组的洪流。
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强者恒强——大型房企逆势拿地扩张
2011年下半年以来，各大城市土地市场流拍、低溢价出让等等现象频频出现，开发商对于拿地都保持了应有的谨慎。进入12月份，部分房企年度业绩预期增长，开始纷纷转向土地市场。据了解，2011年7成上市房企业绩最终出现了同比增长。其中，万科再度超过千亿销售额，实现销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%；金地集团实现累计签约金额309.2亿元，同比增长9.1%；而保利地产实现签约金额732.42亿元，同比增长10.69%。而业绩的增长为开发商拿地创造了不可或缺的条件。
2012年1月13日，万科地产、保利地产、招商地产和中海地产大举拿地扩张，4家房企在40天内斥资拿地高达百亿元之巨。根据统计，远洋、华润、绿地3家房企也在去年12月出巨资拿地。
2012年，大型房企逆市拿地扩张的现象将不会因政策的持续而止步。统计数据显示，去年130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）12666.8亿元，同比减少23%。130个城市住宅类用地除去年七八月外，单月成交楼面均价均低于前年同期。在土地价格已经开始回落的情况下，资金实力与融资渠道占有优势的大型房企不会错过为未来蓄势的绝好时机。
业内声音
陈劲松：四方面资金“到期”引发行业整合
从2011年上半年，一线城市就已经出现严重的销量萎缩，到了2011年10月份，成交量出现“断崖式”的下跌，但为什么目前还没有出现很大的行业整合？这是因为，房地产除了银行贷款之外还有四个方向的“钱”还在行业内部流转。
是离岸的私募债。以前的两年，中国房地产在香港发行的离岸私募债以项目为例大概有一千多个，大概是两年期左右，会在2012年的年中左右陆续到期；第二笔钱是信托。 2010年发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年还要多，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产，这笔钱也会在2012年陆续到期；第三笔钱是房地产基金，大概1千个亿左右；第四是民间借贷，过去一年大概有4万亿，其中2万亿进入了房地产。
这个行业没有想象中那样缺钱，所以到目前为止没有发生大的整合，因为钱还在，心不死。但是，这些债务性的资金大部分将在2012年到期。中长期看，从2012年开始，中国的房地将开始回归到正常发展，结束之前超速型发展的“末路狂奔”。
正常的房地产发展将具有以下几个标志。房价正常化，至少应赶得上通货膨胀；住房结构趋向合理，保障房进入市场；住宅快速周转化成为合理，买了地坐等的日子将一去不复返；商业地产的金融化，住宅不好商业地产好没有道理，资金紧张住宅还能快速周转，商业几乎没有这种可能，金融化必将成为未来商业地产的出路。
叶檀：高负债岌岌可危 大企业逆势扩张
2011年12月，百城住宅均价连续第4个月环比下降，环比11月下降0.25%，降幅与此前一月基本持平，其中12个城市环比跌幅在1%以上。虽然房地产价格下行不大，同比还在上升，但已经引发了普遍的恐慌情绪，尤其是以高杠杆从事大规模投资的房地产公司，规模不论大小，不论从事的住宅还是商业，目前都处于瓶颈期。
明确的结论是，以往房地产行业盈利容易，养成了房地产高杠杆的大胃口。而钢丝上的快速发展模式的特点是，一旦发展速度放慢，很多企业就会从钢丝上掉入万丈深渊。 2012年房地产企业将分成截然不同的两大群体。负债率高的企业岌岌可危，资金奇缺、用高利贷饮鸩止渴、出售项目；现金流充足的企业将逢低吸纳资产，逆势扩张。大型企业的逆势拿地，项目公司的并购重组，说明房地产已经进入调控深水区。
房地产行业处于十字路口，未来政府会对不同的企业实行不同的融资政策，同时以保障房保证固定资产的投资增速保持稳定。2012年，房地产投资的黄金时代已经过去，只要能扛就能赚钱的时代一去不回，我们可以见证房地产行业的大洗牌。
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“存准”三年内第二次下调
2月18日，央行发布消息，决定从2月24日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，下调之后大型金融机构的存款准备金率为20.05%，这是央行继2011年12月5日以来3年内的第二次降准，也是2012年的首次降准。
该消息一经发布，房地产业内无不拍手称快，一致认为此举对2012年楼市会有实质性的利好，尤其对于那些资金链吃紧的开发商来说更是一道福音。地产大佬任志强表示，此次降准释放的资金可达4000亿元。
关于降准对于楼市的促动，其他方面的观点并不乐观。著名财经评论专家叶檀表示，此次降准所释放的资金将大部分流向实体经济，对于股市和楼市方面虽有利好，但仅仅存在于心理层面的稳定效应。叶檀认为，降准之后市场资金依然较为紧张，不排除2012年持续性降准的可能性。
另有观点认为，此次降准是因为企业信贷需求、投资需求、货币需求都在逐渐回升，是对市场流动性极度紧张、利率飙升的一种反应，下调准备金率可向市场投放适当的流动性，以支持企业资金需求，但不能理解为货币政策的放松。降存准是为微调，目的是保持经济的稳定增长。
万达等房企进入IPO审核名单
2月1日，证监会正式公开了发行股票审核工作流程及申报企业情况，在这份长达295个名单的申报企业基本信息情况表中，大连万达商业地产、首创置业等多家房企也在其中。
对此，有观点猜测，在房地产调控、融资形势紧张的情形下，这几家房企进入IPO审核名单，或许象征着监管层将放宽今年货币及融资政策。但对于这种猜测，证监会很快做出回应，声称首次公布申报企业情况，主要是贯彻落实提高监管工作的透明度，以服务投资者为宗旨，遵循公开、公平、公正和便民的原则，并不表示IPO的大门开始对房企开放。
早在2010年4月楼市调控开始后，房企拟在A股上市的计划就全部搁浅。2010年10月，证监会宣布，为坚决贯彻国务院及相关部门陆续出台的一系列规范土地出让、税收、信贷等产业、金融政策，证监会已暂缓受理房地产企业重组申请，对已受理的房地产企业重组申请征求国土资源部的意见。而在再融资市场，自2009年至今，已有超过40家上市房企发布了再融资方案，其中近30家最终停止。
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