从二套贷房政策解析2010年楼市走向房价趋势

结论和投资建议:

(1)我们认为,“二套房”政策严厉高于预期,未来房贷执行力度趋紧将是大势所趋。此次由国务院办公厅,而非具体的某一部委来出台“二套房”政策,这本身就说明中央对待调控的决心;其次政策明确“二套房”首付比例不低于4成,而非区别对待改善性需求和投资性需求,力度高于预期;再次政策强调贷款利率严格按照风险定价,虽给银行留有一定的空间,但预计执行力度整体将趋紧,一线城市力度更加严格。

(2)预计量缩价稳,行业重蹈08年的概率较小。我们认为,严格房地产按揭政策,必将导致成交量的回落,投资比例较高的一、二线城市将更为明显,我们适当下调2010年销售面积增速至-9.1%。但是,基于对开发商资金链和经济环境和预期的不同,我们认为,行业重蹈08年格“量价齐跌”的概率较小,价格整体将趋于稳定。

(3)基于对房价并不出现趋势性下调的判断,我们认为大部分股票目前的估值和相对估值均较为合理,政策出台对市场整体影响幅度有限,股价下跌空间有限,但由于无催化剂,行业仍无投资机会。

关键假设点:经济平稳向上。

有别人大众的认识:(1)部分投资者认为政策未明确1.1倍利率幅度意味政策相对仍较为宽松。我们认为,此次中央在表态以及实际的政策出台力度,严厉程度都高于预期,由此将使得各个银行在实际的信贷政策执行上,整体将维持较为严格的按揭政策,执行力度趋紧将是大势所趋,一线城市的执行力度将更为严格。

(2)部分投资者担心行业会出现趋势性下滑,量价出现大幅萎缩。我们认为,从目前开发商的资金状况和经济环境来看,行业成交量将会出现适度萎缩,价格出现下调的概率很小。

股价表现的催化剂:成交量出现回升。