房天下事:乌市贷款利率上浮5%=房价上涨4%
房天下2014/03/04 17:15
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：乌鲁木齐房天下拥有泱泱两千余业主论坛，济济三千多房产博客，每日访客如过江之鲫。小编每天擦亮千里眼、伸长招风耳，于汗牛充栋中挖掘只言片语，搜集罗列这张网中之逸闻趣事、高谈妙论，无论博君一笑，抑或博君一叹，权作谈资即可。言归正传，今日网事正式开摆！
2014年以来，个人住房贷款并没有如往年年初一般放松额度与利率，而是反常的额度紧张和利率上浮，类似新闻终日萦绕于耳。实时数据显示，根据22个城市的69家银行分支机构调研结果显示，相比2013年末，仅剩2家银行仍有优惠利率，近4成银行的首套房贷利率上升5%到15%不等。
从来看，近9成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%到10%，个别上浮20%。在乌鲁木齐本地来看，全市8家办理房贷业务的银行个贷部表示，“目前乌鲁木齐办理首套房的房贷利率是根据申请者的个人信贷情况而定，所以大部分还是保持着国家基准利率。”乌鲁木齐除了兴业银行暂时停放房贷以外，现还有6家银行的首套房房贷利率保持在基准利率。
利率由85折到上浮5% 相当于房价涨4%
全部购房成本应该是购房款与税费、利息支付的总和，为计算方便，以总价63万元90平方米以内的住宅（新建商品住宅或房产证满五年业主的二手住宅）为计算样本。考虑到刚需购房者手中的资金并不充裕，按首付30%、商业贷款44万1千元，等额本息还款方式，分30年还清来计算，当可以执行85折优惠利率时，每个月的还款额为2801.94元，当利率上浮5%之后，每个月的还款额增加至2897.79元。30年间，支付的利息增加近7万元。
购买90平方米以下住宅，若为首套房，仅需缴纳1%的契税，也就是6300元，当可以享受85折优惠利率时，全部购房成本约为177.169462万元；当利率上浮5%之时，购房成本上升至184.07108万元，相当于全部购房成本上涨4%。
中原地产首席分析师张大伟指出，银行信贷可以说是影响房地产市场最关键的因素，从房地产发展的历史上可以看出，信贷收紧的年份房价一律下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。
三招缓解房贷成本压力
(来源：和讯网）由于时值调控周期，房产价值可能存在较大波动，在贷款购房成本居高之时，不对是自住型需求还是改善型住房需求，都应尽可能的保持理智，并选择适宜的方法减轻房贷成本之痛。
招：选择适宜的还款方式
购房者应根据自身状况选择合适的还款方式。其中，等额本息法是使用的还款方法，其利息逐月递减、月还款额不变，对于有一定生活压力、收入预期持平、不打算提前还贷的购房者较为适用；等额本金还款法利息逐月递减，但本金逐月不变，前期还款压力较大，对于收入较高且有存款、有提前还款打算的购房者较为适宜；此外，对于少数工资为双周薪制的购房者、还款能力强且希望减轻利息负担的月薪购房者而言，可以选择个别银行推出的双周供业务，通过缩短还款周期来减轻利息负担。
第二招：发挥公积金优势
根据目前公积金贷款相关规定：首套房家庭公积金贷款，建筑面积90平米（含）以下及经济适用房购房家庭，公积金贷款首付比例可达到20%；首套房建筑面积90平米以上的公积金贷款首付比例不得低于30%。首套房公积金贷款额度每户为60万，如有补充公积金可达80万元。而对于改善型二套房贷款的，每户公积金贷款限额为40万元，首付比例不低于50%。
第三招：合理做好提前还贷规划
对于准备提前还贷的房贷借款人而言，应及时了解自己的本金、利息剩余情况，在利息剩余较多、贷款期限较久的情况下，为节省贷款成本可适时选择提前还贷。
但值得注意的是，借款人若要划算，应尽可能在贷款周期前1/3时段内提前还款：等额本息法每月还款额固定，每月利息减少、本金增加，后期以本金为主，应尽可能在前期还款；等额本金法则是每期本金相同，利息递减，中后期利息占比较小，提前还贷应注重前期。
购房者如何控制总成本
省钱秘笈一：
（来源：光明网）选择得房率高的房子，目前市面上得房率高于80%的房子，价格更为接近套内均价。
省钱秘笈二：
能够公积金贷款的刚需族，根据自身积蓄选择贷款额在80万以内的房子。公积金贷款一般情况下上限为80万，选择全部公积金贷款，能够避免商贷所带来的大量利息。 譬如，房子总价控制在120万左右，只需首付40万左右，剩下全部公积金贷款。
省钱秘笈三：
选择非毛坯的房子。非毛坯的房子交房便可直接入住，省去了装修的费用，但是买非毛坯房子要多关注交房标准，不要抱过高的期望。
省钱秘笈四：
选择赠送面积的楼盘。目前市面上不少楼盘会推出赠送面积的促销措施，除去常见的送飘窗露台之外，更有项目推出直接赠送10平米小书房的情况。要注意的是，多问清楚这些面积的由来，是否写入合同等信息。
省钱秘笈五：
淘项目尾房。市面上多数尾房价格低于集中销售期的价格，如果能赶上合适的户型，以较低的价格获得同等品质的房子性价比更高。
省钱秘笈六：
购买物业费较低的房子。物业费虽说与买房相比是一笔微不足道的开支，但物业费是一项长久的持续的支出，购买物业费较低的房子，入住后的居住成本则能省下不少。
省钱秘笈七：
对于首套购房族来讲，买房尽量选择现房或准现房。除了能尽快入住外，也变相省了房租，减少了生活支出成本。
省钱秘笈八：
选择首次开盘的纯新盘楼盘。新盘首次开盘价格往往低于区域价甚至市场价，而随后的房源却低开高走，例如龙湖时代天街(楼盘资料 业主论坛)首次开盘售价仅10800元/平米，而现在所在板块天宫院板块价格已经普遍到达15000元/平米左右。
省钱秘笈九：
买地铁盘，主要关注尚未开通地铁的周边楼盘。已经开通地铁的区域价格，必然因为轨道而价值提升，房价也相对较高，而在轨道尚未通车前，就关注选好待开通轨道周边的楼盘，及时置业，既可享受实惠价格，又能享受便利交通。
