国家注册房地产估价师对国有土地使用权续期的解释

对于温州的土地使用权续期问题，小小兵作为国家注册房地产估价师，应该能够给出一个权威解释。

首先，明确各个土地使用权出让高年限按下列用途确定：

居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。

其次，我们要看相关法律的说明。

在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。

2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

《土地管理法（修订草案征求意见稿）》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”

3个法律，显然物权法优先。物权法对于住宅用途土地使用权续期的具体表述为，住宅土地使用权到期前3个月向政府主管部门提出续期申请，经政府主管部门确认无公益性影响的，自动续期。但是之所以有这次大讨论，是因为有另外两个说法，一个是之前的续期方式为有偿续期，另一个是减掉了无偿两个字，这就给了无数的联想，引起了这次大讨论。但是，小小兵需要提醒大家的是，土地使用权续期的指导性大法是物权法，物权法对续期的核心考量不是补偿标准而是公益性影响。所以，从理论来说，正常的、无瑕疵的住宅用地不存在有偿续期的问题。（存在公益性影响的也不会续期）

说完了理论，再说实践。退一步说，就算有偿续期，那么，我不给政府钱，政府能怎么办呢？收回土地吧，拿走吧，我不要了。可是房子怎么办呢？中国对于房地产的立法精神是房、地不分家，即你卖房子必须附带土地使用权，转让土地必须附带地上建筑，既然房地不分家，那么如果房主不出钱续期，土地使用权到期后只有两种结果，要么土地自动续期，要么收回土地和房子。收回房子这事咱们不说法律支不支持，你是公务员，你敢去收吗？那么就只能让你交钱，可是我不交钱你也不敢收房子，我为啥要交钱呢？所以，从实践角度说也只能自动续期。

温州的这个续期事件，并不是次，之前在上海、深圳都有类似的情况，国家始终没有开这个口子，本身就说明问题，另外，这个问题也很容易思考，政府小打小闹刮刮老百姓还可以，但不会冒着失去民心的风险去刮，刮完了，你还得整保障房再发回去，没有任何意义。所以，大家不要太担心住宅使用权续期的问题，温州的事很可能是炒作向政府施压的情况，大家不要被裹挟，就说到这。