商业地产现状诊脉 别像卖住宅一样卖商业
成都商报2012/04/26 11:07
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
十年来，大部分开发商将物业转卖给购房者，结果购房者挣了钱，而本土企业通过快速销售变现金流，却永远无法将一个项目做成一个有口碑的物业。商业地产的价值在于一个商业项目定义一个地块的价值，其的空间在于地块的。当市区内的资源越来越少，东、西、南、北，二环、三环的城市综合体、写字楼、社区商铺的集中放量，城市的格局已经完全改变，商业地产的可持续性发展要依靠什么？写字楼存量组要多少年来消化？
本期楼市会客厅，我们请来四川新港地产顾问公司执行董事张红兵，四川省商业联盟会长冉立春，世邦魏理仕投资物业部高级经理金灵，分别从商业地产十年来遇到的问题、商业地产发展现状等方面来把脉商业地产。
脉象1：像卖住宅一样卖商业
十年前，成都的商业地产开发角度主要有两种，一是以开发街铺为主；二是出现了蓝光开发模式，打造一条街然后全部卖掉。核心是一个“卖”字，而商业地产特性中包含的招商代理、后期管理、物业等环节被完全忽视了。
用冉立春的话来说，由于把商业地产开发模式和住宅开发模式混为一谈，好比把奶牛当成肉牛。虽然说当年投资商铺的业主都赚了钱，但那是因为抢夺城市资源，而没有任何技术含量，因此直到现在，很多地段的商铺和物业远远没有达到应有的价值。
四川新港地产顾问公司执行董事张红兵认为，从商业的经营和城市发展角度上来说，因为蓝光地产的商业占据的都是黄金口岸，地标位置，物业的经营和被大大打了折扣。“由于当时也没有统一的商业管理或者城市规划定义，给了蓝光等企业的发展机会，做了一些快销型产品，没有时间深耕细作，也没有长远持有。这种物业没有业态规划，没有人统一招商运营，业权散了以后没有人关心物业的，因此效率很低，造成很多资源浪费。物业增值和地块价值受到影响。这是不符合现在商业地产发展规律的。”
脉象2：开发商做综合体 没有经营管理的意识
其实在2002-2005年，成都已经有了多业态综合体，比如百联天府购物中心和新城市广场。此前成都商业从开发模式来说是单店模式。2002年底项目终于首次开盘体量50万平米的熊猫城，体量接近10万平米的新城市广场和百联天府购物中心，规划模式都有超市、购物、电影院、商场、休闲餐饮结合在一起，是成都的综合性的商业物业。
张红兵认为，新城市广场、百联天府购物中心的开发商战略是开发，但没有把持有物业的经营看做是战略的角度，因为在当时的年代，开发很容易挣钱，比经营一个商场挣钱多得多。这就是内陆开发商和深港开发商的区别。在当时的市场环境，本土开发商不具备雄厚的资金能力，战略眼光。从战略上讲对综合体的运营不讲包装，没有活动推送，没有专业团队，但这是经营商家的问题，而不是模式本身有问题。
脉象3：商业信托基金模式 研究5年未见收效
张红兵在谈到港资企业的运营模式时表示，通过基金支持商业地产的经营之道才是商业地产持续经营的大计。信托基金进入商业地产，可以有效解决经营者在操盘商业地产项目资金不足的问题。张红兵认为，中国搞信托基金研究已经5年了，目前还没有看到收效，所以说未来商业地产的风险可能会出现在这些地方。
脉象4：综合体是否过剩
成都有80多家可以写得出名字的综合体。其实真正称得上综合体的大概在二十七八家，而称得上城市级别的综合体在10个以内，包括新鸿基ICC，时代天街、龙之梦、万象城等。其他号称综合体的商业地产，大多不具备城市综合体的功能。
“我不认为城市综合体过剩，因为真正称得上城市综合体的项目太少了，目前为止开业的还没有一个。”张红兵表示，成都现在还没有真正的城市综合体呈现。”冉立春认为，成都综合体的过剩：“其实，一个10万平方米以上的商业项目，该需要多少品牌商家入驻，需要多少中小商家来经营，未来可以满足多少人的购物需求，这些其实都是可以量化的。”
脉象5：写字楼局部过热
世邦魏理仕研究报告中显示，目前成都写字楼的存量在290万平方米，而2012-2015年进入市场的写字楼有480万平方米。成都前年的写字楼去化率为30万平方米，前年为50万平方米。未来总量700多万平方米的写字楼，按照正常的去化率来算，需要10多年的时间。
世邦魏理仕投资物业部高级经理金灵表示，成都写字楼规划量巨大，分布分散，为实际消化产生了巨大的压力。其次，目前开发商不管有没有开发实力、开发经验，都在做写字楼，其中90%写字楼都是散卖掉的项目，物业自持的情况非常少，这就给未来写字楼的管理、维护带来巨大的隐患。
“2002年，川信大厦的租金是120-140元/平米，现在跌到80元/平米。”张红兵表示，写字楼普遍存在运营问题，老旧的写字楼如果没有更新，改善硬件，大堂服务质量部提高，物业的就很困难。而这只能靠写字楼物业持有，只租不售的方式才能实现。现在成都写字楼放量如此巨大，大多数都会选择卖掉，而成都目前端的甲级写字楼租金也就100多元一平米，多年来上涨空间不大，这么多写字楼同时卖出，必然会引发写字楼租金的价格仗。因此，现在业内人士的统一看法是，写字楼的投资相比商铺和LOFT的投资排名靠后。
产品之变：主题商业地产成发展新趋势
最近几年，主题商业地产也是异军突起，逐渐成为新的市场趋势。新港地产总经理张红兵告诉记者：“主题的商业地产应该会成为未来中国商业地产项目竞争当中很重要的一个方式。主题化商业地产参与到市场竞争中，体现个性化、差异化，将是未来市场致胜的重要法宝之一。从长远来看，主题商业地产一定会是中国商业地产发展的一个重要方向。”
资本之变：洗牌式的项目并购不可避免
资本的多元化为中国商业地产的可持续发展提供了资金保障，同时大量资本的集中涌入，将进一步助推中国未来的商业地产投资、开发浪潮。在未来，社保基金、保险基金等有望进入商业地产投资领域，这将有助于大中型商业地产的投资建设与持续经营。在现在和将来，不甘心作房客的零售大佬们开始买地自建自用型商用物业，也将客串房东的角色。
时间之变：从短线抛售到长线持有
越来越多的老牌住宅开发商开始将投资向商业地产倾斜，由原来快速周转、赚快钱的思路，向增持具备持续造血机能及良好增值空间的商用物业转移。一来缓解单一住宅开发商开发所面临的巨大政策风险，二来通过持有型物业良好预期为“过冬”准备粮食，三来分享中国高速城市化进程中的人口红利所致的大好的消费钱景。业内人士普遍认为，经营产品线意味着商业地产持有价值的提升。
选址之变：区域多元化
商业地产发展空间加速位移，开发商从一二线城市向三四线城市腹地进发。
伴随着城市化进程的推动，作为新兴市场的三四线城市确实也爆发出诱人的商业需求。王永平告诉记者：“一些公司发展商业地产的区域未来将由二三线向更小城市推进，县域综合体将悄然崛起。”
面积之变：小型社区商业空间大
不止一位业内人士指出，将来超过20万平方米规模的巨型购物中心的发展将明显减速。城市中心型购物中心(8-15万平米是该类购物中心的理想规模)还有较大的发展空间；依托于规模化，成片社区开发，中小规模(3-6万平方米)的邻里型商业中心将得到较好发展。相对城市中心的大型商业体来讲，邻里商业中心较具投资发展潜力。
模式之变：传统商业向两级化发展
“未来几年商业地产的经营会向两极发展，要么是做个性化的商铺要么是大型的、低价格的店铺，而大型购物中心则会从传统购物中心向更注重体验的有个性色彩的MALL转型。”一资深商业地产开发商在接受采访时表示。业内人士认为，从2010年开始，成都市场上如雨后春笋般涌出的众多的城市综合体项目，因此当这些城市综合体的商业面对招商以及运营的后续问题时，必然会朝差异化的方向竞争。
开发主体之变：商业地产进入细分时代
冉立春认为，开发主体进入细分时代是成都商业地产发展的一个趋势。“以后开发商就是开发商，投资商就是投资商。从这个角度上来说，将来商业地产开发门槛会提高，商家资源，经济实力，持有物业能力，这些都是开发商业地产中的必要条件。”
形态之变：城市综合体成为生活的一部分
“成都的商业地产发展现在进入到了第四阶段，也就是大家常说的城市综合体。”冉立春认为，成都的商业形态变化经历了四个阶段，个阶段为传统的百货店阶段，；进入上世纪90年代初，则进入了大卖场时代，也就是超市；第三个阶段就是专业市场阶段，如荷花池、九龙广场等；目前这一个阶段就是类似万达的城市综合体。”对此，成都家慈房地产顾问公司总经理张猛持相同观点，他认为：现在的城市综合体带来的更多的是一种品牌的集聚效应，这种集休闲娱乐为一体的城市综合体愈发成为人们生活的一部分。
投资结构之变：投资商铺会越来越谨慎
业内人士认为，近两年随着商铺售价的一度“飞涨”，商铺的已经不如从前，而随着商业地产的发展，其投资结构也会发生相应的变化。
“我们对商业地产的投资结构曾做过调查，商铺是排在位的，然后产权式酒店第二位，写字楼第三，还有专业市场第四，最后是综合商业。但近两年投资结构已经发生变化，最显著的就是写字楼排在，而不是商铺。”冉立春认为，现在投资者购买商铺越来越谨慎。“投资者现在买商铺对位置以及形态都有要求，比如要看商铺周围有没有主力店或者浓厚的商业氛围等等，投资者也越来越成熟了。”
