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干货满满!头部大V刘德科点评未来温州楼市发展方向

温州房产TV2020/11/11 15:35

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积


世界人 温州人 未来人

刘德科现场TED演讲实录

阳光城招商·檀境「BIGMORE」社区

产品发布会

主    题:《从旧城更新浪潮中洞悉温州赋新》

时    间:2020年11月4日 19:20

地    点:温州市香格里拉大酒店大宴会厅

干货满满!头部大V刘德科点评未来温州楼市发展方向

关于温州城市潜能和大家关心的房价问题,众说纷坛,但一直缺少一个能够一锤定音的人给温州、给温州楼市做一个总结,下一个定义。

11月4日,阳光城招商檀境邀请到了楼市头部大V:刘德科先生,做了一场关于《从旧城更新浪潮中洞悉温州赋新》的专题演讲。小编有幸到场聆听,下面给大家带来现场一手干货。

以下为刘德科先生演讲实录:

问题一:未来五年房地产会怎样?

温州是一个相对独立的城市。温州有很多骄傲的东西,但是温州似乎正处在一个十字路口,我们总是对自己城市有这样那样的不满意,但是我们又对这个城市的未来抱有不太透明的、很模糊的那种信念、希望。

这种信念、希望是什么呢?我们先来关注一下中国整个房地产市场会处在一个什么阶段、会走向什么样的未来,未来五年中国房地产市场会怎样。

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昨天中央发了一份非常关键的文件,《十四五规划的建议》。这里有两句对房地产非常重要的描述,一句是“要推动金融与房地产同实体经济的均衡发展”。这是一个非常重要的表述,看上去是官方表达,但这实际上比过去五年更加重视房地产,或者说用“重视”这个词不太准确的话,是正视房地产,承认了房地产的作用。这一点很重要。

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因为在过去五年房地产基本上是一个贬义词,现在把这个贬义词慢慢变成了中性词。另外一点也很关键,“要促进住房的健康消费”,房地产不再是一个贬义词。这是一个大的定性。

问题二:从房贷利率看楼市变化

大家非常关心房价到底会往哪个方向去走。这个图体现近段时间首套房房贷平均利率。

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大家会注意到,我把每个月上升的标为红点,一直往上升,绿点表明在下降,而我们现在处在什么阶段?我们处在刚好快下跌到谷底的阶段,现在首套房的平均房贷利率是5.24,这个数字是非常低的,是近几年以来的一个数字

大家要注意,当房贷利率往上走的话,楼市行情(成交)基本上是会稍微往下走,但是房价基本要往上走。当利率往下走的时候,楼市行情就会往上走,说起来有点绕,但大家只要看到房贷是持续绿点的时候这个行情基本上不会太差,而现在是处在整个房贷利率的低谷。

问题三:楼市调控政策对温州的影响

今年温州房地产市场最重要的一个政策,就是对新房严格限价。对新房限价。

2010年的时候限过价,2017年3月份的时候也限过价,现在又限价,大概是什么意思?这一轮的限价我加了两个字,“严格”,所以跟此前是不一样的,不一样在哪里?它会带来哪些作用?会对楼市产生哪些变化?

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来看几个其他城市。首先看深圳,严格限价,非常严格。深圳现在出现了什么状况?

深圳的万象天地跟温州的万象天地不太一样,深圳的万象天地是一个城市综合体,有商场、步行街等等,边上的房子政府限价12万,但是你只要买到房子,将来卖出去至少可以卖17万,二手房可以卖17万。

假设你买的是的房子,100方好了,你买一套房子就赚500万。这是什么感觉?整个深圳只要有房票,只要付得起首付的人,一定会去摇这个房子的房源,要摇号。政府组织了非常公正的公正摇号,所以它是行情的催化剂。一开始这个政策是为了让楼市降温,结果它变成了楼市的催化剂,这是深圳的故事。

杭州也差不多,杭州只不过没有像深圳价差那么大,但是在杭州一套房子一平方米差一万,你买一套房子、摇到一套房子,拿到二手房上去卖,一平方米赚1万的比比皆是。

所以,大家如果去看为什么今年杭州楼市会火成那个样子,最主要原因根本不是什么供求关系,而是政策一手房和二手房的价差红利是怎么来的?就是严格的新房限价。

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我在说一二手的价差红利的时候温州的朋友可能没什么感觉,这跟我们没关系,我们的城市楼市也没那么火,都很正常,哪怕涨也是微微的涨,根本不像你们那边那样火爆。

大家一定要注意限价政策,就是新房限价会引发巨大的反作用。所以一个政策出来对新房限价,我们的直观反应是什么?

我们的直观反应是政府把房价给控制住了,这个楼盘如果这次开盘是2万,下次开盘也只能是2万,这个楼盘这次开盘是4万,下次开盘也只能是4万,不能涨。天下哪有那么好的东西?

我们温州人最擅长是做什么?是做生意,做生意的人都知道,凡是进行价格管制一定会反扑。为什么此前深圳、需要价格管制、杭州需要价格管制,温州为什么没有?说白了就是楼市不够热,为什么现在需要?楼市比以前热了。

所以这一个苗头,大家不要错失苗头,不要忽略这个苗头,觉得这是很正常的政策。出来了以后,楼市还不是像过去那样,过去十年不涨,准确一点讲叫十年没大涨,但是不能忘记这个政策巨大的反作用、反推力,所以这个政策在一段时间内它有可能让温州楼市稍微冷静一点,但是过了这个冷静期反作用就会显现出来。

问题四:温州的房价高吗?

我们具体来看看温州的房价在或者在浙江省处在什么样的水平?

如果我们从均价来看的话,温州均价在浙江省内排第三,比杭州低不少,比宁波低一些,全省第三的水平。

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这个水平大家可能没什么感觉,如果我们拿省内的4个城市来做一个对比。

今年以来,跟去年的12月末来做对比,你会发现杭州涨得,累计涨幅7.5个百分点。温州相对,5.2个百分点,但是差距已经不大了,但是如果你再看累计涨幅,9月份的累计涨幅2015年到现在杭州涨了55%,温州涨了26%。这个数据你可能会说一点都不准,哪有只涨26%,杭州只涨56%,这不是扯吗?一个数据如果单独来看它可能不准确,但是我们横向做比较的话,我们可以比较出差距。也就是说,哪怕温州不涨到杭州那么高,涨幅没有杭州那么高,哪怕它跟金华一样,它还有15个点的空间,整个浙江省是平的,不因为你是温州、不因为你是金华大家可以有差异,在整个城市化这么细致、这么剧烈的情况下,温州最终的涨幅跟金华会是一样的。

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我去年5月份在温州也做过一场演讲,我当时说全中国涨幅最靠后的倒数5个城市,在国家统计局70个城市里面,这5个城市就是银川、温州、乌鲁木齐、锦州、泉州。差不多快一年半的时间过去了,有什么变化呢?

大家请注意一个城市,叫银川。如果各位没去过银川的话,肯定有亲戚朋友跑到那里去做生意。银川今年有多夸张?去年5月份的时候银川的累计涨幅只有14.7%,跟温州差不多,但今年9月份银川的累计涨幅已经44.7%,跟宁波的涨幅差不多。宁波的涨幅是怎么实现的?2017年开始花了四年的时间才涨到44%,银川花了多久?银川才花了一年半不到的时间就这样出来了。

一个问题,大家可能会期待温州是否会出现银川这样的爆涨,爆涨我们就不期待了,爆涨也不正确,但是我们还是可以研究一下银川为什么会爆涨。无论拿它的哪个界面跟温州比都比不过,为什么它能涨成这样?原因很简单,因为它是省会,省会的意义在哪里?省会的意义在于它有巨大的吸附力,它对全省都有吸附力。

我们温州一比可能会说,我们又不是省会城市,我们哪来什么吸附力?请注意,我们的省会是杭州,杭州肯定拥有比我们更强的吸附力,但是温州不一样,温州的点在于温州的人口本身就不少,930万人口左右,但是这个人口结构不是集中在市区,它是分布在各个县里面,这是一个。怎么样把这些人抓进温州?用抓肯定抓不进来,要吸引他们进来,他们很主动进来温州的吸附力才能显现出来。

问题:如何提升温州城市竞争力

我们怎么去提升我们中心城区的竞争力呢?只要看一点,首先,城市骨架得拉大。虽然我们今天聊的檀境项目处在非常中心的位置,但是我们买在中心的时候要看外围,温州城市骨架能拉多大?千万不要说我只是买在中心,我就不关心外面,我们还是要关心外面,看别人怎么样把整个城市给撑大。城市骨架越大,中心的价值才会越高。

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另外一个,要看城市化要素的涌入。举个例子大家就比较明白了。万象城,温州的万象城比较早就开了,第二个万象城可能叫万象汇,也可能叫万象城,也可能叫万象天地,总之它会来。一座城市有两座万象城,此前只有两个城市有过,一个叫深圳,一个叫杭州,现在我们也有了。

万象城就是城市化要素的一种,还有很多城市化要素,医院、学校、地铁、轻轨等等,这一切要涌入,凭什么涌入温州?因为整个城市化浪潮席卷来的时候,整个浙江是一盘棋的时候,它必然就要涌入,所以我们是处在这样的风口上就看温州怎么做了。所以,房价有没有前景,关键是看这两点。

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另外一个就是今天的主题,世界人、温州人,全球数不清楚的温商,他们为什么不回温州买房?他们想吗?想。因为现在的温州还不够好,还不够有吸引力,一旦温州呈现出那样的吸引力以后,他们一定回来。所以,温州的吸附力的整个底子是非常厚的,只不过等一个契机,等温州爆发出它应有那个兴奋点的时候它才会出来。

这个兴奋点是什么?现在还没有冒出来,但是政府已经做出了非常清晰的规划。去年的那份文件叫做《全面提升中心城区的首位度》。我们现在再去看这份文件,你大概就明白了为什么中心城区的首位度有那么重要,因为只有温州把自己的活力全部迸发出来以后930万人口才有向心力,不然的话他们待在自己的文成、自己的苍南、自己的平阳、自己的乐清挺好的,我干吗要到中心城区来呢?只有中心城区比我好太多了,我才会来,而且我还要跟杭州去竞争,还要跟上海去竞争,跟北京去竞争,所以这就是温州非常清晰的一步。只可惜这一步我们走得比别人晚了,比宁波晚,比广州晚,比成都晚,但是不要紧,至少我们已经开始行动了。

温州的市场前景看哪里

总结一下,温州好不好就看这两点。,我们的目的是什么?我们目的是要做强吸附力,做强对930万人口的吸附力,做强对全球温商的吸附力。为了达到这个目的我们用什么方法呢?就是拉伸城市骨架,聚集城市化要素,包括一套比较好的房子也是城市化要素。我们来到一个城市总想住到更好的房子,老是住在那些很破的房子里面不是美好的生活。所以,为了实现的这样目的,用这样的手段、办法,归根在一起就是市政府的那份文件,全面提升中心城区的价值。

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给大家一个公式,我把它叫做中国城市定律,叫做“大+密=吸附力”。大指的就是城市骨架要变大,我们正在考虑,瑞安、乐清、永嘉要撤市建区并入温州,可能有这样那样的阻力,但是这一点必然要做,这一点不做的话温州是没有前途的。现在是在迅速的推进过程中,虽然大家有这样那样的分歧,但是中国那么多城市克服了那么多阻力,都已经把自己的骨架做大了,敢为天下先的温州这一步必然是要跨出去的。密指的是城市化要素要密,这样才能够形成吸附力,城越大、越密中心的价值才会越高。

我讲这个大家可能会觉得好平常,不就是这个公式吗?但是你拿这个公式去买房的时候,你就会注意到,有的时候我们去看房子,这个房子风景好好,你一旦被风景吸引过去,而不是被城市资源过去的时候,你买的这套房子的价值在五年后、十年后就会有巨大的差异。风景在这个年代不是排在位的,城市资源才是排在位的

老城区好还是新城区好

我们回到一个非常老生常谈的话题,我们到底是买老城区好还是买新区好?其实没有标准答案,因为买房是一个权衡的艺术,是一个平衡的艺术,看你要什么。红色的代表成熟区,你买红色的成熟区意味着什么?意味着你房子资产的安全度会更高,也意味着你的生活会更便利,投资,有安全度就有投资,虽然它不是那种爆涨式的那种,但是它没有风险。

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新区意味着什么?新区意味着它的可能超级高,但也可能非常低。所以这个词你可以把它改成风险性,因为它的安全度会比较低。所以,天下所有的事情都是平衡的,你要很高很高的爆涨式的,它可能就会有不安全。它的便利性是有待时间去成熟的。所以,买房选哪里选的是你到底要什么。在温州处在城市崛起的酝酿期,我们现在还不能说温州处在一个强势崛起的通道上,而是处在一个酝酿期,这样的酝酿期可能对大多数人来讲便利性跟安全度会非常重要。

另外,新区跟成熟区不是永恒不变的,它们是相互转换的。新区,比如说这片地方,十年前就是个新区,现在我们把它叫做成熟区了,它会转换,它通过高密度的开发和内容的涌入就变成了成熟区。成熟区有的时候看起来城市界面好像稍微有那么一点点不如新区,但是未来的中国有一大波浪潮叫做城市更新。所以在中国跟别的国家不一样,你到美国去,好像这个地方很繁华,走几步就很荒凉,未来十年、未来二十年都如此,中国不一样,中国现在可能有这样的状况,但是未来十年、未来二十年会变成全域高能,也就是每一寸土地都会变成有成熟感、有城市感。可能大家又觉得我在说胡话了。让大家感受一下。

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这是苏州的一条街,叫淮海街,那边两张照片城市更新之前的样子,很普通的街,好像我们也很熟悉,温州到处是这样的街,这边是同一条街、同一个的地方,城市更新没用多久的时间,差不多就用半年时间就可以把那样一条普通的街变成这样一条充满着吸引力的街。这样的一条街他们做完之后,在做规划的时候,他们幻想着这里国庆期间能来10万人,在当时他们觉得这是幻想,但是这个国庆来了多少人?来了30万人。所以你可以感受一下,当我们这样越来越这样的街道迟早会出现在包括温州在内的中国每一个重要的城市,这就叫做城市更新

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所以中国的魅力在哪里,我们这个时代的魅力在哪里?在于它会源源不断地给你提供新期待,有的时候它会稍微走得慢一点,有的时候会走得快一点,但是它从来就没有缺席过,它会源源不断地出现在我们面前。这就是我们这个国家跟别的国家不一样的地方。

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最后还要给大家一个小小的建议。我们特别爱到别的城市去买房,我们会听朋友去介绍去买别的城市的房子,听朋友的朋友去买这个房子、那个房子,别忘了还有我们自己的城市,温州同样是一个价值股,不要因为熟悉就把它扔在身边了,而到外面去找各种可能靠谱、可能不靠谱的东西,别忘了我们自己的温州

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所以,如果我们很诗意的表达的话,温州是什么?温州是一个榨取果汁的架子,我们只需要坐在这个架子底下耐心的稍微等一会,滴下来的全是美味的酒浆。

阳光城招商檀境或许是酒浆的精华之作

刘德科先生说不要忘记温州,不要忘记自己的家乡。依小编之见:在温州的老城,正式归乡的好去处。

阳光城招商檀境坐落于老城小南门,由阳光城、招商双世界五百强倾力打造,以“城市声望、文化承续、生态私属、百年建筑”为标准,打造专属温州家族的当代范式。

项目户型建面约125——225方,从首改3居室到顶豪双套房,致敬世界温州人,传承家族荣光。

檀境不仅毗连五马街、世贸中心、马鞍池公园、白鹿洲公园等城市封面配套,带来便捷的生活体验,还在小区内规划了1栋10层的文体综合楼(文体中心为政府代建,后期需要移交给政府),自带建面约6000㎡社区商业,以及配建近4000平的12班制幼儿园,给业主更加精彩的日常生活空间。

据了解,项目在售均价约39000元/㎡,装修标准为1000元/㎡,一期房源有限,欲购从速。

咨询热线:0577——8888 8898

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文中“檀境”为推广名,其备案名为:檀境里。该项目开发商名称为:温州市光悦房地产开发有限公司,其预售许可证为:温房售许字(2020)第083号,本文编辑时间:2020年11月9日。此文章仅为作者个人或平台观点,不涉及开发商任何销售承诺,相关信息仅供参考。如您对该项目有购置意向的,请自行前往该项目售楼处现场了解,具体项目信息以开发商口径为准。项目周边相关情况不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化,规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍将根据实际情况进行修改,敬请留意信息。(本文为广告)

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