各地楼市新政接连亮相 谁严厉？谁温柔？

下半年以来,厦门、武汉、合肥、南京、苏州、杭州、等地先后出台了不同程度的楼市调控政策，对比这些政策，谁严厉？谁温柔？政策出台后对房地产市场又有怎样的影响？我们以长三角周边城市杭州、苏州、南京为例来看各地新政的之后房地产市场和土地市场的表现。

杭州

9月26日政策摘要：在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

新政实施后的影响：就在新政实施当天，杭州楼市创造了单日成交3265套新房和1840套二手房(共计5105套)的历史高纪录。

限购天（19日），因网签系统及购房者审核等问题，市区商品房成交暴跌，仅成交222套。不过自20日起，商品房成交日渐攀升，尤其是近两日，日成交均在千套以上。

库存方面，截止24日，杭州商品房库存量为117932套，较上周（17日）的122388套再度减少4456套。

土地市场方面，政策温和的杭州，重启限购后的首场土地拍卖会上，两幅地块就以323%和326%的溢价率，刷新了杭州土地拍卖溢价率的历史纪录。

南京

8月11日政策摘要：1.首套房仍按前期政策首付25%（高淳、溧水20%）不变；

2.对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，低首付款比例调整为不低于35%（除高淳、溧水）；

3.对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭低首付款比例调整为不低于50%（除高淳、溧水）。

 9月25日政策摘要：在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。另外，今晚的楼市调控细则主要包括以下几方面：①进一步增加商品住房上市供应 ②加大商品住宅土地供应 ③稳定商品住房价格  ④强化综合执法

新政实施后的影响：

1.成交量——几乎没有影响，新政后小幅增长

从成交量上来看，南京市房地产新政的发布并没有对楼市产生明显影响。从8月12日，新政生效至今37天，南京住宅成交12090套，环比新政发布前37天（11986套），有1%的小幅上涨。

从近十周的成交情况看，在新政发布之后周，成交量明显下降，仅为前一周的68%。而后两周，南京市住宅成交量呈现报复性上涨，单周高成交量高达3270套，大同比涨幅达226%。目前周成交量趋于稳定，周成交量与新政发布前齐平。

南京限购政策出台后，新房认购量高达 1572 套，成交1604套，而新政前1内，这个两个数据还没有超过300。

2.成交均价——不降反升

从成交均价上来看，新政的对楼市产生无明显影响。新政出台本用来缓解楼市热度，但实际成交均价不降反升，显然新政作用甚微。

南京8月下旬均价上涨，主要源于南京江北房价普遍上扬，以及河西高端房源销量持续走高。江北持续了7月的火爆，大量房源入市，在楼盘热销的同时，房价也持续攀高；位于河西板块的豪宅项目仁恒江湾天成8月8日首开销售均价破4万元/㎡，而后板块内房源单价紧随而上，不少楼盘均价突破3万元/㎡，成为8月下旬均价上涨的主力之一。

苏州

8月11日政策摘要：1.非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

2.户籍居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。有2套及以上住房且未结清购房贷款的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

3.限贷：对第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%，贷款利率从执行首套房贷利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行。

新政实施后的影响：1.成交量——效果影响甚微，之后持续增长

苏州市房地产新政的发布暂时降低了住宅成交量水平，但之后随着苏州4号公告的发布，住宅成交量出现明显上涨。从8月12日，新政生效至今37天，苏州住宅成交4719套，环比新政发布前37天（4566套），上涨3%。

从周成交情况看，在新政出台后周，苏州住宅成交量急剧下降，仅为前一周的33%。8月23日，苏州发布土地出让公告，这是苏州在4个月空窗期之后的首次挂地。在公告发布当周，成交量出现上涨苗头，随后几周，住宅成交量明显上涨。

2.成交均价——整体维持稳定

从近十周成交价上来看，新政发布前后苏州主城区住宅成交均价维持在稳定水平，新政前后均价分别为20790元/㎡，21255元/㎡，整体呈现小幅度的上涨。而在8月21日-8月27日（即出让公告当周），苏州商品住宅成交均价出现显著上涨，当周达25034元/㎡。

综上，无论是南京还是苏州，新政的出台对于市场量价的影响是微小的，几乎可以忽略，就南京而言，无论是成交量还是成交价格依然处于上升通道，而苏州在历经4个多月的土地空窗期后，新政所带来的影响竟然不如4号公告出台所带来的影响大。

无锡房价也在经历了几场大型土拍后扶摇直上，但限购对于无锡来说似乎过早，各区的楼盘报价跟周边相比，泡沫还不算重。 

推荐理由：抓紧时间瞄准万元以下的房源吧，协信的价格在梁溪区来说还是有一定的优势。 

动态：启迪协信·无锡科技城(协信未来城)在售房源：少量60平房源，均价9500元/平；另外在售12#31单元87平、116平户型，均价11000元/平。购房优惠：所有房源交1.5万抵5万优惠，按揭98折，一次性付款97折优惠。交房时间：所有房源预计2018年6月底交房。

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推荐理由：紧邻惠山城铁站，也属于地铁三号线的规划周边楼盘，不过令人的陶醉的还是价格。

动态：实地·玫瑰庄园预计2016年9月30日下午2点开盘二期温莎湖22#、23#、25#、26#房源，面积86-220平，预计开盘房源420套；预计2016年10月1日上午九点开盘21#房源。可享交2万享5万优惠。另目前在售87-400平的商铺，现认购商铺交3万享10万优惠，折后均价13000元/平。

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推荐理由：听说小户型的单价会比较划算，国庆这几天是可以去淘淘了。

动态：金洋奥澜目前在售高层11#73平房源，均价12500元/平；在售少量洋房130平房源，成交均价12000元/平。另洋房10#89-105平复式洋房，均价14000元/平。现购房有2万抵8万优惠，预计2017年5月底交房。

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推荐理由：恒大现在盖的楼都是带装修的房子，而位于东北塘的恒大御澜湾均价据说不会过万，性价比较高。

动态：恒大御澜湾预计2016年国庆首开，开盘享85折优惠。将推出1-8#毛坯房源，价格待定；9-12#非毛坯房源，价格待定。毛坯房源预计2017年2月28日交付，非毛坯房源预计2018年6月30日交付。恒大御澜湾项目位于锡山区春塘路与承塘路交汇处。

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