部分房企转战一二线城市 三四线城市销售陷困境

来源：华夏时报

“一年前我们就担心，若跟随调控转向加速投资三四线城市，一旦那些经济后劲不如一线城市的三四线城市出现危机，风险将会更大。”华南某上市房企管理层向《华夏时报》记者指出，这些话如今已得到应验。

近日，恒大主席许家印在接受媒体采访时坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。在本轮调控伊始，二三四线城市一度成为开发商的避风港。然而，在一二线城市迅速回暖，三四线城市投资泡沫逐渐加剧的现实面前，部分房企开始减少对三四线城市的投资。

策略转向

赵伙生（化名）曾在华南多个城市从事房地产开发业务，他所在的公司早期有不少三四线项目被多个来自一线城市的房企收购。他指出，房地产开发成为了那些三四线城市的经济发展支撑。在一轮炒作后，他们早就将当地的房价炒高，然而，那些区域的住宅入住率并不高，投资客也发现手中投资的物业有价无市。

赵伙生并不看好这些三四线城市的楼市发展潜力，因此，难以在一线城市谋得一席之位的他去年开始转向二线城市。他表示，一般实力的房企都不敢押宝三四线城市，如果品牌、营销效果不足，随时可能成为“炮灰”，有实力的房企则可以弥补他们的销售战线。

据赵伙生所知，一些二线城市的偏远区域和三四线城市的销售队伍早已缩减，或者故意延迟建筑期限和开盘日期，“这么做，主要是面临着成本过高，并且销售业绩受挫的困境。”

然而，三四线城市投资热并未真正退烧，并呈逐渐升温之势。多家房企已在三四线市场铺展战线。

在行业的寒冬中，恒大的制胜之道源自二三线城市采用大规模吸纳优质低成本土地储备的策略，这些城市对其业绩的贡献程度高达九成。恒大对外强调，将营造以现有中心城市辐射周边发达三线城市的新局面。

然而，恒大对这些局面将做出调整。有分析指出，前两年大力在三四线拿地的恒大今年以来明显受到了三四线城市市场客观容量的影响，销售额在原来基础上无法继续大幅攀升。因此，恒大在这些城市的库存较高，周转较慢。

对于这些城市的楼市发展趋势，许家印坦言，三四线城市的房价升幅已有限。

事实上，正在逐步加大三四线城市投资力度的房企不少。招商地产也指出，未来将积极补充三四线城市核心地段为辅的项目资源，关注发展潜力大的新兴城市。而大型房企中，碧桂园和雅居乐仍然是以二三线城市的郊区大盘为模式。

“恒大地产遇到的问题可能是其他房企下一步考虑的问题，特别是过往以中高端住宅为主的房企。”业内咨询机构人士如是分析。

进退两难

并非所有房企都热衷在三四线城市发力，对于当初只是在这些城市初探的房企而言，三四线城市依然是风险聚集的地方。“围绕着要不要大举进入三四线城市，公司当初在内部发起了好几轮大讨论。”上述华南某上市房企高层向本报透露，后来，对于进入这些城市的拓展战略，公司表现得较其他房企谨慎。

另一方面，他也指出，谨慎的战略让其所在的公司难以拥有在三四线城市的低开发成本。事实上，由于这些城市的土地价格以及建安成本比一线城市低，房地产投资趋热影响房价不断上行，早期进入这类城市的房企获益不少。

记者了解到，让早期进驻三四线的房企担心的是，这些低开发成本优势有可能随着城市投资热逐步消失。

今年以来，土地市场逐步升温，中指研究院发表报告称，出台限购政策的一二线重点城市住宅楼盘均价基本持平，仅上涨1.1%，而非限购城市的三四线城市则平均上涨49.7%。

“一些地方政府为了财政收入增加，近几年卖地无度，导致当地的房地产项目过度开发，供大于求的迹象十分明显。”方圆地产首席分析师邓浩志指出了部分三四线城市楼市出现过热的原因之一。

这类城市开发“太过拥挤”的现象，也让房企担心区域的开发优势会逐步变味。“房企也不希望当地竞争过于激烈，房价被炒高得越快，当地发展房地产也容易后继无力等情况。”某房企位于珠海项目的研究人士向记者表示。

“即使同样投资三四线城市，投资区域的不同也可反映房企对于这些城市的风险把控认识。”合生创展某人士指出。

以万科2010年进入的唐山为例，唐山由于地价便宜，房价高达8000元/平方米，吸引了众多开发商前往投资。在这个城市人口总量和经济总量上与北京相距较大的城市中，唐山近几年的土地供应量并不亚于北京。2012年以来，唐山出现房价较大幅度的下跌、成交量锐减的现象。

而保利地产则将主力放在这些城市的省会城市。事实上，数据显示，在今年3月以来的楼市回暖潮中，中心城市的回暖更为明显。

上述研究人士指出，以往借三四线市场保障销售额的房企，在转向之前更要考虑清楚如何保持转身期间过渡期的财务状况。中投顾问房地产行业研究员韩长吉分析指出：“房地产行业在关注企业战略调整时，也应该适当关注其盈利模式，开发地产类型不同对应的盈利模式也有不同的侧重点。”

 来源：京华时报

与以往房企会在四季度加推新盘突击市场以博业绩不同，随着今年全年销售目标提前完成，不少房企放缓推盘而将注意力放在土地市场与新项目前期筹备上，借助补仓布局来年。

年底成为盘整期

来自亚豪机构、中原地产的统计数据显示，11月，仅有常楹公元(楼盘资料)、路劲世界城、北京城建九章别墅、海悦公馆(楼盘资料) 等7个纯新盘项目计划入市，比10月纯新盘减少了一半。截至11月25日，北京住宅市场11月份共有21个项目入市。由于项目入市多选择周末，因此11月余下时间新增入市的可能性较小，预计全月入市项目仅为21个，将创5月以来的新低。

“今年前10月，大量项目以价换量的策略已经取得成效，部分房企已经圆满完成2012年度的销售任务，销售负担不重，因此也并不急于再推出新的房源。”对于新增供应的减少，一位业内人士向记者表示。

包括万科、保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)、中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 、恒大地产在内的16家标杆房企中，已有7家在前10月提前完成了全年销售目标。尚未达标的房企，也多数已完成了销售目标的八至九成。“招保万金”四家的房企作为房地产的龙头企业业绩备受瞩目。

根据三季报，这四家房企的业绩无一例外都出现了飘红的状态。其中三季度单季的业绩都无一例外十分亮眼，净利润同比增长都达到或者接近。

除了全年目标顺利实现没有推盘动力外，借放缓推盘吸引观望人群入市，也成为开发商的年终销售策略。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，多数开发企业年底略微提价之后“端着卖”成为主流趋势，随着成交价格的逐步回调，提高了处于观望中的潜在购房人群的入市积极性。

事实上，早在今年7、8月份，楼市的“量价齐升”，使得开发商资金普遍出现好转，继而也放缓了推盘节奏。一位开发商向记者表示，“由于6、7、8月楼市持续走高，大家就联想到2009年的时候，谁卖得越早谁就亏，于是大多放慢了推盘节奏。目前主要以在售项目后期为主，整体市场以盘整为主。”

加速补仓布局来年

今年四季度将适度放缓推盘节奏，不再加推新品，而将注意力转向土地市场，开发商以补充库存为主布局来年。

统计显示，11月前22天万科、绿城、招商、保利、富力和金地5家企业合计拿地权益支付价达到110.45亿元，权益建筑面积达327.95万平方米。其中万科占据首位，拿地权益支付价达到38.66亿元，权益建筑面积达到119.52万平方米。

此外，一些完成目标的企业开始提前布局明年，以珠江地产(珠江拉维小镇 珠江奥古斯塔城邦) 为例，在全年目标完成之后，年底珠江在北京将有两个新项目上市。一个是位于亦庄的四季悦城项目。项目形象定位于“中国亦庄首席(小区网论坛)公园城市综合体”。另外一个是位于通州的珠江东都国际项目，定位于法式非毛坯阔景高层。

此外，据媒体报道，已经完成全年目标的招商地产在年内进行两次大手笔促销之后，近期将推出年内第三次“感恩回馈”活动。招商地产本次名为“好礼跨年幸福倍增”的感恩回馈活动从今年11月末持续至明年2月，涉及北京、天津、上海、南京、苏州、重庆、成都、武汉、广州、深圳、漳州、厦门、青岛、哈尔滨和佛山等17个城市33个项目。

业内专家表示，虽然年底市场较为平淡，但开发商岁末的拿地与推盘对房企有着更深远的意义，这些举措将直接影响到来年布局。

调控部门再调预期

值得注意的是，房企放缓推盘也导致市场预期发生微妙变化，来自机构统计显示，与之前各季度比较发现，前三季度新房市场供需基本平衡，且供应量略高于成交量，但进入四季度以后，供需关系发生反转，出现年内首次“供不应求”的局面。

“今年新增供应出现相对不足的情况。主要是由于近两月新增供应较少，且部分房企意在明年并不急于销售。但当前库存仍然在8.4万套水平，并不算低。还并不能称之为供应缺口。”链家地产市场研究部张絮认为，从目前市场库存量来看，北京楼市目前潜在供应仍乐观。

针对北京楼市所谓“抢购、涨价、恐慌”等情况，北京市住建委相关负责人接受媒体采访时表示，当前北京楼市不存在“恐慌性”购房情况，北京市也将严格坚持房地产调控政策长期不动摇，盲目非理性的购房存在较大风险。

该负责人透露，目前，全市还有9000余套商品住房正在预售审批之中，有望年底前形成实际供应；此外，全市开工未预售商品住房项目还有1200万平方米，其中很多项目预计明年上半年可以形成实际供应。再加上现在全市在售商品住房库存还有5.4万多套，全市存量住房市场供应潜力也是巨大的，可有效满足需求。另外，国土部门也在加大普通商品住房供地力度，可以预见，明年住房供应仍将继续保持稳定。