金九开门不红房企策略分化 买卖双方博弈升级


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金九开门不红

然而，9月上旬主要城市的新房成交数据，无疑一定程度上使楼市即将触底回升，直至量价齐升的说法受到

怀疑。中原市场研究部统计数据显示，9月份的前9天，主要的54个城市新建住宅签约套数为66908套，同比8月同期的77289套下调了13.4%，这一成交量也明显低于7月同期。“从不同城市看，一线城市与二线城市均在9月初有超过1成的下调，一线城市成交同比跌幅在15.5%，其中北京成交2968套，同比跌幅为34.9%，上海成交了2714套跌幅为9.7%，广州上涨15.6%，深圳成交1054套跌幅为14.4%。二线城市中除南京同比上涨外，大部分城市有不同程度下调，天津成交2246套下调了13.8%，重庆下调了4.8%。杭州、武汉、青岛等城市均有不同程度的跌幅。”张大伟表示。

对于金九未取得开门红的原因，朱庆江对新金融记者表示，经过3月份以来的成交量持续回升，首套房刚需大多数已经得到释放，而改善性需求在一部分入市后，剩下的都是需求不是很迫切的买房人，使得市场再次陷入观望。

“开发商以价换量基本结束，很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目也出现了折扣减少的情况。高性价比房源明显减少，在很大程度上影响了购房者的入市积极性。”张大伟表示。

新金融记者近日对天津部分楼盘的走访，也印证了上述观点。在南开区某楼盘，其100平方米以内小户型近期开售并在几天内迅速售罄，而同时推出的200平方米以上大户型却销售缓慢，销售率不足一半。“目前还是低总价房源比较好卖，面向改善性客户的大户型房源，客户往往表现比较挑剔，成交周期也被拉长。”该项目销售负责人对新金融记者表示。买房人周先生表示，近期不少项目将优惠幅度缩小，使其打消了近期买房的计划。“原以为9、10月份会再有一波打折促销，可是几个意向楼盘却都缩小了打折力度。反正我也是改善，现在也有房子住，说不定接下来还有调控政策，再等等看。”周先生表示。

业内人士表示，还有一个因素对楼市的影响不容忽视，那就是信贷。“信贷与楼市的关联度非常大，在信贷松动的情况下，楼市的成交量迅速回升，但是在7月降息后，预期中的降息或者降准在8月并未出现，市场甚至传出部分城市首套房信贷折扣收回的现象，虽然目前主流首套房依然为85折，但信贷未继续松动影响了市场继续升温。”上述业内人士表示。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前市场呈现出的仅仅是狭义的市场成交量回暖，整个市场“基本面”尚未出现完全回暖的特征，房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象并不一定说明市场“基本面”马上会有惊天大逆转。市场“基本面”是否真正意义回暖还有待市场成交量的持续回暖并可以持续带动房地产投资等基本指标持续回升。

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房企拿地策略分化

据统计，截至9月13日，22家发布8月业绩企业，合计8月销售业绩为692.8亿元，环比7月份的715.9亿元有所下调。这些房企前8月总销售额则达到5058.2亿元，同比2011年同期的4545.4亿元上涨11.3%。据标杆房企发布的2012年上半年财务报告显示，包括龙湖、碧桂园在内的12家房企平均短期借款覆盖率(现金/短期借款)约为160%，总体流动性状况良好。其中，万科、招商、金地、中海、雅居乐、龙湖、碧桂园均显著高于平均水平。

而土地储备、资金情况、库存情况等，都决定了房企们在土地市场拿地方面产生分化。根据链家地产市场研究部对万科、保利等10家龙头房企的监测显示，从6月开始，龙头房企拿地步伐开始加大，6-8月，这10家龙头房企拿地金额都保持在150亿元左右。9月份开始，龙头房企拿地加速明显。据统计9月上旬，10家龙头房企中有3家出手拿地，合计拿地金额达82.4亿元，已超过8月全月的5成。不过包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积却出现一定程度下降，显现出积极拿地在房企中并不是普遍现象。9月上旬这些城市成交土地规划建筑面积401.5万平方米，环比8月上旬下降28.4%，而土地溢价率达到12.5%，土地出让金为98亿元，比8月同期上涨24.4%，同比去年同期下降64.6%。

链家地产市场研究部常清表示，标杆房企积极拿地，主要由于在销售持续好转的背景下，一方面房企财务状况进一步改善，拿地能力增强，另一方面，房企可售货源逐渐消耗，土地储备需求增加，同时地方政府推地力度加大，尤其是优质地块推出的增多。“不过虽然近期土地市场回暖明显，9月上旬十城土地出让金较8月同期上涨超过20%。但与去年同期比仍大幅回落，多数房企拿地依然谨慎。”常清表示。

张宏伟表示，目前积极拿地的企业，以现金流宽裕的高周转企业和央企为主，大部分开发商的现金流还是比较紧，大的融资环境又不好。持有现金的企业拿地会比较谨慎，不一定会大规模出手拿地。少数企业如高周转类型企业与央企资金相对比较充裕，持有现金比较多，但是现金不一定完全投入到土地市场当中来。

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买卖博弈持续

“现在的情况是，开发商希望炒热‘金九银十’，但又从利润率角度考虑，不愿加大打折促销力度，在推盘方面观望情绪也比较严重。”丛屹对新金融记者表示。

以天津楼市为例，据中指研究院不完全统计，9月份天津共有37个项目开盘，从分布区域看，9月份计划入市项目大多数集中在市内六区和环城四区，分别有8个和15个项目入市。然而9月上旬开盘项目不足10个，一些原计划9月初开盘的项目延迟了推盘日期。“8月份虽然推盘量增加，购房者的认可度却没有大幅上升，总体去化率为44.6%，仅为小幅上升。目前房产调控政策依然没有松动的态势，购房者观望情绪依然浓郁，在没有把握的情况下，一些楼盘选择暂时观望，延后开盘时间很正常。”钟文辉表示。

在朱庆江看来，目前买房人群体中，有15%-20%是坚定的观望派。“这部分人基本都是改善性需求，购买房屋一般总价较高，对价格、产品品质等性价比方面等要求更高。”朱庆江表示，9月开局买卖双方都处于试探阶段，接下来的政策走势、成交量、信贷松紧等，都可能成为打破当前博弈平衡的关键因素。而价格依然是决定成交量能否持续上涨的关键。若房价维稳或者小幅攀升，成交量很可能继续维持“不温不火”的状态，只有房价回调情况下，才有可能出现一波成交爆发。

“虽然房企资金情况有所好转，但是今年整体去库存市场态势不会发生根本变化。再加上接下来土地市场可能出现的持续回暖，将加速消耗房企的现金储备，四季度维持打折促销的态势不可避免。”丛屹表示。

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