叶檀:房价延续反弹 收入差距扭曲房产消费

中国的房地产市场、奢侈品市场、其他消费市场被收入差距扭曲，加速扩大的收入差距，正在让中国消费呈现出两极分化的古怪状态。

对此，叶檀表示：收入差距越大，房地产消费越扭曲。人均拥有率是个容易被操纵与误导的概念。

中国房地产市场价格二季度出现反弹，7月份延续反弹势头。房地产泡沫招致民怨，奇怪的是房地产市场的销售情况十分红火。除了货币等因素之外，收入差距是导致中国房地产市场畸形的重要原因。不管承不承认，住宅物业的空置率、黑灯率等显示，房地产红利被少数富裕阶层与一些见解不凡的个人投资者所获得。无论是以住宅总面积除以居民人口，计算自住房拥有率得出全球的结论，还是在日前北大中国社会科学调查中心公布的《中国民生发展报告2012》中称“人均住房面积为36.0平方米”，都是刻意误导，有意忽略资产在不同收入阶层间的分布失衡。

笔者特别关注奢侈品消费，这部分消费反映中国富裕群体的消费能力与控制资金的能力。

2011年，中国超过日本成为全球奢侈品消费国，在不包括游艇、私人飞机和豪车的前提下，2011年中国奢侈品销售总额达到126亿美元，成为全球市场占有率的奢侈品消费国家。包含昂贵木材、字画、手提箱包、珠宝玉器在内的奢侈品消费高速增长，这从周大福珠宝上一财年61%的销售增速中可以窥见一斑。软性奢侈品消费略降，豪华的硬奢侈品接踵而来。根据的《胡润调查报告》，中国内地约有100万个千万富豪和6万个亿万富豪，这些人中的六分之一都要买飞机。生产“本山”号的庞巴迪公司预测2011年至2020年期间，交付给中国的私人飞机将达930架，再过十年，将达到1400架。另有专业人士预测，中国私人飞机的潜在客户已 过了15万人。

仅看奢侈品消费，可能会对国人消费能力做出错误判断，而从社会消费品零售总额、城镇居民与农村居民的可支配收入等数据来看，实际上整个社会的消费增长不温不火，没有本质突破，除去通胀因素，增速更低。

值得关注的是，近两年，有很大一部分资金在美国、澳大利亚等国购买资产，说明中国富裕群体开始在全球范围内大规模配置资产，这是中国房地产价格继续上升的空间被封堵的明确信号。与此相对应，二季度中国奢侈品消费下降，今年资金部分外流，再次印证，高收入阶层在国际配置资产，进行新一轮的财富配置与转移。

上述的消费数据可以与亚洲开发银行的数据互相印证。《财新网》刊载亚洲开发银行副首席(小区网论坛)经济学家庄巨忠的文章，指出中国的贫富差距、消费差距比基尼系数所显示的更大。2008年，中国1%最富人群占总家庭消费的比例为6.4%；5%最富人群占总家庭消费的比例为20.5%。在1995年，中国的这两个比例分别为4.6%与17%。这表明，趁着资产上市的过程，趁着房地产市场化的过程，趁着国际化的过程，趁着奢侈品资产化的过程，有些高收入阶层成为比华尔街的“肥猫们”更肥的“猫”，而他们的付出远不如华尔街的交易员们。

财富如何呈几何级数增长？以股票市场为例，据报道，三年来大小非在沪深两市套现共发生近14000笔减持，累计套现额共达2770亿元。刘纪鹏先生愤怒于创业板2100多亿资金给了300多个家族企业，前230家平均超募5.3亿。发行造富，亿万富翁940多人，10亿级富翁家族118个。上述数据显示了财富分配的严峻程度。

收入差距并非中国独有。过去20年中，在28个有可比数据的国家中，包括主要的欧洲经济体如德国、法国、英国、挪威、奥地利、芬兰、西班牙、丹麦、瑞典等，以及美国、加拿大与澳大利亚，17个国家的基尼系数上升了，是经济全球失衡的主要原因。

与拉美国家相比，亚洲国家基尼系数并不是，要害是，亚洲尤其是中国，收入差距扩大的速度过快，超过了社会结构、社会制度的调整速度，中国的人力资源价格远未得到合理体现，税收结构调整还不足以约束巨大的财富鸿沟。

从这个意义上说，中国需要有特色的工资体制，以充分体现社会亟需的人力资源的价格;需要有特色的税收体制，如根据持股时间长短来反映股票市场能力与风险所应获得的溢价，通过房产税改变房地产的输血方式，对造假、内幕交易、利益输送进行坚决打击。更重要的是，通过全民教育机会的平等，恢复公平市场的内在机制。

说到底，只有建立机会公平、教育公平的社会，税收才能发挥应有的作用。别忘记，我们拆毁民工子弟小学，可能是在拆毁社会公平的根基。

房地产预售制度是期货制度，如果取消预售制，房地产市场就完了。

所谓商品房预售制，即出售期房，在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋统称为期房。购房者购买商品房时与开发商签订房屋预售合同，获得房屋可能在两三年之后，也就是说，购买者买的是到时可以足额、按质交付的期货。

预售制的核心是加长生产企业的金融杠杆，由生产者与购买者双方承担风险较大、投资较大的产品。房地产金融体系包括开发贷、个人房贷按揭与预售房制度。在开发贷、个人房贷受到限制的情况下，预售房成为支撑房地产最为重要的资金来源。国家统计局数据显示，目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。有了预售款，开发商就能占用购房资金进行滚动开发，缺乏30%的预售款，大部分开发商资金链将会断裂。

预售款相当于开发企业获得一大笔无息贷款滚动使用，可以增加开发商利润。第二次经济普查数据显示，房地产企业增长速度高出工业企业2.12倍，利润增长是工业企业的1.83倍。财政部会计信息质量公报公布39家房地产开发企业检查情况，显示会计报表平均销售利润为12.22%，实际利润高达26.79%，预售制度功不可没。宁夏回族自治区在2010年6月表示，加强商品房预售管理，商品住房销售应严格按照备案价格，明码标价对外销售，利润率控制在12%以内，备案价格6个月内不得调整，确需调整的，备案价格涨幅不得超过5%，可见预售利润之高。通常购房者买期房，都是打赌房地产价格会继续上涨，预售制度成为实现集体上涨心理的武器。

预售制度还方便了避税。根据2003年国税发83号文，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率，预售收入的利润率不得低于15%(含15%)。而一些地区通过查账征收预收款所得税，其中操作工具较大。

正因为预售制度如此重要，针对预售制度曾经出台一系列政策。如上海要求，对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可，以杜绝只有一个地基甚至只刨一个基坑就开始出售预售房的失控情况。

而浙江、西安等地实行预售资金专户监管制度，把所有的售房资金全部汇到一个账户上面，开发商基本没有办法避税，也没有办法将预售款挪用到其他项目，此规定一出，当时开发商一片抱怨声。从2010年11月开始，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》正式施行。

保留预售制度，房地产价格不会继续上涨，房地产价格主要取决于水浸银根的程度与未来的通胀预期。但取消预售制度，房地产市场倒有可能崩盘。一些开发商趁二季度房价反弹，刚喘过一口气，身上还有高成本的房地产信托债务与外币债务，现在取消预售制度，相当于釜底抽薪。

以美国的预售制为中国预售制辩护，纯属瞎扯。美国一手房市场占比仅20%，而二手房市场占比高达80%，天然决定了美国房地产市场的预售制度“动物并不凶猛”。

不过，笔者并不主张取消预售制度，而主张把预售金圈养起来。预售制度既然是期货，就应该有监管的办法。否则，因为信用不彰出现“房闹”、出现“期闹”，中国电子盘交易出现信用危机，是否该取消所有的期货市场、电子盘市场？答案是否定的，这是监管的懈怠。打击造假者，扶植守信者，才是正途。

为什么与普通期货不同，房地产预售制度会让购房者成为弱势群体，是因为制度设计不合理。购房者一旦购买期房后，主动权就在开发商手中，什么时候交房、房屋品质如何，基本上由开发商说了算。在普通期货市场，有专业机构检验期货品质，按时保质足额交货，同时，期货可以随时交易，当投资者判断市场下跌可以做空。

而中国的房地产预售制度，没有日常交易，没有做空手段，检验常常形同虚设，政府往往与开发商互为表里，才造成了目前的困境。要检讨的不是预售制度，而是为什么没有真正的监管机构，站在期房购买者的立场上，维护交易者的利益。

最近，一则关于杭州即将成为房产税试点城市的消息在市场上传得沸沸 。消息称，房产税的全面推行已迫在眉睫，新政的实施可能就在一两个月之内，而杭州则将和北京、深圳等一起，成为新的试点城市之一。

消息虽没有得到确认，但一石激起千层浪，已经有观点认为，正因为房产税即将出台，所以有开发商加快推盘节奏，以赶在政策尘埃落定之前尽快出货。显然传言已经对购房者心理产生了影响，并很有可能影响接下来的购房决策。

房产税传言或将影响购房决策

近两年来，房产税这一税种，一直在以各种渠道各种版本传言即将在推广，之后虽然在上海和重庆试点，但因为牵涉到的房源范围比较小，所以似乎并没有在市场上激起多少涟漪。

但是最近一段时间，关于房产税的传闻却是愈演愈烈。这些消息让人猛然觉得，房产税这头被风传了很久的“狼”真的已经在门口徘徊，就等破门而入了。

关于房产税如何征收，市场上已经有颇多版本。比较普遍的一种猜测是，房产税将先不涉及存量房，而只针对新购房，或者说不针对首套房，而只针对二套或多套以上的房源。

归结于一点，房产税的矛头，指向多套房的可能性更大一些。而这个多套房，无疑更多地表示是比首套房面积更大、品质更好、物业管理更棒、购房者下单之前会进行更多比对，购买了也更倾向于自住的改善型住房。

也就是说，接下来购房者不得不思考的一个问题，是不能再如之前那样随意下单，房子不需要买多，也不能买多，要买就买的那一套。

业内人士认为，事实上，已经出台的限购、限贷政策，主要针对的就是之前楼市比较盛行的多套房置业现象。限购是直接限制了购房者的买房套数，这就让购房的资格也变得更稀缺，自然要谨慎使用。而限贷则是在购房实力上提高了门槛，比如第二次申请银行贷款，首付必须要6成以上，利率至少为基准利率的1.1倍，也就是说，购房者买房将更多地依靠自有资金，而不是银行杠杆，当然更是要把钱用到最值得购买的房子上去。

另外，多套房在税费上面，也需要更多成本。一位购房者告诉记者，他在去年年底购买了家里的第二套房子，是80多平方米的三房户型，他原本以为契税是房屋总价的1.5％，但去缴纳时却发现，只要不是家庭的居住用房，即使是面积小于90平方米，契税比例也是3％。“知道这样，我就咬咬牙再买大一点了。”他说。

改善房源渐成市场主力

根据杭州市透明售房网数据显示，3月至今，杭州主城区的成交量已经连续6个月突破4000套，面向首次置业的刚需盘，无疑是其中最为耀眼的明星。不过，随着部分刚需楼盘价格回升，供应减少，刚需市场也进入了平稳的平台休整期。

这个时候，之前相对比较沉寂的改善型房源，却纷纷开始粉墨登场，并有望成为四季度杭州楼市的主力。

这些改善型的房源，可以分为几类。一类是整个楼盘的定位，本来就是改善型楼盘，如申花板块的东方福邸、西溪的西溪里、桥西的德信臻园、九龙仓碧玺等，也有市中心定位非常高端的面向金字塔顶端人群的楼盘，如大家武林府、昆仑公馆、绿城兰园等；

还有一类则是楼盘同时面向刚需和改善，但随着刚需房源逐渐去化，剩余房源以改善为主的楼盘，如中海寰宇天下在90平方米房源所剩无几之后，在售的180平方米房源，又如晨光国际在售的138平方米户型等等，又或者是小区里的“楼王”房源，因为面积设计要大一些、配置更高一点，推出来面向改善型购房者的。如梧桐燕庐法式官邸排屋，面积为450-500平方米，一期已经售罄，二期即将推出。

对于改善型市场，业界专家纷纷认为，现在确实是一个购房好时机。资深楼市专家、杭州瀚博咨询机构总经理 就表示，现在是一个进行资产优化的好时机，简单地说，就是虽然现在房子是限购的，但购房者可以把手头上年代比较老、户型比较差、面积比较小的房子，置换成各方面条件更好的房源。

“因为受限购影响，改善型房源的价格还没有像刚需楼盘那样价格回调，所以现在购买是比较合适的一个时候。”说。

值得一提的是，购房者中，跟 一样想法并且已经在付诸实施的人并不在少数。在滨江凯旋门销售部，一位李先生告诉记者，他就住在楼盘附近的老小区里，准备把原来的房子卖掉来买凯旋门。“新房的价格跟二手房差不了多少，但品质要好很多，我只要再多付100万元，就可以买一套面积更大、条件更好的房子，还是很合算的。”李先生说。