商业地产投资全攻略 如何创造更高的商业价值

在国家政策的调控之下，房地产的发展俨然进入了下半场。在后调控时代，不管是开发商还是投资者的投资中心逐渐从以前的住宅市场，向商业地产市场转移。在这样的背景下，本来就很专业的商业地产投资，究竟面临着怎样的机遇？

投资高回报——写字楼

投资的目的是追求回报，高投资高回报的资理财理念已深深地影响着每个投资者。

写字楼作为高投资高回报的行业之一，无论是机构投资者还是个人，投资理念都是追求高额回报。怎么才能得到高回报呢？这取决投资者所选择的物业，不同的物业即使投资相同所得的回报也不一样。

在这个信息高速流通的时代，机构投资者在信息收集、有效信息的处理等方面表现出明显的优势，尽管投资者投资时所考虑的因素大体相同。以下是投资者选择物业时所需考虑的主要因素：

>>>>开发商的实力是投资者做决策时必须考虑的首要因素

2006年以来土地价格开始飙升，商业用地又大多数位于城市的中心，开发成本之高可想而知的；因而高成本是决定开发商的实力主要因素，如果开发商能拥有多个写字楼项目。一方面，拥有多个项目的开发商对写字楼项目的运作有充分的了解，无论是前期还是后期的项目，都会预留一定的空间给投资者，为的以后能够继续“前缘”，而不“赶尽杀绝”，把所有的利润独吞。

>>>>轨道交通便利的项目在市场上日益受欢迎

从项目的本身来考虑，项目的位置即地段、硬件条件及软件服务等主要因素。地产界的“地段”理论其实在写字楼市场应用中更为深刻。人人都在讨论各大商圈，一个成熟的商圈会拥有齐全的市政基础设施、商业资源和商务配套，更意味着人才、技术、信息和资金密集。一个成熟的商务区会成为大企业的聚集之地，吸引与其相关上下游产业聚拢，拥有完整的产业链，并形成良性循环

投资多用途——商铺

社区商铺是指社区住宅的底层商铺，经营消费对象主要是社区住宅的居民，以满足居民的日常生活用品和服务需求为主。社区商铺具有比较广泛的商业功能特点，依托社区稳定的人流，较其它商业地产而言，投资风险相对较小。同时，社区商铺面积大小均有，灵活多样，大多数投资小，比较稳定，而且出租、转让比较容易。因此可以说，社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。

影响社区商铺租金和价值的因素大约有以下几项，这些因素对不同商铺的价值影响各有不同，在投资时需要详加考虑。

>>>>因素 1

重视周边人口密集度及消费力

社区商铺经营的对象是以本社区居民为主，商圈半径辐射范围比较小，因此商铺周边的住宅开发规模、人口数量、消费能力，是决定社区商业机会多少的关键性因素，投资社区商铺时一定要考评实际的消费需求。同时，周边各类房地产的发展趋势也将影响社区商铺的空间，商铺投资者在进行投资时，要注意未来周边大型住宅项目的开发规划及政府的相关政策。

需要指出的是，不同的社区，其消费档次是不一样的。由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租的比例等不同，社区消费能力和需求有天壤之别。这些可从住宅的售价，户型，周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量，投资时需特别留意。

惠州经营比较成功的社区商业，都是依托人流密集度大、消费力强的社区。如东湖花园社区商业中心，依托惠州大型的白领社区东湖花园及周边大规模的民房，人气鼎盛，不管是便利店、餐饮还是美容美发店，生意都较好；还有江北的金宝江畔花园，属于江北早期的高尚住宅区，同样也是较大规模的现代社区集中地，居民主要是白领、商人、公务员等，此类人群的消费力普遍较高。

>>>>因素2

留意社区业态分布是否合理

过去不少社区商业的开发，除主力店外，其它铺位一般都是由业主自行招商，谁的租金高、谁愿意租就租给谁，这样很容易造成业态分布混乱，不利于后期经营管理。比较合理的做法是，开发商要对业态进行统一定位，这样商业的后续经营才能维持，租金才会有保障。社区商业经营的商业形态主要表现为：便利店、中小型超市、药店、餐饮店、书报亭、干洗店、彩票服务点、花店、家居装饰及少量服装店等；而规模稍大的、比较高尚的社区商业业态还有健身设施、美容美发店、银行、咖啡店、酒吧、房屋中介公司等娱乐休闲服务配套设施。   

投资新渠道——旅游地产

投资的目的是追求回报，高投资高回报的资理财理念已深深地影响着每个投资者。

写字楼作为高投资高回报的行业之一，无论是机构投资者还是个人，投资理念都是追求高额回报。怎么才能得到高回报呢？这取决投资者所选择的物业，不同的物业即使投资相同所得的回报也不一样。

在这个信息高速流通的时代，机构投资者在信息收集、有效信息的处理等方面表现出明显的优势，尽管投资者投资时所考虑的因素大体相同。以下是投资者选择物业时所需考虑的主要因素：

>>>>开发商的实力是投资者做决策时必须考虑的首要因素

2006年以来土地价格开始飙升，商业用地又大多数位于城市的中心，开发成本之高可想而知的；因而高成本是决定开发商的实力主要因素，如果开发商能拥有多个写字楼项目。一方面，拥有多个项目的开发商对写字楼项目的运作有充分的了解，无论是前期还是后期的项目，都会预留一定的空间给投资者，为的以后能够继续“前缘”，而不“赶尽杀绝”，把所有的利润独吞。

另一方面，这也是开发商树立品牌的好机会。如今房地产市场都是买方市场，品牌价值是开发商未来发展法宝之一。品牌树立是开发商首要的工作。

>>>>轨道交通便利的项目在市场上日益受欢迎

从项目的本身来考虑，项目的位置即地段、硬件条件及软件服务等主要因素。地产界的“地段”理论其实在写字楼市场应用中更为深刻。人人都在讨论各大商圈，一个成熟的商圈会拥有齐全的市政基础设施、商业资源和商务配套，更意味着人才、技术、信息和资金密集。一个成熟的商务区会成为大企业的聚集之地，吸引与其相关上下游产业聚拢，拥有完整的产业链，并形成良性循环。