一批短期贷款年内到期 8万小房企面临生死考验

由于被高利贷者逼得走投无路，曾经风光无限的包头市“房地产大王”魏刚上月自杀。

魏刚自杀事件发生之前，中国的信贷收紧政策已持续两年，中国的小型房地产开发商的融资压力正与日俱增。

标准普尔评级服务公司说，由于一批短期房地产贷款将在今年到期，中国超过8万家房地产开发商可能面临一场生死存亡的考验。

标普预计，这些企业有可能会孤注一掷地违约，在中国经济已经开始放缓的情况下留下一堆烂尾楼，或是开始大幅降价。

魏刚的故事集中体现了小型开发商的无奈与绝望。一些开发商与魏刚一样，向放高利贷的人求助。高利贷的利息可达每月5%，这是违反中国法律规定的。

渣打银行前不久发表报告说，预计借了大量信托贷款的开发商将会通过大幅降价或出售资产来偿债，估计他们将平均降价10%。

靠信托公司获得融资的房地产开发商的问题更大。在中国政府去年加紧了对银行放贷的限制之后，信托公司已经成为房地产行业新的合法贷款的主要来源。

但最近几个月，中国的银行业监管机构几乎已禁止信托公司给开发商贷款续期。

证券经纪商中国国际金融有限公司估计，今年将有2230亿元的信托贷款到期，其中大约一半将在7月到9月之间到期，另外有2820亿元的信托贷款将在明年到期。加在一起，这相当于房地产行业2011年末所有未偿信托贷款的75%。

开发商正在寻求从一些新成立的房地产投资基金以及资产管理公司那里融资。

房地产投资基金安泰盘实股权投资管理有限公司董事长蓬钢说，希望从他那里获得融资的开发商数量太多了，“我们根本无力提供这么多资金。”

蓬钢曾掌管美林公司在中国的房地产投资。该基金以接近完工的项目为目标，要求开发商提供大量担保，以确保基金在房价大幅下降的情况下仍有高额回报。

蓬钢说，“去年的时候，开发商对我们的利率还有些抵触，现在他们已经是穷途末路了。”

截至今年3月底，中国的信托公司管理的资产有5.3万亿元，是两年前水平的两倍多。

境外资本青睐中国楼市 龙头房企频获海外融资 北京商报 

继SOHO中国海外融资6.05亿美元、绿城中国引入九龙仓之后，远洋地产又获得了6亿美元的海外贷款，随着国内房地产市场的转暖，海外资本频繁向国内房企抛来了橄榄枝。

6月15日，远洋地产发布公告称，公司于当天订立了一份融资协议。据此，远洋将获得由多家银行组成的财团提供的本金额约6亿美元的3年定期贷款融资。

目前海外融资的条件已经明显变得苛刻。SOHO中国融资的协议规定：张欣必须拥有公司51%的股权；潘石屹及张欣仍将分别继续担任公司主席及行政总裁。否则，融资协议作废。

这次远洋地产的融资亦存在着类似规定，根据融资协议，若中国人寿保险股份有限公司及南丰集团合起来不再是远洋地产的股东或不再实际持有不少于远洋地产已发行股本的30%；或者中国人寿保险股份有限公司、南丰集团都并非远洋的单一股东时，该项融资即构成违约事件。

若发生违约事件，贷款人可以宣布即时取消该融资；或宣布未偿还贷款连同应计利息及所有其他应计或未偿还款项的全部或任何部份即时到期应付等。

这次远洋地产融资的承贷行包括中国农业银行、中国银行、汇丰控股及恒生银行。中国银行、汇丰控股将提供人民币贷款。

对于该银团贷款的获得，有分析师称，6亿美元的贷款在一定程度上可以缓解远洋今年到期的短期负债压力。

数据显示，今年远洋需要偿还的到期短期债为145亿元，截至2011年底，远洋现金资源共计约人民币124.17亿元。

根据远洋的规划，这笔融资将用于现有定期贷款的再融资及拨付本集团的一般营运资金需求，其中，一般运营资金需求就包括远洋在国内的任意房地产开发项目。

由于国内融资大门的紧闭，龙头房企纷纷加快了海外融资进程。仅4月份，便有中海地产、华润两家房企分别获得62亿元和8亿元的海外银团贷款。今年前4个月，中海地产和华润更是在海外市场分别融资约127亿元和54亿元。同时，雅居乐也在3月份通过优先票据和银行贷款获得了44亿元和3亿元的海外资金。此外，龙湖地产在近期也与国外银行财团订立了融资协议，根据协议，龙湖可获得本金额24.3亿港元的3年期双币种可转换定期贷款融资，当中包括21.25亿港元及3923万美元。