稳增长政策“六会两不会” 楼市调控不会放松
房天下综合整理2012/05/21 09:24
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（来源：财经日报）3、4月份中国经济增长放缓，各项指标显著下行，令决策层改变了预判，宏观政策重心昨日宣告调整。
昨日，国务院办公厅发布国务院总理温家宝5月18~20日在武汉市调研经济运行情况并主持召开河北、辽宁、江苏、湖北、广东、陕西六省经济形势座谈会的消息。温家宝在座谈会上强调，要“把稳增长放在更加重要的位置”。
温家宝指出，要贯彻稳中求进的总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通货膨胀预期三者的关系，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策；宏观调控要及时适度预调微调，扩大内需，稳定外需，促进经济平稳较快发展。
有政策部门人士对《财经日报》表示，中国经济这一轮放缓是从2011年第四季度开始的，到2012年3月两会时，决策层进行了一轮评估，评估的结论是“低开、稳走”，认为下行的深度和时间会比较有限；但最近以来，欧债危机的持续恶化加剧了新兴经济体的经济金融压力，尤其是中国4月份经济数据低于理想水平，宏观政策从前瞻性出发，强调“稳增长”。
但该人士也指出，“稳增长”不是“保增长”；为配合把“稳增长”放到更加重要的位置，相信会有有关配套的刺激政策出台，相关政策组合可概括为“六会两不会”；但这种刺激政策不会像2008年年末“四万亿”政策那么强烈、那么猛。
另一位接近决策层人士对本报称，货币政策应适当放松，并采取措施扩大最终消费。
投资仍是“支撑腿”
在欧债危机持续、美国复苏缓慢的背景下，外需迟迟无法重振。温家宝强调，要着力扩大内需，提高经济增长的稳定性和可持续性。
内需由消费和投资两部分组成，虽然温家宝在座谈会上谈到了增强消费对经济增长的拉动作用，并具体提到了节能产品惠民工程、家电下乡、建材下乡试点等政策的落实和扩大，但是在现阶段，中国消费维持高增长却面临后劲不足的尴尬。
2012年季度，中国GDP增长8.1%，消费贡献了6.2个百分点，但这其中挑大梁的并不一定是居民消费。高盛高华中国经济学家宋宇对本报表示，通过高盛对居民支出调查数据的进一步分析可以发现，居民消费的名义和实际增速都有所放缓，一季度出现大幅提速的可能是政府消费，这在强劲的财政支出中有所体现。
消费增长的难点是，在过去10年推动消费增长的两大领域——房地产和汽车逐渐退潮之后，新的消费热点较难弥补上述两个领域的下滑；与此同时，政府消费也将受累于吃紧的财政收入而日益趋于疲弱。
消费这只内需“跛脚”短期内难长壮实，于是投资将依然是稳增长的“支撑腿”。
“今年应该不会出现从投资到消费的再平衡调整，随着未来几个月固定资产投资加速，投资对GDP的贡献占比可能再度上升。不过我们一直认为，就中国目前所处的发展阶段而言，投资在GDP中占比偏高未必是坏事，而且在未来相当长的时期内这一比例可能保持较高水平。”宋宇说。
温家宝在座谈会上也提出，要推进“十二五”规划重大项目按期实施，尽快启动一批事关全局、带动性强的项目。对在建续建项目要进行梳理，分门别类解决存在问题，防止出现“半拉子”工程。
据上述政策部门人士透露，当前政府投资领域可能放大的领域包括：保障房投资、水利投资、战略性新兴产业投资、物流业投资、文化产业投资、高铁建设投资、特高压领域投资等。
民间投资也被寄予期望，温家宝提出，要支持民间资本进入铁路、市政、金融、能源、电信、教育、医疗等领域；而对于地方政府投资，则要求妥善处理地方政府性债务，在控制财政金融风险的前提下，继续支持有还款能力的项目，避免资金链断裂。
“六会两不会”
上述政策部门人士为本报分析称，“稳增长”可能的政策组合可以概括为“六会两不会”。
，国家发改委会加快审批有关投资项目即拨款。本报发现，国家发改委网站的“项目审批与核准”栏目显示，5月8日批准了4个机场的建设工程，此外5月份以来还批复了大批项目，主要包括创新能力建设、清洁能源、小型农田水利工程以及乡村道路工程等。
第二，会尽快推出鼓励民间投资新36条的实施细则，包括在铁路等领域的改革，推动民间资本进入更多领域投资。
第三，会继续出台消费刺激政策，包括下半年加快推进收入分配改革。国务院近日已经出台鼓励措施刺激节能产品消费，补贴金额达到人民币363亿元。
第四，财政政策会继续维持积极，加大结构性减税、营业税改征增值税推进，以及财政政策相关的消费刺激和投资项目拨款等。财政部近期已经发布一系列产业定向减税政策，包括软件集成电路行业所得税两免三减半政策延续、部分农产品行业试行增值税进项税额核定扣除等。
第五，货币政策会维持更为宽松的流动性和利率环境，包括在外汇占款负增长情况下更快更动态地下调存款准备金率水平，以及在CPI增速下滑到3%以下之后的降息。并更加注重信贷总量调控政策满足实体经济的需求。
温家宝在座谈会上也要求信贷切实做到“有保有压”：加大对国家重点在建续建项目的信贷投放，加大对小型微型企业的信贷支持，切实降低企业融资成本。
第六，在美元强势背景下，人民币汇率会依市场而动，维持“不”状态。这将有利于对外贸易的稳定和增长。
但该人士也强调，当前经济形势还不同于2008年底经济下滑、失业严峻的那种形势，因此，虽然宏观政策更加注重稳增长，但还是有两个“不会”。
一是房地产政策调控不会总体放松，可能的小调整也将仅限于差异化政策释放一些刚性需求。
二是总体不会出台类似“四万亿”政策，不会推动地方政府债务放大，以及不会推动银行业信贷“十万亿”规模级的大宽松。
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（来源：新快报）在限购限贷的房地产调控下，今年的“五一”楼市还是交了一份漂亮的成绩单。开发商“以价换量”的市场策略奏效，据数据中心对阳光家缘数据监控显示，“五一”三天网签492套。“五一”之后的一个星期，由于数据滞后，加上“五一”热潮的延续，全市网签2545套，比前一周网签1439套上升76.86%。此前，“五一”楼市的战况如何，被看作下一步市场策略的重要参考。
那么，伴随着“五一”市场的火热，其后市又将如何发展？开发商还会继续“以价换量”吗？国庆节还是年底才是买房的时机？
1问
房地产调控会不会放松？
重点要看扬州奖励购房会不会被叫停
在限购限贷等房地产调控政策影响下，各个地方政府一次次的“新政”试图给调控松绑，只不过不少新政最终被叫停了。不过，上个星期，扬州宣布对个人购买成品住房进行奖励，奖励合同款千分之六。该政策自7月1日起执行，执行期暂定一年。扬州市住房保障和房产管理局称，此举仅针对精装房，与国家调控政策并不违背。截至目前，该项规定未被叫停。
业内人士表示，如果该政策能顺利执行不被叫停，则意味着地方政府新一轮放松调控行动的开始。
广州房地产专家韩世同则认为，目前扬州出台这样的救市政策并不合时宜，被叫停的风险较高，而且按房款给予奖励，等于当地政府变相在补贴开发商。韩世同认为，从奖励的幅度来看，对市场的直接作用并不大，但会影响购房者对政府调控楼市的看法。
不过，上海却在近期表示，上海户籍的单身人士，如果已经有一套房，就不得再购买第二套房。这两个地方政府截然相反的新政，让不少人感到迷茫。
在满堂红市场部高级主任肖文晓看来，调控政策的未来走向如何，关键要看扬州新政的命运，如果被叫停，则政策放松无望，楼市的以价换量会继续，如果被默许，则会助长开发商等待政府救市的心理，“扛一扛”的想法又会出现，楼价下调的趋势很可能会停下来，甚至出现反弹。
中原地产项目部总经理黄韬分析认为，整体的房地产调控政策仍然是稳定为主，“的确有些地方政府有‘微调’，有的松了，有的严了，但不影响房地产调控的大局”。他还表示，值得注意的是，目前国内经济整体发展已有下行的趋势，如果进一步恶化，不排除出现“放松”甚至“救市”的举动。
点评：地方政府“新政”都是迫于政府财政压力等因素，真正有可能主导调控的还是整体经济大势。除非经济恶化，否则不太可能出现全面放松的情况。
2问
开发商会不会继续降价？
如果调控不放松，这是必然的选择
缩紧开发商银根，一直是逼开发商就范的效的办法。值得一提的是，万科14日晚发布公告称子公司万科置业(香港)以港币10.79亿元向永泰地产收购重组后的南联地产1.91亿股股份。而万科，亦是继金地、招商之后，第三个意欲香港买壳的A股上市房企。
尽管万科声称本次收购是公司进行国际化的尝试，但分析认为，万科此举或与其拓展海外融资渠道有关，折射出调控近两年以来，开发商资金链日渐趋紧的窘境。
中原地产项目部总经理黄韬表示，从一线市场来看，如果开发商不是资金链紧张，也大可不必“跳水”卖楼。而从土地市场来看，有些地以底价成交，开发商很可能不是不愿意拿，而是有心无力。
5月12日，中国人民银行宣布，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。业内人士认为，这不仅对股市产生影响，对于楼市也有很大的影响。准备金率下调，意味着银行贷款更好贷了。这对买方市场无疑是一个利好，对开发商也是一个好消息。
点评：在当下的市场中，“以价换量”仍是屡试不爽的一招。如果调控没有大的变化，“以价换量”是不少开发商必然的选择。
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3问
刚需要不要现在买房？
价格是促进成交的关键
限购堵住了投资人群，于是刚需出来撑场，这部分人已经成为市场的成交主力。
小罗是广州一名普通的白领，老公之前没买房，但积蓄颇丰。随着生小孩的事摆上日程，两人从年初开始看楼。本来打算买个市区带学位的二手房，后来又萌生了一步到位的念头。“我们最近看中了番禺的一个文艺楼盘，总价折后还要260多万元，而且现在市场向左还是向右，也全然看不出一个结果，你说现在究竟要不要买房？”
据中原房地产项目部总经理黄韬介绍，目前市场中的购房者还是以观望派为主，但也有小部分购房者比较乐观。从市场表现来看，也出现一定分化，降价楼盘或者价格跳水后止跌的楼盘，都得到市场的支持。预计现在市场中的潜在购房者，有六成左右是观望状态，还有四成类似小罗这样的购房者，还是希望积极入市的。值得一提的是，现在二手楼市，也开始出现真正的减价，议价空间加大。部分业主心态有所软化，愿意小幅调低放盘价。总体来说，目前的价格较去年同期有5%-10%的降幅。
点评：无论楼价降与不降，那一部分刚需都在那儿，一旦楼价达到他们的购买能力，他们就会伺机入市。这对于整个楼市的健康发展来说，无疑是个好现象。
专家谈“后市”
韩世同楼价将继续下行
房地产专家韩世同表示，“五一”后市的发展，主要取决于开发商最终的市场策略。而这个市场策略是基于开发商对调控政策、市场需求、自身资金链状况、库存等多方面情况的综合判断。
总体来说，现在开发商面临库存压力增大、销售不畅的局面，因此预计后市楼价继续下行的可能性比较大，开发商采取“以价换量”有必要。不过，他也提醒，由于现在整个经济态势并不好，因此有关部门也应注意引导，避免楼价出现大跌的情况。
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黄韬
今年楼价点在国庆
在中原地产项目部总经理黄韬看来，今年房地产调控还是走稳为主，开发商资金链仍较紧，因此，在刚需占主导的市场下，“五一”市场中“以价换量”的态势还会继续，并且很可能会在传统旺季的国庆节迎来又一波降价促销的高峰。
他还预计，国庆节将会是今年房价的点。结合国内的经济发展已经出现下行趋势，如果观察一段时间，可能会出现政策对经济“救市”，房地产也会因此“沾光”。会在11月或12月出现“微调”，楼价可能会出现稳中略升。
肖文晓
下半年推地情况是市场风向标
经过“五一”那么火爆的成交之后，六七月份的市场会怎么走？满堂红市场部高级主任肖文晓认为，迄今为止，5月十区二市的日均网签量达300多套，是2010年调控以来的新高，但是失去了“五一”这样大举促销的刺激之后，限购、限贷这样大的政策又不可能放松，后市的可持续性存在一定的隐忧。此外，下半年是广州集中推地的时候，包括南站等地块的出让结果将会是开发商信心的风向标，后市发展趋势的脉搏也系于此。
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（来源：财经日报）95%投资需求被“清场”
已满两周岁的“史上最严厉调控”，可能已让楼市中的投资大军土崩瓦解。
来自沪上多家大型房地产代理行、中介机构向《财经日报》提供的信息显示，根据其对一线门店以及所代理楼盘的统计发现，目前，上海楼市中95%的投资需求已经在“限购令”等严政“洗礼”后“清场”。
而在高峰期“接棒”的入市者，普遍受房价下跌以及高额的交易税等因素影响，不得不在止损出局和“转售为租”之间做出选择。
千万平方米需求退出
汉宇地产分析师朱春峰介绍，去年年底，浦东周康板块的中海御景熙岸出现大幅下降，从原来的22000元/平方米降到16000~16500元/平方米，这使得之前购置的投资客在短短的几个月内其房产价值的缩水幅度达到30%。
德佑地产研究主任陆骑麟指出，最后一轮楼市高峰成交的房源，哪怕是购入至今房价小有涨幅，现阶段抛售，算上税费、中介费、资金成本等支出，购房者可能都有10%以上的损失。
这足以让大多数“简单粗放”的房地产投资投机人士心惊肉跳。
经过两年的政策洗礼，如今已经少有投资者还敢在当下楼市中挑战自己的风险承受能力。近日，应《财经日报》要求，上海同策咨询研究中心将近年来被调控政策“洗牌”的楼市投资需求进行了量化。数据显示，2010年4月调控至今，上海已有约1000万平方米的投资需求被挤出了楼市。
同策咨询研究中心总监张宏伟介绍，2006~2012年间，国内楼市投资需求分别出现了两次增减，其中，2007年、2009年属于投资性需求增加较多的年份。因此，从2009~2011年市场成交量价变化情况可以反映出，投资性需求进入、撤出楼市的大致数量。“上海近几年每年的新增刚性需求（新增户数、结婚、改善型）应该在1200万~1500万平方米左右，对比2009年市场成交值1763.6万平方米可以看出，调控以来，上海每年抑制楼市的投资投机性需求约250万~550万平方米。”
他指出，若简单对比2009年和2011年729.8万平方米年度成交数据亦可发现，这两年约有1000万平方米的需求被挤出市场，其中包含投资性投机、改善以及部分刚需。
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金字塔尖趁势抄底
目前活跃在楼市中的购房需求主要以刚性置业和改善型需求为主，有数据显示，这两者比例在7：3左右。
汉宇地产、21世纪不动产以及德佑地产全市门店统计显示，市场内投资需求的比例应该不会超过购房需求量的5%。这些投资客户主要集中在一手住宅的高端市场中，尤其是二季度以来的一波豪宅降价潮，吸引到不少投资客抄底入市。
市场分析人士指出，持续存在的通胀压力以及匮乏的投资渠道，或将支持这5%的楼市保值兼投资需求长期存在。
张宏伟认为，政策时效性趋弱，市场“观望”情绪逐渐减退，通胀压力持续调整，让部分投资客继续关注高端住宅市场，寻求资产的增值保值。
以单价10万元/平方米的天价豪宅为例，在“限购”的市场背景下，这些天价豪宅市场成交一直没有间断过，2011年上海成交124套天价豪宅；2012年1月~5月8日，单价10万元/平方米豪宅项目成交37套。从数据上推算，2012年天价豪宅市场的成交量有可能和2011年持平。
被“洗”大军仍心系楼市
不仅是大浪淘沙之后留在楼市中那5%“金字塔尖”的投资需求，此前被“洗”出楼市的投资大军，中长期看好房产保值价值的信念似乎同样未曾动摇。
21世纪不动产方面介绍，现阶段，“被套”投资客只要在自身资金未显紧张下，并不会选择止损出局，或者急抛离场。以古北板块为例，目前板块内的投资房东多为近两年购入房源，较高的购置成本促使其在当前低迷的市场下，更愿选择长线持有的方法，通过转售为租等多种过渡措施，等待下一波行情。
对于暂时离场的投资者，张宏伟指出，在银行存款负利率仍难以改观的市场环境下，在股市、基金、出口等投资渠道前景不明朗的市场环境下，房产保值增值的基本属性依旧存在。因此，当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。
无疑，见惯大风浪的楼市投资大军不会轻易舍弃“战场”。数字骤减的背后，卷土重来只是一个时间问题。
张宏伟因此用“傻瓜型”投资产品来形容投资房产。他指出，在投资者眼中，最起码的，房产投资在中长期来看不会贬值。
21世纪不动产方面指出，就当前市场利率本身来看，虽然随着去年末通胀压力缓解，CPI指数步入向下通道，但目前的一年期实际利率仍延续此前的负利率时代的水平。与此同时，即使在楼市高压调控下，2011年本市新建商品住宅成交均价同比仍有1.4%的提升。在不具备其他优良投资渠道及投资专业能力的情况下，房产仍是部分人士赖以保值、的良好选择。预计一旦政策放开，作为以往主要投资渠道之一的楼市还将继续成为投资客趋之若鹜的“热土”。
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多地房地产投资逼近负增长 红五月成关键一役 上海证券报
拐点时期的房地产形势愈加扑朔迷离。纵观近日陆续公布的各地前4月经济数据，房地产投资增速大幅下降是共同特征，无论是一线城市的北、上、广，还是二线城市的杭州、成都均是如此。而包括上海、广东等地甚至已出现房地产投资负增长，其中上海以0.1%的同比降幅打开了一线城市的房地产投资下降通道。北京也以1.4%的房地产投资同比增幅站在了负增长的边缘上。
房地产投资可能在二季度首现负增长，这是权威人士在去年年底做出的预判，而这一形势及可能带来的地方财政收入负增长、产业链拉动乏力等，都将加剧二季度宏观经济走弱的可能性。
值得各地略感安慰的是，从5月以来的商品房销售数据上看，红五月并没有持续4月的低迷，而是有可能复制3月的旺销业绩。如果成交回暖走势得到确立，房地产投资下滑趋势可能得到抑制。但对于刚性需求支撑的成交行情，业内多数人士仍对其可持续性表示怀疑。
上海、广东首现房地产投资负增长
在各地房地产投资增速连续多个月呈下降趋势后，终于出现了负增长的城市。
上海统计局数据显示，占固定资产投资一半权重的房地产开发投资在上海再次出现负增长。今年前4个月，上海市房地产开发投资额613.18亿元，以0.1%的同比降幅正式步入负增长区间。而一季度，这一数据还是正增长0.7个百分点。这是自2008年以来，上海首次出现房地产投资负增长。
因为房地产市场的不景气，房地产开发投资受到影响，地方财政收入减少，因此拖累政府投资项目，则是地方更大的损失。前4月，上海城市基础设施投资177.28亿元，同比大幅下降25.8%。两者叠加效应，终致上海前4月全社会固定资产投资同比下降0.4%。
同样形势严峻的还有广东省。根据广东统计局数据，广东省前4月房地产开发投资1276.16亿元，增长15.1%，增幅分别比一季度和今年前2月回落了8.8%和24.9%。而广东21个地市中，6个城市出现房地产投资负增长，5个市增速在6%以下。重点城市广州、深圳和佛山的房地产投资增幅分别比一季度回落6.9个、3.9个和13.9个百分点。受此影响，广东省固定资产投资增幅低于10%，创下十年以来新低。
北京方面，前4月，北京房地产开发投资654.4亿元，增长1.4%，增速比一季度大幅回落7.3个百分点。
即便是一直高速增长、大兴大建的内陆区域，房地产投资增速下降的幅度也正在扩大。比如安徽和杭州，虽然4月份数据未出，但从一季度情况来看，房地产投资增势回落迹象已经显现，其中安徽省一季度住宅完成投资403.15亿元，增长15.6%，增速回落21.9个百分点；杭州一季度房地产开发投资244.26亿元，增长35.1％，比今年前2月和去年同期分别回落10.5和11个百分点。
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投资乏力引发系列结构性问题
“房地产投资增速大幅下降的背后，是宏观调控背景下，开发商信心不足，房地产开工量减少，产业链拉动乏力，税收减少、土地收入锐减，地方政府投资项目受阻等一系列结构性问题。”分析师表示。
前4个月，上海商品住宅新开工面积577.78万平方米，下降33.9%；北京商品住宅新开工面积361.2万平方米，下降36.8%；广东省整体房地产业新开工面积3862.35万平方米，下降11.6%。由此，钢材、水泥、化工等产业下游需求不足，已经成为行业共识。
另一个重要衍生问题是土地出让收入减少带来的地方收入下降。前4月，广东土地购置费153.56亿元，同比下降11.4%，比一季度回落32.8个百分点，比上年同期回落74.1个百分点。以广州一市为例，2011年，广州土地出让收入475亿元，但根据官方预测，2012年广州卖地收入预计仅306.6亿元，大幅收缩35%左右。
同时，受房地产宏观调控影响，房地产业税收额也在大幅下降。据财政部近日公布的消息，4月份，房地产营业税减少50亿元，同比降15.4%。另外土地增值税187亿元，同比降6.9%；契税186亿元，同比降19.4%。综合起来，房地产整体税收减少逾一成。广州等个别城市房地产税收下降趋势则更明显。广州2月份销售不动产营业税收入同比下降24.28%，建安业营业税同比下降8.6%。
土地收入与房地产税收的双双缩减，对地方财政收入影响重大。单从4月份来看，深圳、广州两地财政收入均为负增长，分别为负2.53%和负2.26%。
“相比于其他城市，因为收入基数较大，一线城市的土地收入和房地产业税收缩减趋势显得更加明显。”分析师表示。
红五月销售企稳或提振投资信心
前4月的房地产投资形势如此不容乐观，却有可能在5月出现转机。
5月第二周，瑞银证券观察的38个商品住宅市场上，合计成交39771套，周环比上升26.8%。其中，4个一线城市成交7834套，周环比上升33.0%；19个二线城市成交25463套，周环比上升24.3%；13个三线城市成交6474套，周环比上升29.5%，各线城市成交套数均已达到或接近今年周成交量高点。
这一判断也在部分一线城市的二手房市场得到证实。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，受3月购买力大量涌入的惯性作用，尽管4月中下旬交易量回落，但经短暂调整后于5月再有回升之势。截至目前，5月份二手房成交逐步回暖，局部板块已达阶段性高点的3月份同期水准。
分析师认为，5月销售强劲是因为开发商推盘量大、推盘价格具备吸引力而引发。另外扬州等地的刺激成品住房消费政策也在引导部分市场预期。随着更多地方政府采取措施为当地商品住宅市场营造销售氛围，商品住宅市场有望在二季度迎来出色销售业绩。不过，需要注意的是，目前潜在购房者的预期并不十分稳定，加上豪宅市场仍然低迷，刚需和改善型需求支撑市场的局面能否持续还尚待观察。
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